Desahucios

El desahucio es el aviso que hace el arrendador al inquilino de su deseo de terminar el contrato de arrendamiento, el mismo se puede solemnizar mediante vía notarial, en los siguientes casos:

1)   Terminación del plazo del contrato

La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 90 días de anticipación a la terminación del contrato.

Requisitos:

  • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario
  • Documentos que justifican la pretensión (contrato de arrendamiento debidamente inscrito en una notaría o juzgado de inquilinato, inscripción de la oficina de arriendos del Municipio)
  • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios.

En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP

2)   Transferencia de dominio

La petición o solemnización del desahucio se realiza dentro de los 30 días posteriores a la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad

Requisitos:

  • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario
  • Documentos que justifican la pretensión (Escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, certificado de gravámenes actualizado)
  • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios

En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP

3)   Obra Nueva

La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 3 meses de anticipación a la iniciación de la demolición programada.

Requisitos:

    • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario
    • Documentos que justifican la pretensión (copia certificada del permiso de demolición otorgado por la autoridad competente, por lo general Municipios y GAD´s).
    • Contrato de arrendamiento debidamente inscrito.
    • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios

NORMATIVA

NUMERAL 35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo con lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario notificará a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos Facultad se concreta a los contratos de arrendamiento de predios urbanos (ley de inquilinato) y de predios rurales (Código Civil).

Según la ley de inquilinato, procede únicamente en los casos determinados en le literal h) del art. 30 li (demolición), de transferencia de dominio del bien inmueble por parte del arrendador (art. 31 li) y por cumplimiento del plazo (art. 33 li). Desahucio por demolición:

La ley de inquilinato en el literal h del artículo 30, establece la causal de terminación del contrato de arrendamiento mediante desahucio, por resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación.

· Tomar en cuenta que el desahucio debe notificarse con tres meses por lo menos a la fecha fijada para la demolición.

– Deben presentarse los planos aprobados de la nueva edificación y el permiso municipal correspondiente

Desahucio por traspaso de dominio:

El nuevo propietario de un inmueble que se encuentra en arrendamiento debe solicitar el desahucio, para dar por terminado el contrato.

Legitimación activa: el nuevo propietario

Requisitos: – Petitorio

· De la escritura adquisitiva del dominio y su correspondiente inscripción en el registro de la propiedad que establezca la legitimidad del derecho del nuevo propietario

· Desde la inscripción en el registro de la propiedad, la notificación del desahucio debe realizarse dentro del plazo de 30 días, caso contrario no opera el desahucio. · El plazo para la desocupación y entrega es el de noventa días. (art. 31 li) · Los contratos de arrendamientos realizados por escritura pública e inscritos en el respectivo registro de la propiedad del cantón, debe respetarse y no son objeto de desahucio (art. 31 3er. inciso li)

Desahucio por cumplimiento del plazo

El arrendador debe comunicar al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá dar por terminado mediante desahucio. Si no se notifica dentro del plazo de 90 días se entiende prorrogado el plazo por un año y por una sola vez.

Procedimiento notarial.-En los casos anteriores, presentado el petitorio, el notario exigirá, en el caso de demolición que se adjunten los planos aprobados y la certificación del permiso municipal de construcción. En el caso de traspaso de dominio exigirá: el contrato de arrendamiento inscrito y la copia de la escritura con la inscripción en el registro de la propiedad del cantón respectivo, por la cual el peticionario adquiere el derecho de dominio del inmueble objeto del arrendamiento. Y en el caso del cumplimiento del plazo, la notificación del arrendador al arrendatario, con noventa días de anticipación, por lo menos, de dar por terminado el contrato de arrendamiento.

El notario debe levantar una acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone su notificación en sede notarial a través del propio notario (a).

El notario o notaria debe preparar un oficio de notificación, en el que debe hacer constar lo siguiente:

Lugar y fecha

El nombre de la persona (arrendatario) a quien va dirigido.

La mención del petitorio y de la calificación de su procedencia

La notificación con el plazo de que en noventa días proceda a desocupar la vivienda.

Firma del notario

Forma de notificación: el notario notificará a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos.

Concluida la notificación procederá a levantar el acta de solemnización del desahucio que igualmente contendrá lo siguiente:

· Lugar día y hora

· El nombre y apellido del notario.

·La mención del petitorio.

· El hecho de haber concurrido hasta el lugar de notificación del desahucio.

· Haber notificado con el desahucio, mediante la entrega en la persona del arrendatario o por tres boletas de conformidad a lo dispuesto en el Código Orgánico general de Procesos.

* Declaración de solemnización.

· Cierre del acta con la disposición de protocolización.

· Firma del notario.

Desahucio regulado por el Código Civil.

· Procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo regula el art. 1892 del c.c.

· El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las pensiones de arrendamiento (art. 1892 inc. 3 cc)

· En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicará el art. 1917 del cc)

· En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anticipación de un año (art. 1927 cc)

· El procedimiento con las peculiaridades indicadas, se procederá conforme a lo señalado para los arrendamientos establecidos en la ley de inquilinato.

 

172 thoughts on “Desahucios”

  1. Saludos, una vez notificado el desahucio por el Notario y después de haber transcurrido los 90 días, el arrendatario se niega a salir, cual es el procedimiento a seguir?. Gracias.

    1. Estimado Pedro
      Si una vez cumplido el plazo, sea por la fecha de terminación del contrato, o por los 90 días plazo en el caso de desahucio por transferencia de dominio, o los 90 días plazo para la Obra Nueva, y el inquilino no desocupa, ni entrega el bien arrendado, se debe demandar vía sumaria ante el Juez competente la terminación del contrato y la entrega y desocupación del inmueble arrendado.
      PROCEDIMIENTO.- El procedimiento aplicable es el Sumario establecido en el Artículo 332 y 333 del Código Orgánico General de Procesos en concordancia con el Artículo 42 de la Codificación de la Ley de Inquilinato.

      Saludos

      1. Buenos días una pregunta nosotros queremos dar por terminado el contrato que tenemos de arrendamiento, el contrato está notariado y todo, pero aún falta para terminar el el contrato, como podemos hacer?

        1. Estimada Gabriela

          Si están de acuerdo pueden darlo por terminado de mutuo acuerdo suscribiendo una acta de finiquito del contrato, y la entrega recepción.
          Si no están de acuerdo puede solicitar una mediación para tratar de llegar a un acuerdo.
          Saludos

      2. Estimado.

        Ósea que en ningún momento el Notario podrá disponer la desocupación del inmueble a través de la Fuerza Pública, entendería que eso, solo es competencia a través del juez de Inquilinato, verdad?

        1. Estimado Sergio

          Efectivamente, solo el Juez puede ordenar el lanzamiento con la ayuda de la fuerza pública.

          Saludos

    2. Se puede dar inicio por vía judicial presentar la demanda al Juez de lo Civil por retención indebida del bien inmueble; ya que se ha cumplido con lo requerido en la ley y el arrendatario no ha querido desalojar el lugar.

  2. Como procede el desahucio si se arrendó verbalmente un departamento y no se fijó tiempo para la duración del mismo? Debo acudir a un juez de lo civil (por lo que dice el art. 1917 cc) o debo hacerlo en una notaría. Más aún estoy confundido cuando el Art. 35 de la ley de inquilinato le da prácticamente la capacidad de salir al inquilino cuando le venga la regalada gana. Y yo pues estoy desesperado, pues el inquilino no me cancela 4 meses de los 7 que vive y, se droga dentro del departamento. ¿A caso podría hacerle una denuncia por drogadicto ante la fiscalía? SALUDOS CORDIALES.

    1. Estimado Martín
      Si usted no tiene contrato de arrendamiento escrito, de conformidad al Artículo 47 de la Ley de Inquilinato, y a la disposición Transitoria Primera de la misma Ley, debe hacer una declaración Juramentada ante notario público, de que no existe contrato escrito, a fin de que con esta declaración presente su demanda de terminación de contrato por falta de pago.
      “Art. 47 (ex 45).- Documentos que deben acompañarse a la demanda.- El arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la declaratoria de inscripción a que se refiere el artículo 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria.
      La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el Código Orgánico General de Procesos y adjuntar el contrato de arrendamiento registrado o la respectiva declaración juramentada que se realizará en cualquier momento ante Notario.”

      Saludos

      1. Respecto a su respuesta cabe hacer desahucio ante un notario o la declaración solo sirve para demandar ante juez competente. Pues mi intención era practicar el desahucio ante notario

        1. Estimad@ Jesmin
          El Notario solo puede solemnizar el desahucio en tres circunstancias: 1. Terminación del plazo, 2. Transferencia de dominio y 3. Obra nueva.
          Si no existe contrato escrito, no se podría establecer el plazo, en este caso deberíamos remitirnos a la Ley de Inquilinato, en la que la duración mínima de un contrato de arrendamiento para vivienda es de dos años, el mismo que si no se realiza el Desahucio con noventa días de anticipación por lo menos, se entiende renovado por un año más, luego de este tiempo cualquiera de las partes podrá solicitar el desahucio, y perfectamente se lo puede hacer con la declaración juramentada.
          No debemos olvidar que cada caso es único y debe ser analizado por el notario si procede o no el desahucio en sede notarial.

          Saludos

      2. Buenas noches, su gentil ayuda con una aclaración. Si deseo ir a mediación para notificar el desahucio al arrendatario, también necesito la declaración juramentada? muchas gracias

        1. Estimada Cristina

          No es necesario, pero si es recomendable para que en el caso de un litigio pueda presentar su demanda de conformidad la Artículo 47 de la ley de Inquilinato.
          Saludos

  3. Tengo el siguiente caso: no hay contrato escrito, sino verbal, al parecer el inquilino, interpuso una demanda de consignación de pensión de arriendo, el Juez declara que el actor pague por concepto de arriendo desde enero a diciembre del 2016 la cantidad de 240 dólares, es decir, el señor paga 20 dólares mensuales. Qué vía sería la más idónea la judicial o a través de un desahucio ante notario?

    1. Estimado Jean Paul
      Si Usted desea dar por terminado el contrato de arriendo, debe ver la causal con la que puede pedir la terminación del contrato para esto debe contratar un abogado ene libre ejercicio profesional que le asesore, ante notario solo se puede hacer el desahucio por anticipación de por lo menos 90 días a la terminación del contrato de arriendo, por transferencia de dominio, y por obra nueva, si es por otras causales como falta de pago, mal uso del inmueble, etcétera es competencia exclusiva del juez en vía sumaria.
      La consignación nación del canon de arrendamiento es un trámite especial que en si no es un juicio, en este trámite lo que puede hacer es retirar los valores consignados justificando ser el arrendador, pero no la terminación del contrato, o la entrega del inmueble.
      Saludos

  4. Para dar por terminado un contrato de arriendo de un predio rural (por incumplimiento de pago anual), debe de acompañarse los siguientes documentos:
    1. Contrato de arriendo debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad del cantón donde está situado el predio;
    2.- Pago del impuesto predial del año vigente;
    3.- Certificado del Registro de la Propiedad del bien rústico;
    4.- Copia de cédula del accionante y de la credencial de su patrocinador jurídico;

    Documentos con lo cual se plantea una demanda de procedimiento sumario.

    Pregunta que más documentación le haría falta.

    1. Estimado Julio Hugo Morán Díaz
      Si el arrendamiento de predio rural es también para vivienda, se somete a la Ley de Inquilinato, en este caso se debe acompañar el contrato inscrito en la Notaria o en el Juzgado de inquilinato, caso contrario estaría la documentación completa.
      “Artículo 51.- [Caso de arrendamiento de vivienda rural].- El arrendamiento de toda clase de inmuebles comprendidos en los perímetros urbanos y de locales para la vivienda, vivienda y taller y vivienda y comercio en los perímetros rurales; el anticresis de locales para vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller; y las controversias derivadas de la relación de vecindad exclusivamente en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, estarán sujetos a lo que dispone esta Ley, solo en lo referente a competencia y procedimiento.
      Regirá también para estos contratos las disposiciones de los artículos 4, 5 y 13”.

      ARRENDAMIENTO DE PREDIOS AGRICOLAS
      El arrendamiento de predios agrícolas, no se inscribe en las notarías, y no está sujeto a la Ley de Inquilinato, estos contratos pueden realizarse por escrito mediante documento privado o escritura pública.
      La principal diferencia es que el predio rural no sea destinado para vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller, sino más bien a la explotación agrícola.
      Estos contaros se encuentran regulados por la LEY ORGÁNICA DE TIERRAS RURALES Y TERRITORIOS ANCESTRALES”
      Saludos

  5. Buenos días
    Cómo se puede proceder ante un incumplimiento de un contrato
    Ya que el arrendador no quiere cumplir con el contrato que firmó con el inquilino el cual estimulo 2 años de arriendo de un mini departamento y un local. Pero ahora el exige que desalojen el lugar pero el contrato está firmado por 2 años de arriendo y no se cumple lo que se estipuló.

    1. Estimado JONNY
      El contrato es ley para las partes, el plazo en el mismo debe cumplirse, no olvide que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      La Ley de Inquilinato dispone expresamente en su Artículo 22.- “Los derechos de los inquilinos son irrenunciables”.
      Saludos

  6. Buenos días. Cómo procede el desahucio en un contrato de arrendamiento para vivienda por dos años, cuya cuantía es inferior a la que la ley exige para que sea inscrito o registrado ante un notario. Debe practicarse ante Notario el desahucio?
    El contrato entra a su cuarto año en junio de este año y deseo terminar por cumplimiento de plazo, por que voy a habitarlo yo, cabe desahucio por esta causal? O qué debo hacer? Gracias.

    1. Estimada Mónica
      No es necesario inscribir en la notaría un contrato de arriendo, cuando el canon es menor al sueldo básico, sin embargo este contrato debe inscribirse en la oficina de arriendos del municipio.
      Para que el notario pueda solemnizar el desahucio debe ser por la causal del cumplimiento del plazo, que en su caso sería la mejor opción.
      La causal de que es el único inmueble que tiene para vivir debe demandarse ante el Juez en via sumaria.
      Saludos

  7. Buenas tardes, la propietaria del inmueble le da poder especial a su cuñada para que lo administre, en el mes de febrero del 2019 la propietaria revoca el poder y otorga poder a otra persona para que administre su propiedad, sin embargo el hijo de la que tiene el primer poder especial manifiesta que no pueden entregar la casa a la nueva administradora aduciendo que ellos han estado en poder por más de 15 años, ante la negativa de entregar el inmueble la propietaria dio en venta el inmueble, con este antecedente procede solicitar el desahucio por Transferencia de dominio a las personas que han tomado posesión.
    Gracias por su respuesta.

    1. Estimada Germania
      Para que proceda un desahucio, es necesario que la persona o personas que se encuentren en el inmueble tengan una relación contractual de arrendamiento, es decir que paguen una renta mensual.
      Si la persona o personas que se encuentran en el inmueble no tienen contrato de arriendo y no pagan una renta mensual, lo que cabe es un juicio de reivindicación.
      Saludos

  8. Buenos días,
    Una vez cumplido el plazo del desahucio, luego de haber sido notificado por una notaria, y si el arrendatario, no sale, el juicio que se debe seguir es igual de lento que cuando se sigue por no pagar 2 meses de arriendo?
    Gracias

    1. Estimada Jacqueline
      Le recomiendo contratar a un Abogado a fin de que demande en vía sumaria, la terminación del contrato de arriendo y la desocupación y entrega del inmueble.
      La duración del juicio depende de la carga procesal en los juzgados.
      Saludos

  9. Buenas noches mí estimado, si en un desahucio por cumplimiento de plazo el notario lo notifica al arrendatario y este no firma la notificación, como se entendería esto como legalmente citado, o que más debería hacer. Gracias….

    1. Estimado Marco
      La notificación del desahucio debe realizarse de conformidad a las reglas para la citación establecidas en el Artículo 55 del Código Orgánico General de Procesos.
      Si la notificación es en Persona, el Notario da fe de haber entregado personalmente la notificación, esta puede ser en cualquier día, a cualquier hora, y en el cualquier lugar dentro del cantón donde ejerce el notario.
      Lo más importante que debe hacer el notario es cerciorase que la persona a la que va a notificar es la que se ha solicitado en la petición del desahucio, por lo general es con un documento de identidad, o a su vez preguntando su nombre, y si efectivamente es el la persona ala que se debe notificar.
      En el caso de que el notificado se reúse a firmar la notificación no es relevante, ya que el Notario da fe pública de haberla realizado.
      Saludos

  10. Estimado Paul Arellano, se nota su vasto conocimiento en la materia, le felicito, he leído todas las preguntas y respuestas y me han servido de mucho. Por favor siga respondiendo a las preguntas de los usuarios. Muchas gracias.

  11. Como puede uno oponerse al desahucio realizada por notario en el caso de que está notificación haya sido realizada con menos de 90 días. Ante quien se realiza la oposición y cómo?

    1. Estimado Ab. Carlos Freire
      Si el desahucio fue notificado con menos de 90 días de anticipación no surte efecto alguno.
      En el caso no consentido que el Juez diera paso a la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por vía sumaria que la debe proponer el Arrendador, en ese momento cabe la oposición.
      Saludos

  12. Tengo un inmueble arrendado, por dos años, pero el inquilino no ha pagado 3 meses, que puedo hacer en este caso, ya que quisiera que desaloje la propiedad.

    1. Estimada Raquel
      Le recomiendo contratar un abogado para demandar en vía sumaria la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
      Saludos

  13. Mi sra. madre tiene 82 años y hace dos años siete meses alquiló un local para barberia y peluqueria, es el caso que él inquilino a venido pagando el arriendo en partes, abusando de la buena fe y condición física de la arrendadora, en la actualidad debe un saldo del mes de marzo, tiene pendiente el mes de abril y el 26 de mayo se le vence otro mes.. Cabe indicar que el depósito de garantía ya lo descontó. Pues el deseo de la arrendadora es dar por terminado el contrato de arrendamiento.

    Apelando a vuestra sapienza y buena voluntad. ¿Cómo proceder en este caso en particular, será posible presentar el desahucio ante un notario o, se debe plantear una demanda?

    De antemano muchas gracias

  14. Cómo hago desahucio a un inquilino en local comercial que no existe contrato escrito y es por razón de permanente atraso en los pagos de arriendo y 3 meses impago de planilla de energía eléctrica

    1. Estimada Patricia Gallardo
      Lo que le recomiendo es demandar ante el Juez la terminación del contrato de arriendo por falta de pago, de conformidad al Artículo 30 literal a) de la Ley de Inquilinato.
      La falta de contrato de arrendamiento escrito e inscrito lo puede justificar con una declaración juramentada ante notario público, de conformidad al Artículo 47 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Inquilinato.
      Saludos

  15. Tengo una inquilina a quien por vía verbal solicité me desocupe el departamento hace dos meses a lo cual no me ha respondido dándome la espalda ignorando a mis peticiones para el pago de servicios básicos luego por segunda ocasión le recalque a mi solicitud no teniendo ninguna respuesta a la actualidad, el contrato se cumplió este 22 del presente mes y no tengo respuesta….estoy registrado en el inquilinato …quisiera saber si tengo garantías para proceder algún tramite que pueda solucionar mi problema y cuáles serían los pasos a seguir….saludos

    1. Estimado Hugo Yupa
      Para que la notificación de terminación de contrato por anticipación del arrendador surta efectos legales debía hacerse mediante solemnización de desahucio con un Notario Público con por lo menos noventa días de anticipación a la terminación del contrato, si no lo hizo, no surte efectos legales.
      La Ley de Inquilinato establece una duración mínima del contrato de vivienda de dos años, el mismo que se renovará automáticamente por un año más, luego de lo cual cualquiera de las partes lo podrá dar por terminado mediante desahucio.
      La primera recomendación es que inscriba el contrato en una notaría, y consulte a su abogado las causas por las que se puede dar por terminado un contrato de arrendamiento de forma anticipada.
      Saludos

    1. Estimada Dalia
      La facultad exclusiva de la solemnización de Desahucio, por transferencia de dominio, por obra nueva y por anticipación del arrendador al cumplimiento del plazo la tiene el Notario.
      Saludos

  16. Buenas tardes, si el arrendatario tiene problemas con la justicia (estafa), como puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma anticipada y cuál es el tiempo que tiene el arrendatario para desocuparme la vivienda. Gracias

    1. Estimado Santiago
      Que el arrendatario tenga problemas con la justicia, no es causal para la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.
      Consulte con su abogado, la causal por la que podría solicitar la terminación anticipada.
      Saludos

  17. Estimado Paul, el nuevo dueño de la propiedad no notificó con el desahucio a los inquilinos debido a un siniestro que sufrió. El nuevo propietario no tiene contratos de arrendamientos, debido al accidente está postrado en cama. El nuevo propietario nombra a un apoderado para que realice las gestiones por él. El apoderado se presenta ante los inquilinos y ellos no lo reconocen y se negaron a renovar contrato. El ingreso a la propiedad es mediante una puerta estrecha y zaguán ya que los departamentos se encuentran al fondo en el interior. Estos inquilinos cambiaron la cerradura y el administrador no puede dar en arriendo los departamentos desocupados. Se sabe que estas personas, que son una familia donde todos son mayores de edad, salen de madrugada a su negocio y regresan tarde en la noche. El perjuicio es enorme por los meses que han transcurrido.
    Saludos

    1. Estimado Ignacio
      Si no se notificó con el desahucio dentro de los treinta días posteriores a la inscripción de la escritura de transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad, según el artículo 31 de la Ley de Inquilinato subsistirá el o los contratos de arrendamiento celebrados con el dueño anterior.
      Le recomiendo contratar los servicios de un abogado, a fin de ver en que causal podrían estar incurriendo los inquilinos para demandar la terminación del contrato de arrendamiento, como por ejemplo por falta de pago, etc.
      Saludos

  18. Estimado Notario

    Procede desahucio por incumplimiento de contrato de un local comercial donde la inquilina subarrendó un espacio físico del local?. Cuál sería el procedimiento en la notaria? Gracias.

    1. Estimada Elfer Urbina
      Primero le recomiendo revisar el contrato de arriendo, si expresamente se encuentra prohibida de sub arrendar.
      Si existe incumplimiento del contrato es competencia del Juez de la Unidad Judicial Civil, el Notario no actúa en procesos contenciosos.
      Saludos

  19. Buenas tardes

    Como se procede a solicitar la terminación anticipada del contrato de arriendo, si el inquilino fue detenido y tiene problemas judiciales.

  20. Saludos
    Mi inquilino no paga 7 meses de arriendo, tampoco quiere salir. El contrato está por escrito pero no está inscrito. Como debo proceder.
    Gracias de antemano.

    1. Estimado Nicolás
      Le recomiendo inscribir el contrato, para luego demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, ante el Juez de la unidad judicial con el patrocinio de un abogado en libre ejercicio profesional.
      Saludos

  21. Buenas tardes por favor su ayuda mi casa arrendé a dos personas de la tercera edad suscribimos contrato pero por error mío no lo he registrado legalmente ya caducó hace dos meses, les pedí que abandonen mi casa por no renovación de contrato y falta de pago y no quieren salir no me pagaron arriendo dos meses y se descontó de la garantía, el arriendo estipulado era más alícuota pero pagan solo arriendo y tienen dos meses impagos en el conjunto y finalmente no se quieren ir ayudaaaa como hago??

    1. Estimada Pamela
      La primera recomendación es inscribir el contrato, luego contratar los servicios profesionales de un Abogado, para demandar la terminación del contrato por falta de pago.
      Saludos

  22. Se compra un bien y se notifica legalmente a los inquilinos el desahucio, mientras decurre el plazo de los 90 días, el nuevo dueño puede cobrar los arriendos que venían pagando los inquilinos? Hay que firmar un contrato con el inquilino por los 90 días? Si los inquilinos no quieren pagar, se los puede demandar? En cuerda separada o en el mismo desahucio?

    1. Estimado Jorge Chedraui
      Efectivamente deben pagar el arriendo al nuevo dueño, no es necesario realizar ningún contrato.
      En el caso de que no cancelen, puede demandar vía sumaria el cobro del valor de arrendamiento hasta la entrega del inmueble.
      Saludos

  23. Buena noche Dr.

    Mi inquilino se rehúsa a pagarme, no tengo inscrito el contrato de arrendamiento no me paga hace diez meses, el día de ayer me dijo que se iba acercar a mi casa a cancelarme y no fue así, hoy fui al departamento pero inquilinos me manifestaron que estaba llevándose algunas cosas de su departamento, a lo que fui no se encontraba ahí y sospecho que ya se fue sin entregarme las llaves y sin pagarme, soy una persona de la tercera edad.
    Agradezco su respuesta

    1. Estimada Rosa
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en una notaría y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio, para demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
      Si no tiene contrato de arrendamiento escrito debe hacer una declaración juramentada ante Notario Público, y con este documento demandar vía sumaria la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, y la entrega del inmueble.
      Saludos

  24. Deseo saber cómo realizar un desahucio de inquilinato de predio rustico tengo contrato escrito y reconocido en notaria por tres años y me adeuda desde enero de este año y solo es para explotación agrícola.

    1. Estimada MARISOL CABRERA
      1. Si el arrendamiento es de un predio rustico para explotación agrícola y vivienda se somete a la Ley de Inquilinato, y debe demandar vía sumaria la terminación del contrato por falta de pago, previo la inscripción del contrato en una Notaría.

      2. Si el contrato de arriendo es solo para explotación agrícola y no para vivienda, se somete a la LEY ORGÁNICA DE TIERRAS RURALES Y TERRITORIOS ANCESTRALES, por lo que no cabría el Desahucio o la terminación del contrato de acuerdo a la Ley de Inquilinato, sino más bien una demanda de conformidad a los siguientes artículos de la mencionada Ley:
      “Artículo 92.- De los contratos agrarios.- Los contratos agrarios regulados especialmente por esta Ley son los siguientes: de administración productiva; asociativo agrario, de compraventa anticipada, de compraventa agraria, de arrendamiento agrario y de permuta de la propiedad agraria.
      En el ámbito de aplicación de esta Ley, se pueden celebrar cualquiera de los actos y contratos no prohibidos en la legislación vigente”.
      “Artículo 97.- Del contrato agrario de arrendamiento.- Es el contrato por el cual el propietario o poseedor legítimo de tierra rural da en arrendamiento a otra persona, natural o jurídica, un predio para su aprovechamiento agrario a cambio de una pensión establecida por las partes, la ley o la costumbre, con la obligación de restituirlo a su dueño al vencimiento del plazo contractual.
      La o el arrendatario de tierra rural, no puede alegar posesión agraria del predio arrendado en su beneficio o de terceros.
      El plazo de arrendamiento de tierras rurales depende del cumplimiento del objeto contractual, y entre otras circunstancias, del tipo de cultivo y el tipo de producción.
      Se prohíbe el arrendamiento de tierra rural de uno o varios predios que incumplan las condiciones establecidas en esta Ley, en especial la concentración de varios predios rurales, contiguos o no.
      La o el propietario y la o el arrendatario serán responsables solidariamente de producir la tierra de acuerdo con su aptitud natural, asegurando que la propiedad cumpla su función social y función ambiental. Debe garantizar con buenas prácticas de manejo de suelos que posibiliten la sostenibilidad de la función ambiental de la tierra en arriendo.
      La o el arrendatario tiene los derechos de uso y goce, acceso a agua de riego, legalmente adquiridos así como los de tránsito y servidumbre que se han establecido a favor del predio arrendado. La o el arrendatario debe respetar las servidumbres del predio existentes en beneficio de terceros.
      En caso que el predio arrendado ha sido afectado por desastres naturales o fenómenos climáticos severos y prolongados, cualquiera de las partes podrá requerir la terminación del contrato o modificación de los términos del contrato, particular que deberá comunicarse a la Autoridad Agraria Nacional.”
      “Artículo 98.- Terminación del contrato de arrendamiento.- El contrato de arrendamiento de tierras rurales termina por las causales prevista en la Ley y de manera anticipada por:
      a) El uso inadecuado de la propiedad que conlleve el incumplimiento de la función social o la función ambiental;
      b) Riesgo de su descapitalización; y,
      c) Incumplimiento injustificado del contrato”.
      Saludos

  25. Buen día doctor por favor me puede explicar por qué la Ley de Inquilinato manifiesta en su artículo 31 que en caso de transferencia de dominio se le dará tres meses para la desocupación; los tres meses a partir de cuándo son y quién le otorga esa fecha el dueño anterior o el actual ???

    1. Estimado SANTIAGO
      El artículo 31 de la Ley de Inquilinato, dispone que “La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación.”
      Para esto, debe realizarse la notificación del desahucio por transferencia de dominio a través de un Notario, esta notificación la solicita el nuevo propietario, y debe realizarse dentro de los treinta días siguientes a la inscripción del contrato de transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad, los tres meses cuentan a partir de la notificación.
      Saludos

  26. Buenas noches, por favor me puede indicar si la notificación notariada de un desahucio por terminación del tiempo de contrato deben ser por tres ocasiones, y en caso de no encontrar al arrendatario en estas tres visitas, ya la notificación se da por cumplida? Le agradezco mucho su tiempo y orientación

    1. Estimada Eli
      La notificación del desahucio debe realizarse de conformidad a las reglas para la citación establecidas en el COGEP, es decir:
      1. En persona, una sola notificación, en cualquier lugar y cualquier día.
      2. Mediante boletas, por tres días, en el domicilio o lugar de trabajo, en días y horas hábiles.
      En el caso de haberse realizado la notificación mediante boletas, el Notario levanta un acta dando fe de haber realizado la notificación mediante boletas en el lugar, los días y las horas realizadas, con lo que se declara solemnizado el desahucio.
      Saludos

  27. Buenas tardes, estimado Dr. tengo un caso que el bien inmueble (casa) que antes correspondía a mi madre, pasó por medio de una donación a mi poder hace unos 7 meses, pero en el bien fruto de esa donación se encuentra viviendo un hermano que no me quiere cancelar la renta que es de $200, ya que al haberse hecho la donación le dije a mi hermano verbalmente que me debía cancelar dicha cantidad por mes, pero no me ha cancelado nada, no quiere desalojar el bien a las buenas porque se lo he dicho varias veces. Puedo pedir desahucio por medio de notario antes que termine el año de arriendo a sabiendas que no hicimos un contrato escrito. o; Que puedo hacer en este caso? gracias.

    1. Estimado Eduardo Cabrera
      No cabe desahucio, por lo siguiente: para que proceda el desahucio ante Notario debe probarse primero la existencia del contrato de arrendamiento sea verbal o escrito, y segundo la notificación de desahucio por transferencia de dominio debe hacerse dentro de los treinta días después de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
      En el presente caso, no existe siquiera pago de arriendo, y el tiempo ya ha excedido, por lo que le recomiendo contratar un abogado a fin de demandar la Reivindicación del inmueble de su propiedad.
      Saludos

  28. Buenos días estimado Doctor.
    He leído muy atentamente cada uno de los comentarios y las incógnitas que plantean varias personas, sin embargo es mi deseo saber si los tres meses que se da de desahucio, el arrendatario debe cancelar la pensión de arriendo o no.

    1. Estimada Verónica
      El pago del canon de arrendamiento es obligatorio por el tiempo que permanezca el inquilino en el inmueble, por lo que deberá cancelar hasta la desocupación del inmueble.
      Saludos

        1. Estimado Antony

          El tiempo establecido en el contrato debe cumplirse, inclusive si el bien es destinado para vivienda el plazo mínimo de duración será de 2 años.

          En el caso de solicitar la devolución antes del plazo establecido, se debería llegar a un acuerdo en un centro de mediación, y en el mismo acuerdo se puede establecer por ejemplo una indemnización, o plazo para desocupar y entregar el inmueble, la devolución de la garantía, un plazo de gracia sin pago de arriendo entre otras cosas, o cumplir el plazo del contrato.
          Saludos

  29. Buenas noches Dr. , Soy inquilino de un apartamento desde hacen 6 meses por el que pago 200$ por adelantado mensualmente y di como depósito 300$, es el caso que debido a la cuarentena no he podido laborar y antes de comenzar este mes le planteé a la arrendadora que tomara del depósito los 200$ y me comprometía a reponérselo en cuatro (4) cuotas de 50$ pagaderas en conjunto con las siguientes mensualidades a lo cual la misma se negó y me comunico que debía pagarle máximo a fin de mes en conjunto con el mes de mayo ( por adelantado) y aprovecho la oportunidad para decirme que su hijo era abogado. La arrendadora nunca me hizo contrato ni me entrega recibos de hecho yo mismo fui el que elabore el recibo de entrega del depósito para que quedara constancia, Dr. En vista de la mala fe de la arrendadora yo podría ejercer una acción en el tribunal por no hacerme contrato, no registrarme ante la oficina municipal y no darme recibo? , Si se cumple lo de los 6 meses de multa de los cuales 3 son a favor del inquilino?, Cómo procede de oficio al denunciar . Gracias de antemano por su asesoramiento.

    1. Estimado Lenin Nuñez
      La primera recomendación es el diálogo, al momento estamos pasando por una emergencia sanitaria que impide el cumplimiento de varios contratos y acuerdos, entre otros los de inquilinato, debemos entender que no existe mala fe, de ninguna de las partes, por lo que la solución a su conflicto sería esperar a que termine el confinamiento, y tratar de llevar su problema a mediación.
      Recordemos que el servicio público judicial y notarial, se encuentran suspendidos.
      Saludos

  30. Buenas tardes estimado Dr. yo soy el inquilino de un edificio el mismo que fue registrado en la notaría. El contrato de arrendamiento termina el 30 de abril del 2020 mi pregunta es si debo hacer yo cómo (inquilino) algún trámite para dar por terminado el contrato o ya finaliza por la fecha pactada… de antemano que muy agradecido por su atención.

    1. Estimada Fernanda Carrera
      Si no desea renovar el contrato de arriendo, debe notificar su decisión al arrendador, es importante revisar el texto del contrato, ya que en el mismo puede estar establecido el procedimiento para la notificación.
      Si no consta en el contrato le recomiendo hacerlo a la brevedad posible, y tarar de llegar a un acuerdo.
      Saludos

  31. Doctor buenos días, por favor su gentil respuesta. Arrendamos una casa hace 2 meses, la garantía (2 meses) fue cancelada por partes sin embargo por el no pago este valor ha sido cruzado. Se ha conversado con el arrendatario y tras varias mentiras se constata que no paga ni desea hacerlo. Se tiene contrato pero no inscrito. Por favor puede indicarme cómo desahuciarlo y qué significa vía sumaria. Gracias.

    1. Estimada Belén Santos
      La terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, solo se puede demandar ante el Juez de la Unidad Judicial Civil competente, con el patrocinio de un abogado, vía sumaria (es al trámite previsto en el Código Orgánico General de Procesos para las reclamaciones y conflictos en materia de inquilinato).
      Saludos

  32. Buenas noches, gracias por permitirme asesorarme por este medio.
    Yo arriendo un local comercial, debido a la emergencia sanitaria y por no poder trabajar no he podido cancelar los 2 meses de arriendo, resulta que se llegó a un acuerdo para pagar el arriendo el 20 de mayo e ir abonando lo de los meses anteriores, pero ahora me manda un escrito de abogado diciendo que yo no le quiero pagar, que le recibo con groserías y que le pague de inmediato los 3 meses, todo una mentira. En este caso que puedo hacer, porque yo esperaba abrir el local(cafetería) para seguir trabajando. Es el único medio de ingreso que tengo. Gracias por su ayuda

    1. Estimada Ximena Cadena
      Todos los acuerdos, renegociación, ampliación de pagos, o cualquier otra medida por la emergencia sanitaria debe ser por escrito para evitar estos inconvenientes.
      Por otra parte, toda notificación o citación debe ser realizada por la autoridad competente, que es el Notario o el funcionario de citaciones del juzgado, le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo.
      Saludos

  33. Que requisitos necesito llevar a la notaria, para el desahucio de un predio agrícola. Lo Tengo arrendado, y ya termina la fecha de arriendo, lo hago con un año de anticipación conforme código civil?
    Saludos

    1. Estimada Andrea García
      Efectivamente debe hacerlo con un año de anticipación, debe adjuntar a su solicitud con firma de abogado el contrato de arrendamiento inscrito en la notaría o juzgado, y en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  34. Buenas tardes es el caso que mi inquilino no me paga el arriendo ya 6 meses e igual los servicios básicos antes de la crisis y después no se acercado a decirme nada y es muy grosero y muy patán no me contesta las llamadas tengo un contrato que no legalice solo está firmado nada más puedo pedir orden de desahucio a cualquier notaria en su caso la de ustedes o que debe hacer gracias

    1. Estimada Ana Herrera
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana y en la oficina de arriendos en el municipio, luego debe contratar los servicios profesionales de un abogado a fin de demandar en juicio sumario la terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago.
      Saludos

  35. Un predio agrícola rural, no para vivienda (tierras), con fecha de arriendo. Ha incumplido el pago, el contrato termina el próximo año. Que hago demando terminación de contrato de arriendo juez civil? o desahucio, notario?

    1. Estimada Andrea Gonzalez
      Le recomiendo demandar la terminación del contrato por falta de pago, ante el juez civil, el notario no puede realizar desahucios por incumplimiento de contrato por falta de pago.
      Saludos

  36. Buen día, Dr. Arellano, una consulta pregunta, tengo un contrato de arrendamiento firmado entre las partes es el día 31 de octubre del 2018, el contrato se renovó sobre el mismo valor (500), y según el contrato para terminar anticipadamente el mismo es de 30 días la notificación, lo cuál es hasta el 6 noviembre se debe considerar con fecha terminación según el contrato.
    Podría realizar el mismo en el plazo establecido en el contrato.

    1. Estimado Iván Bowen
      La notificación del desahucio por cumplimiento del plazo del contrato debe hacerse con noventa días de anticipación por lo menos de acuerdo a la Ley de Inquilinato, y la Ley prevalece sobre el contrato, ya que los derechos del inquilino son irrenunciables, por lo que no cabe la notificación con treinta días de anticipación.
      Saludos

  37. Buenas noches, yo realice el desahucio por notaria por cambio de propietario, ya pasaron más de 90 días, y el inquilino se niega a desalojar, en este caso es obligado demandar? o solo puedo solicitar al juez una orden judicial de desalojo?

    1. Estimada Maricarmen
      Efectivamente debe contratar los servicios de un abogado a fin de demandar la terminación del contrato, el pago de los cánones adeudados y la desocupación del inmueble.
      Saludos

  38. Buenas estimado Abogado una consulta tengo un inconveniente con unos inquilinos la señora me golpeo a mi mujer y a mi madre que es de la tercera edad una tarde que le pedimos que desocupe y nos dijo que ella no se va cuando nosotros queramos sino cuando ella quiera pagaban $ 200 de arriendo, lleva dos meses adeudando nosotros planteamos denuncias por las agresiones físicas y psicológicas y nos dieron las medidas de protección no se puede acercar, mi mami no les hizo contrato llevan 4 años viviendo ahora se fueron huyendo y dejaron sus cosas ahí con candado y no vienen a verlas como se procede en este caso para que desocupen sus bienes se podrá realizar una orden de desalojo o algo q no demore mucho, gracias de antemano por su ayuda.

    1. Estimada Maria Ontaeda
      Le recomiendo contratar un abogado a fin de demandar la terminación del contrato de arrendamiento, el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, y la entrega del inmueble.
      Solo el Juez puede ordenar el desalojo y de ser el caso el descerraja miento.
      Saludos

  39. Gracias por su orientación. En caso de muerte del inquilino hace 1 mes 23 días, quien firmó el contrato, y vivía con 1 nieta y una biznieta de 8 años, que a través de la madre de la ocupante actual mayor de edad, que garantizó el contrato, avisó por teléfono del suceso, pero no ha presentado la declaración escrita, ni ha presentado el acta de defunción ni ha pactado ningún trato de ocupación del inmueble, debe parte del arriendo del mes pasado y 5 alícuotas; por favor: ¿Como puedo proceder?. Le entregué un escrito de mi madre propietaria del departamento, comunicándole que debía salir en 1 mes máximo, pues mi madre decidió vender el inmueble y no me quiso firmar la copia, aduciendo que devolverá el departamento sólo a la entrega de la garantía, pero ella no la pagó, sino la fallecida. Muchas gracias

    1. Estimada Elena Rodríguez
      La recomendación es demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, como el arrendatario falleció deberá demandarse a los herederos presuntos y desconocidos en vía sumaria, le recomiendo contratar los servicios profesionales de un abogado a fin de que estudie su caso y vea la posibilidad de la mediación y luego la vía judicial.
      Saludos

  40. Buenos días abogado Paul agradezco su tiempo y conocimientos para las personas que necesitamos un consejo, mire yo tengo un inquilino al que arriendo una habitación y debe la renta desde que empezó al cuarentena y se niega a pagar y desocupar y claro tengo el contrato notarizado y la habitación inscrita en el municipio Pero me acabo de enterar que en dos días desocupa pero no quiere pagar arriendo y menos los servicios entonces como puedo hacer para que pague todo lo adeudado si incluso realice una mediación y se negó a llegar a un acuerdo no sé cómo hacer para que pague todo lo que debe antes que se retire de la habitación gracias por su tiempo

    1. Estimado Marcelo Flores
      En este caso, le recomiendo demandar en juicio monitorio el pago de las facturas de los arriendos pendientes, antes de que desocupe el inmueble arrendado.
      Si el inquilino, sale de la habitación, debe demandar vía sumaria.
      Saludos

  41. Buenas noches, si mi inquilino lleva más de tres años viviendo en un departamento y deseo que desocupe porque no paga los servicios básicos, lo puedo hacer con demanda ante el juez?. Se encuentra al día en el pago del alquiler.

    1. Estimado Roman
      Si en el contrato se encuentra estipulado que el inquilino debe cancelar los servicios básicos y no lo hace, puede demandar la terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
      Saludos

  42. Saludos, felicitándole por este espacio y por compartir sus conocimientos, esperando me pueda orientar.
    Mi caso es el siguiente: arriendo un departamento por el lapso de 10 años, cada año renuevo contrato por un año más, debido al problema de esta pandemia, perdí el trabajo y me atrase en el pago del mensual del arriendo pero solo por días, al momento estoy al día.
    El dueño me comunico por el 20 de noviembre, que terminado el contrato al 31 de diciembre le desocupe, argumentando que su hijo se casa y que va a vivir en este departamento.
    Cuáles son mis opciones? , he leído que debería haberme notificado con 3 meses de anticipación.
    Gracias por su ayuda.

    1. Estimado Dario Gutierrez
      Efectivamente el arrendador debía haberle notificado con por lo menos 90 días de anticipación, con la intervención de un Notario Público, sin embargo le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo, de ser posible pueden acudir a un centro de mediación.
      Saludos

  43. Buenas noches:
    Felicitaciones por este espacio muy importante.
    Una vez que se realiza el desahucio por el plazo cumplido del contrato, el inquilino obligatoriamente debe desocupar o tiene opción a renovar contrato a pesar de que el arrendador ya no quiera alquilar…gracias por su ayuda

    1. Estimada Isabel
      Gracias por sus felicitaciones.
      Respecto de su consulta le recuerdo que la Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración del contrato de arrendamiento para vivienda en 2 años, tiempo luego del cual se entenderá renovado el contrato por un año más.
      Luego de transcurrido este tiempo cualquiera de las partes lo podrá dar por terminado en cualquier tiempo mediante el desahucio respectivo ante notario público.
      Saludos

  44. Buenas noches, le comento que tengo el caso de mi hermana a quien arrendé mi departamento el 1 de julio del 2016, en noviembre del 2020 le solicité que desalojen el departamento puesto que vivía con 2 perros y por vecinos me enteré que mi departamento estaba casi destruido (pisos, alfombra y paredes). El 3 de febrero me entero que habían salido el 31 de enero sin avisar, realizaron algunos arreglos y el 13 de febrero tomé posesión del departamento aprovechando que los albañiles dejaron las llaves donde el guardia. Mi hermana alega que debo devolverle los 2 meses exactos de garantía; sin embargo, le he explicado hasta el cansancio que de la garantía estoy descontando el proporcional de alícuota y arriendo hasta el 13 de febrero donde tuve en mi poder las llaves, ella alega que debo devolverle intacto pues dejaron de vivir allá el 31 de enero. He pedido cotizaciones para solventar todos los daños y la garantía se queda corta, ¡en realidad me saldrían hasta debiendo y ahora indican que a mí me pondría mi hermana y su esposo un juicio por estafa! esto por no querer entregar la garantía, aparte que me han insultado y hasta tratan de denigrarme profesionalmente. El contrato fue verbal, cometí el error de confiar pues se trataba de mi hermana, no sé qué hacer. ¿Aún puedo realizar la declaración juramentada del arriendo? o esto ya no viene al caso en este tema? ¿Qué puedo hacer para defenderme por favor?

    1. Estimada Verónica
      Lamento mucho el problema por el que está pasando, le recomiendo tratar de llegar a un arreglo, de no ser posible debe esperar a que le demanden y presentar los justificativos de los arreglos realizados para descontar de la garantía.
      Saludos

  45. Buena noche Dr, mi caso es que vivo en una casa desde hace 15 años sin contrato de arrendamiento, comencé pagando 200 , pero en el 2018 me subió a 250 , pero con la promesa de arreglar la casa , cosa que nunca hizo, y por la cual le entra agua cuando llueve por todos lados , y por qué hice los arreglos y se los desconté del arriendo ahora me trae una orden de desahucio, con una declaración juramentada falsa diciendo que el trato fue con la madre, y ella ya murió cosa que nunca fue así, miente en la declaración también al decir que no le he pagado 3 meses pero por suerte tengo los depósitos que se le hacen desde el 1 día a la cuenta de él, mintió en 2 cosas , que puedo hacer ahí ???????? Gracias por su contestación…

    1. Estimado RUBEN DARIO
      Le recomiendo contratar los servicios de un abogado, a fin de que cuando el arrendador le demande la terminación del contrato de arrendamiento, usted justifique los pagos, y que el señor faltó a la verdad.
      Saludos

  46. Estimado
    tengo arrendado un local por más de 15 años sin contrato de arriendo, como hago ahora para que me desocupe el local ya que por algunas ocasiones le he pedido que me desocupe

    1. Estimado Fausto Celi
      Le recomiendo hacer una declaración juramentada en la notaría más cercana, en la cual indica quien es el arrendador, el arrendatario, el inmueble, el canon de arrendamiento, la fecha de inicio, y de manera expresa que no existe contrato de arrendamiento por escrito.
      Con esta declaración juramentada y la inscripción en la oficina de arriendos, puede solicitar el desahucio o a su vez demandar la terminación del contrato de arrendamiento por cualquiera de las causas establecidas en la Ley de Inquilinato.
      Saludos

  47. Estimado Doctor,

    Agradecería su ayuda, aclarando un poco el inciso tercero del art. 31 de la ley de inquilinato «Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón».
    ¿Cómo se aplica esta disposición en el desahucio?, ya que según el artículo 31, realizada la transferencia de dominio, se debe notificar dentro del mes el desahucio, y el arrendatario tendrá 3 meses para desocupar. ¿Pero a qué se refiere este último inciso?, por ejemplo: Si un contrato para dos años de un local comercial, recién va en el quinto mes de arriendo, ¿Igual debe desocupar el inquilino o debe respetarse el plazo del contrato estipulado con el anterior propietario?

    1. Estimado Israel
      La disposición implica que, de existir un contrato de arrendamiento por escritura pública debidamente inscrito en el Registro de la propiedad, no se puede solemnizar el desahucio por transferencia de dominio y debe cumplirse el tiempo establecido en el contrato.
      Saludos

  48. Estimado Dr. buenas tardes, por favor su ayuda con la siguiente consulta:

    Se dio en arriendo una casa, el contrato se suscribió por plazo de un año y se encuentra debidamente notariado pero no fue registrado en la oficina de arriendos municipal. Según el contrato la fecha de terminación fue en octubre 2020 (un año), el inquilino debe los cánones de arrendamiento desde el mes de junio 2020, fecha desde la cual se ha perdido cualquier comunicación con él, ya que no contesta teléfonos y no se lo ubica en la vivienda, y por ningún medio. Hemos preguntado a los vecinos y han confirmado que el inquilino no va por ahí desde varios meses del año pasado, la vivienda no está desocupada porque desde la parte exterior se puede ver que tiene muebles y los aires acondicionados.
    Quisiera saber, estimado Dr., cuál es su recomendación en este caso, ya que es desesperante para el propietario del inmueble, tanto así que por último ya está dispuesto a perdonar la deuda por los cánones pendientes con tal de recuperar su casa, pero ha sido imposible ubicar al inquilino.
    En caso de llevar el caso a juzgado, y aun así es imposible la notificación porque no se lo ubica al inquilino, ¿qué opciones tiene el propietario para recuperar la casa? ¿Puede el juez ordenar el descerrajamiento y desalojo de los muebles sin la presencia del demandado?

    Agradezco mucho por su respuesta.

    Saludos cordiales.

    1. Estimada LIMONES RONQUILLO VERÓNICA ELIZABETH
      Le recomiendo, inscribir el contrato de arrendamiento en las oficinas de arriendo del municipio, demandar la terminación del contrato por falta de pago, la citación al demandado debe realizarla en el domicilio del demandado (inmueble arrendado) mediante boletas dejadas en la puerta de ingreso al domicilio.
      De ganar el juicio, el juez ordena el descerrajamiento y el lanzamiento de los bienes muebles con ayuda de la fuerza pública.
      Saludos

  49. Buenos días Dr. Si se desea realizar el desahucio por terminación del Contrato, pero el mismo no se encuentra notarizado ni inscrito como se puede proceder

    1. Estimada Vanessa Andrade
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana, luego registrarlo en la oficina de arriendos del municipio, y contratar los servicios de un abogado a fin de que analice la posibilidad del desahucio o la demanda de terminación del contrato de arrendamiento, de acuerdo a las causales establecidas en la Ley de Inquilinato.
      Saludos

  50. Buenas noches Dr. deseándole
    Muchos éxitos. por favor, como debo proceder para el Desalojo de un local comercial ya que mi padre falleció el año 2017.el realizó el contrato de arrendamiento el año 2010 y es el único que está vigente pero no está inscrito en el municipio.
    La cooperativa de arriendo desde julio del 2016.Gracias .

    1. Estimado Marco Zuñiga
      Le recomiendo inscribir en la notaría más cercana el contrato de arrendamiento que dispone, luego inscribirlo en la oficina de arriendos del municipio, y luego solicitar el desahucio adjuntando estos documentos, la petición y la posesión efectiva y sus documentos de identidad.
      Para poder desahuciar al inquilino es necesario probar la existencia del arrendamiento.
      Saludos

  51. Agradezco por su atención.
    Buenas noches, por favor su ayuda con las siguientes inquietudes:
    1) En un contrato de arrendamiento por un inmueble ubicado en el cantón Daule, en la cláusula de controversia se debe establecer como competencia el Juez del mismo cantón, ¿o se puede estipular que sea ante juez de otro cantón ej. Guayaquil??
    2) El contrato se puede registrar ante cualquier notaría o debe ser en una notaría del cantón en donde se encuentra el inmueble??

    Agradezco por su atención.

    1. Estimada María José
      Se puede establecer la renuncia al domicilio sin problema, y se puede inscribir en cualquier notaría del Ecuador, y en la Oficina de Arriendos del cantón en el que se encuentra el bien inmueble arrendado.
      Saludos

  52. Buenas noches señor Notario tengo una consulta. Mi media hermana y yo somos herederos de una casa rentera que era de nuestro papá, mi media hermana recibe los arriendos mensuales que genera la casa y a mí no me quiere dar lo que me corresponde de los arriendos. ¿Mi pregunta es puedo pedir el desahucio de los arrendatarios sin el consentimiento de mi hermana? Y como puedo pedirle que mi hermana me de lo que me corresponde en arriendos es más de 5 años que no me quiere dar nada. Muchas gracias

  53. Estimado Paul Arellano
    Buen día, leí todas las preguntas y respuestas, para así encontrar el asunto que me incomoda actualmente para no incomodarlo con mis preguntas, sin embargo, no encontré alguien que haya preguntado la situación que tiene mi hermana. A ella la llevan amenazando con desalojarla por la fuerza y ponerle todas sus pertenencias en la calle.
    Mi pregunta es: ¿En el caso mencionado que debe hacerse si uno se encuentra con sus pertenencias en la acera, en la calle, ante que autoridad tengo que recurrir?
    De antemano le agradezco doctor por su respuesta.

    1. Estimado Víctor
      Lamento mucho lo ocurrido, en su caso le recomiendo contratar un abogado a fin de demandar ante el Juez de la unidad judicial civil correspondiente, ya que solo puede ser desalojada por orden judicial, así se encuentre en mora en el pago de los cánones arrendaticios.
      Saludos

  54. Estimado Doctor en mi caso soy heredera de una propiedad que está arrendada, entiendo que se puede hacer el desahucio por la transferencia de dominio, ¿pero y si ha transcurrido más 30 días de inscrita en el Registro de la Propiedad? En mi caso han transcurrido 2 años. ¿Qué se hace en ese caso?

    1. Estimada María Belén
      Si usted no cuenta con contrato de arrendamiento escrito, pero el inquilino si ha estado pagando el arriendo, puede solicitar el desahucio luego del tercer año de arriendo con 90 días de anticipación. Si no hay contrato de arrendamiento, ni pago de arriendos debe demandar la reivindicación del bien.
      Saludos

  55. Saludos Doctor, en mi caso soy heredero de una propiedad que está arrendada, el arrendatario adeuda cerca de 6 meses, yo quiero demandar, pero mis coherederos no quieren, ¿puedo demandar o hacer el desahucio solo yo? El contrato lo suscribí junto a mis coherederos.

    1. Estimado Germán
      El desahucio lo deben solicitar todos los copropietarios, el apoderado o el administrador legalmente nombrado de la herencia, en este caso no podría solicitarlo usted solo.
      Saludos

  56. Dr. buenas noches, puedo realizar el desahucio por transferencia de dominio vía notarial una vez que se ha inscrito el bien inmueble a nombre de otra persona y que aún estamos dentro de los 30 días que da la ley para realizarlo, pero el antiguo dueño solo tiene una declaración juramentada en vez de contrato de arrendamiento??

    1. Estimado José
      Puede hacerlo sin problema, le recomiendo adjuntar a su petición el registro del arrendamiento en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  57. ¿Puedo notificar el desahucio al inquilino por venta del bien solo con una carta dirigida a éste en la cual se le otorga los 90 días que establece la Ley?

    1. Estimado Juan
      El desahucio para que surta efectos jurídicos debe ser solemnizado por un Notario Público, si no se lo hace de esta forma no podrá demandarse la terminación del contrato por transferencia de dominio.
      Saludos

  58. Gracias por compartir su conocimiento😉
    Por favor instruya me en lo siguiente: luego del desahucio el inquilino (empresa pública) sale pasado más de 90 días y no paga, debe pagar intereses o mora? ¿Y si es así Cómo debo calcular? Ya han pasado más de 3 años.

    1. Estimada Liliana
      Le recomiendo demandar el pago del arrendamiento adeudado vía sumaria, el Juez calculará los intereses, si no demanda pueden prescribir su derecho.
      Saludos

  59. Buenas noches como puedo hacer si yo arrendé un local ya hace muchos años y me cobraban bien pero por la pandemia el dueño me bajo el arriendo pero ahora viene a quererme subir al doble de lo que estoy pagando y si no se vende como antes que puedo hacer ellos me pueden sacar del local si ya no tenemos ninguna clase de contrato

    1. Estimada May
      La primera recomendación es tratar de llegar a un acuerdo, para esto puede acudir a un centro de mediación, de no llegar a un acuerdo, el arrendador deberá analizar las posibilidades, como el desahucio, o demandar la terminación del contrato por alguna de las causales establecidas en la Ley.

      Saludos

  60. Tengo un contrato de arriendo pero no esta notarizado, el que arrendó no ha pagado ya dos meses y tampoco cubre aun la cuota de garantía que es de 500, además ha incumplido con las clausulas que se estipularon por mutuo acuerdo… Hasta el momento hice una declaración juramentada de lo que antes mencione. Como podría proseguir con el desahucio. Muchas gracias por la acogida.

    1. Estimado Fernando
      Por falta de pago no cabe el desahucio, lo que debe hacer es demandar la terminación anticipada del contrato de arrendamiento por falta de pago, si existe contrato escrito debe inscribirlo en la notaría más cercana y en la oficina de arriendos del municipio antes de demandar.

      Saludos

  61. Estimado por favor su ayuda con el siguiente caso:
    Mi padre falleció en el año 2021 enero 15 y mis hermanos y yo somos los legítimos herederos de un buen inmueble el mismo que se encontraba ocupado por una tía hermana de mi fallecido padre el cual jamás les cobró arriendo y les permitió que vivan gratis ahí. Cuando falleció mi padre mi tía me puso una demanda por amparo posesorio ya que quería comprar el bien y luego se arrepintió ya no quiso comprar y desistió de la demanda con el reconocimiento de firmas respectivas, pero resulta que lo que quiere es dinero para desocupar el bien inmueble y ojo que ya desde el mes de mayo ya no vive nadie ahí pero tienen algunas pertenencias ahí y no quieren sacar hasta que no se les de dinero, un dinero que según ellos han invertido ahí en el bien sin consentimiento de nadie y tampoco tienen ningún tipo de recibo que indique la supuesta inversión. Este bien ya está siendo vendido, existe ya una promesa de compraventa y estoy sumamente preocupada porque no desocupan y el futuro dueño desea que sea desocupado esto ya, como puedo hacer para que estas personas saquen sus cosas de la propiedad? Agradezco me ayuden con una solución a mi problema.

    1. Estimada Maritza

      La primera recomendación es tratar de llegar a un acuerdo, para esto puede solicitar una mediación en un centro de mediación, de no llegar a un acuerdo, lo que le queda es seguir un juicio de reivindicación.

      Saludos

  62. Soy inquilino, ¿puedo dar por terminado el contrato unilateralmente? ¿Puede el arrendador obligarme a pagar el mes completo a pesar de llevar sólo una semana?

    1. Estimado Israel

      Le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador, para esto puede acudir a un centro de mediación, le recuerdo que el contrato de inquilinato crea deberes, derechos y obligaciones para las partes, y la ley de inquilinato establece sanciones para quienes incumplen el contrato.

      Saludos

    1. Estimada Pamela

      La recomendación es que se realice un finiquito por escrito, en el que conste la entrega del inmueble arrendado y la devolución de la garantía.
      Saludos

  63. buenos días doctor, una consulta de un caso : el desahucio por trasferencia de domino (compra venta del bien objeto de arriendo), le permite al nuevo dueño cobrar el arriendo de los tres meses plazo por el desahucio? y en caso de no pagar esos tres meses puede el nuevo dueño plantear la demanda como arrendatario aunque no haya un contrato escrito de arriendo, puesto que el contrato de arriendo original fue con el anterior dueño…

    1. Estimada Monserrate

      Efectivamente el inquilino debe cancelar mensualmente el arriendo hasta la entrega del inmueble, de no hacerlo puede demandar vía sumaria ante el Juez de la Unidad Judicial Civil.
      Saludos

  64. Buenas tardes, hace 4 meses fui notificada con el desahucio y permanecí 1 mes en el departamento arrendado, pagando la respectiva pensión de arriendo y mi arrendadora se comprometió en devolverme la garantía ya que el departamento estaba en óptimas condiciones; sin embargo, ya han pasado 3 meses de haber devuelto el departamento y ya no existe la intención de restitución de la garantía ya que solo hay rodeos y evasivas.

    Que podría hacer para recuperar el valor de la garantía?

    desde ya anticipo mis agradecimientos por su respuesta.

    1. Estimada Daysi

      Le recomiendo le invite a la ex arrendadora a una mediación, en caso de no llegar a un acuerdo, puede demandar vía sumaria la devolución de los valores entregados en garantía.
      Saludos

  65. Buenas noches, soy propietaria de un terrero en derechos y acciones con otros familiares (tíos).
    Una de mis tías dio en arriendo el terrero (predio rústico destinado para producción agrícola vivienda) desde el año 2013. El último contrato es del año 2021 que fue firmado por la persona que cuidaba a mi tía porque ella era una persona mayor de edad 86 años.
    Mi tía falleció el 04 de junio y el contrato de arriendo tiene fecha 01 de junio del 2021.
    Ya se venció , hablamos con los arrendatarios para que firmen otro contrato y no quiere, aducen que mientras no venga mi otra tía de los Estados Unidos ellos no van a firmar otro contrato y tampoco van a desocupar el terreno.
    Que debo hacer para solicitar el desahucio?. Donde se debe hacer el trámite?
    Sabiendo que solo tengo una fotocopia del último contrato que para mi es inválido ya que fue firmando por otra persona y no se encuentra notarizado.
    Y considerando que soy propietaria en derechos y acciones, soy dueña de una parte del terrero no de todo.
    Gracias por sus comentarios,

    1. Estimada María de Carmen

      La recomendación, es que todos los herederos nombren un administrador de la herencia, a fin de que administre los bienes hereditarios, y de ser el caso arriende el o los inmuebles, o solicite la desocupación o demandar la terminación del contrato de arrendamiento.
      Mientras no se realice la partición y adjudicación de los bienes heredados, todos los herederos son dueños de todos los bienes, pero no son dueños de un bien en específico.
      Saludos

  66. Buenos días celebré un contrato de arrendamiento de un bien, ante notario publico, luego de un tiempo de común acuerdo igual ante notario se celebra el acta de finiquito del contrato de arrendamiento, pero hasta la presente fecha los inquilinos no han salido del predio a pesar de haber esta acta de finiquito. De eso ya ha trascurrido como un año y mi persona se ha descuidado del tramite toda vez que tuve que salir del país. Mi pregunta que hacer para que desocupen el bien

    1. Estimada Elizabeth

      La primera recomendación es tratar de llegar a un acuerdo, para lo que puede acudir a un centro de mediación, a fin de que se entregue el inmueble de conformidad al acta de finiquito, en el caso de no llegar a un acuerdo debe demandar la reivindicación del inmueble.
      Saludos

  67. Buenas noches estimado Paul,

    Mi madre tiene un contrato verbal de arrendamiento de un local comercial ubicado en nuestra residencia. Estos señores vienen a trabajar a la hora que quieren con música a todo volumen, causando ruido a los vecinos a altas horas de la noche (ya hemos tenido quejas), vienen clientes a gritar y reclamar porque son unos incumplidos, entre ellos (son una pareja) también se han llegado a agredir. Y van más de 3 meses atrasados en el alquiler y no quieren dar la cara.

    Como podemos hacer la terminación del contrato? Cuanto tiempo tienen para desalojar?

    Gracias y saludos!

    1. Estimada Daniela

      En el caso propuesto le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo, para esto puede acudir a un centro de mediación, de no llegar a un acuerdo la recomendación es demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, como no tiene contrato de arrendamiento escrito, debe realizar una declaración juramentada en la notaría más cercana de conformidad al artículo 47 de la Ley de Inquilinato.

      Saludos

  68. Abogado como puedo hacer yo construí mi casa en un solar que mi padre me dio, cuando el muere me entero que el solar esta a nombre de un primo, ahora que el murió, mi primo no me quiere entregar las escrituras y me quiere desalojar pero yo he vivo ahí siempre tengo planillas de agua y luz pagando muchos años

    1. Estimada Génesis
      Lamentablemente, quien construye en terreno ajeno construye para el dueño del terreno.
      Una salida podría ser que usted viva como señora y dueña por más de 15 años ininterrumpidamente, para demandar la prescripción extraordinaria de dominio.
      Saludos

  69. Dr. se puede demandar al juez el hecho de que no me notificaron con el desahucio, y en la demanda pedir que lo hagar con 3 meses de anticipación?
    El arrendador nos dice que ya no quiere saber nada de nosotros, nos ha insultado y pedido que nos vayamos, es imposible llegar a un acuerdo

    Cómo puedo hacer Dr.
    Muchas gracias.

  70. Dr. en el caso del que no haya pagado más de 4 meses de renta mi inquilino, y no quiere salir. Debo notificarlo por medio del juez necesariamente? o puedo hacerlo solo yo?

    Existe algún tiempo que deba esperarle para que el inquilino no me reclame que no le he dado tiempo?

    1. Estimada Luz

      Le recomiendo demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, es competencia exclusiva del Juez.

      Saludos

  71. Buenas tardes Dr.
    Que puedo hacer Dr. Hace 2 meses compré el 50% en derechos y acciones de una casa, está casa viene de una liquidación de bienes de una sociedad conyugal. Yo compré el 50% del ex-esposo que ya no vivía ahí hace mucho tiempo. La ex-esposa vive allí y ocupa toda la casa, incluso mi 50% y no me permite ni entrar. La casa no se puede dividir. ¿Qué debo hacer para ejercer mi derecho sobre mi 50%? Puedo exigir una indemnización por ese 50% que ella ocupa?

    1. Estimada Sofía

      Si usted adquirió el 50% de los derechos y acciones como derecho a gananciales de la extinta sociedad conyugal, lo que debe hacer es la partición y adjudicación, para esto puede acudir a una mediación para tratar de llegar a un acuerdo, o demandar ante el Juez de Familia Mujer, Niñez y Adolescencia.

      Le recuerdo que el código Civil, establece el derecho que tienen los hijos menores de edad de vivir en el domicilio con el padre que tenga la tenencia de los hijos.

      Saludos

  72. Si realmente no ha existido ningún arrendamiento ni escrito ni verbal y una familia ha permanecido por 25 años. ¿Cabe el desahucio por transferencia de dominio, teniendo una demanda en curso por prescripción adquisitiva?

    1. Estimada Gaby

      para que proceda el desahucio en materia de inquilinato, lo primero que debe probarse es la relación de arrendamiento, sea por la existencia de un contrato verbal o escrito, o por el pago del arrendamiento mensual, si no se prueba la relación arrendador inquilino, no cabe le Desahucio.

      Saludos

  73. Buenas tardes estimado Doctor, agradecerle por su predisposición y ayuda. Tengo dos casos con mis inquilinos, con el primero ya cuento con desahucio notarial, transcurrieron 5 meses y el inquilino no desocupó el departamento, qué debo hacer? en el segundo caso no he podido realizar desahucio, pero ya fenecieron los dos años más el que se renovó de forma automática, puedo demandar directamente sin el desahucio? Ambos inquilinos son violentos y no pagan el arriendo cerca de 1 año.

    1. Estimado Andrés

      En los dos casos, le recomiendo demandar la terminación del contrato de arrendamiento, en el primero por haberse notificado el desahucio y no se entrega el inmueble, y en el segundo por falta de pago. La demanda es vía sumaria.
      Saludos

    1. Estimado Wilson

      Los desahucios no se realizan por falta de pago, por falta de pago lo que cabe es la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, es decir vía judicial.
      Saludos

  74. Estimado Dr.
    Tengo un contrato firmado pero no se encuentra notariado, el inquilino debe 11 meses, puedo solicitar el desahucio vía notaría. No quiere desalojar la casa.

    1. Estimada Ernesta

      Lo primero es inscribir el contrato en la notaría más cercana, luego registrarlo en la oficina de arriendos del municipio, para que pueda presentar la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
      Saludos

  75. Estimado Dr
    Tengo un inquilino en un inmueble comercial, con contrato notariado.
    lleva 5 meses sin pagar le he realizado las facturas correspondientes y me toca apagar el IVA como hago para sacarlo y cuánto demoraría ?

    Gracias por su ayuda

    1. Estimado Daniel

      Le recomiendo contratar un abogado a fin de analizar la demanda de terminación del contrato por falta de pago y el pago de los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha de entrega del inmueble.
      Saludos

  76. Si mi hermano y yo heredamos la mitad de una vivienda por el fallecimiento de mi padre. Ya se hizo la posesión efectiva, falta aún inscribir en el Registrador de la Propiedad. La otra mitad pertenece a mi madre. Al ser herederos, después de la inscripción en RP podemos solicitar con Notario el desahucio del inquilino actual por causa de transferencia de dominio? o no procede en este caso?

    1. Estimado John

      No existe transferencia de dominio, ya que el bien sigue perteneciendo a su madre el 50% y los hijos pasan a ocupar el puesto del causante en todos los derechos, deberes y obligaciones, lo que le recomiendo es terminar de mutuo acuerdo el contrato o solicitar el desahucio por anticipación al cumplimiento del plazo, pero no por transferencia de dominio,
      Saludos

  77. Compré un pedazo de terreno en derechos y acciones en el 2011, el cual todavía no está terminado el trámite de compra-venta derechos y acciones, este terreno lo arrendé a una tercera persona el 1 enero 2012, tengo el contrato notarizado, no lo he inscrito todavía en la oficina de arrendamientos de Quito (lo cual ya lo haré inmediatamente), el arrendatario no me ha pagado en 2 años el valor del arriendo (2022 y 2023). En el contrato puse la clausula de que se puede dar por terminado el contrato con 30 días de anticipación.
    pregunta 1: ¿es ley para las partes estos 30 días? o ¿deben ser los 90 días para notificar la terminación del contrato?

    Notifiqué vía mail al arrendatario en el año 2022 con 45 días de anticipación de que desaloje por terminación del contrato.
    pregunta 2: ¿ es válido la notificación por mail?

    Voy a inscribir en la oficina de arriendos de Quito el contrato.
    Pregunta 3: ¿Si puedo inscribir el contrato de arrendamiento en el municipio de Quito a pesar que no está todavía completo el trámite de compra venta de derechos y acciones?

    Pregunta 4: ¿Cómo puedo hacer para que el inquilino me pague y desaloje? ya que legalmente no soy el dueño del terreno, y pienso yo que el contrato de arrendamiento que tengo es inválido. A quien compré el terreno también recién tiene hecho solo posesión efectiva.

    1. Estimado Ángel

      A su pregunta 1: La notificación del desahucio por decisión del arrendador de dar por terminado el contrato de arrendamiento debe hacerse con por lo menos 90 días de anticipación a la terminación del contrato.

      A su pregunta 2: El desahucio debe hacerse con la intervención de un notario público, no tiene efecto la notificación vía correo electrónico.

      A su pregunta 3: Se puede inscribir sin problema, lo que necesita es el número de predio del bien inmueble.

      A su pregunta 4: Le recomiendo demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, no es necesario probar la propiedad del bien, lo que se debe probar es la relación de arrendamiento, esto con el contrato inscrito y registrado y el o los comprobantes de pago del canon de arrendamiento, por la causal pro falta de pago, en la que el inquilino debe estar en mora con por lo menos dos cánones de arrendamiento mensuales a la fecha de la citación con la demanda.
      Saludos
      Saludos

  78. Dr. Paul, PROCEDE Realizar el Desahucio de un contrato de arriendo sea de VIVIENDA O COMERCIAL, si el contrato NO esta INSCRITO y solo esta RECONOCIDO FIRMA Y RUBRICA.

    1. Estimado Cristian

      Para poder realizar el Desahucio o para demandar es necesario que el contrato de arrendamiento esté inscrito en una notaría y registrado en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  79. Me encuentro en calidad de posesionaria por más de 18 años, en un bien inmueble en el que mi hermana aparece como propietaria, ella y yo llegamos a un acuerdo en que me lo vendía y ya cancele el precio acordado, no pudimos ejecutar la compraventa por que ella enfermo de cáncer y falleció. a los 18 años los herederos hacen la posesión efectiva y a sabiendas de la realidad de los hechos, realizan una declaración juramentada y dicen que tenemos un contrato de arrendamiento verbal y de la Notaría me notificaron con el desahucio por falta de pago de dos cánones. El año pasado logre que el cónyuge sobreviviente me haga una declaración juramentada en el que alega los hechos reales y actualmente presenté la demanda de prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, aún no la califica el juez. Ante quien presento la oposición al desahucio? Además la Notaria nunca de percató que mi primer nombre está mal y como no he estado en procesos legales, yo recibí la notificación.

    1. Estimada Isabel

      Lamento mucho su situación. Respecto del desahucio le recomiendo esperar a que le demanden la terminación del contrato de arrendamiento, para oponerse probando la inexistencia de la relación inquilino arrendador.
      Respecto del juicio de prescripción es la vía correcta.
      saludos

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