El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada
Buen dia, como puedo notarizar un contrato, si la arrendataria solo firmo poniendo su nombre en el contrato, no se presenta, no contesta el teléfono, no responde a los mensajes, y ya debe un mes de arriendo. Solo tengo la copia de cédula.
Estimado Jorge, buen día, lo que puede hacer es una declaración juramentada ante Notario Público de conformidad a la Disposición Transitoria Primera a la Ley de Inquilinato en concordancia a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 47 de la mencionada Ley.
“Disposición Transitoria Primera.- Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al Juez de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdicción para hacer una declaración juramentada, la que admitirá prueba en contrario y que establecerá lo siguiente:
El inmueble materia de la declaración, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir contrato escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del artículo 47 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitará.”
Dr. tengo una consulta, en un instrumento privado de autorización de servidumbre de tránsito, para realizar una parcelación, solicito al notario reconocimiento de firmas, se niega a realizar manifestando de debo hacer una promesa de contrato, que debo hacer.
Estimada María
La servidumbre de tránsito debe hacerse por escritura pública y debe inscribirse ne el Registro de la Propiedad de conformidad a lo establecido en el artículo 713 del Código Civil.
Por lo que no procede por documento privado y peor realizar un reconocimiento de firmas.
Saludos
Buenas tardes. Hace 7 meses Arrende mi departamento en 1 contrato por 1 año $450 mensual pero no lo inscribí en la notaria. Los inquilinos son muy violentos y han tenido peleas en el edificio y no han pagado el alquiler por 3 meses. Como puedo hacer para desalojarlos?
Estimada Renata
Debe demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, ante un Juez, con el patrocinio de un Abogado en libre ejercicio profesional.
Previo a la demanda debe tener el contrato inscrito en una Notaría, y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio.
Es muy importante que el inquilino al momento de la citación con la demanda se encuentre en mora en más de dos pensiones locativas.
Saludos
Cómo es la Ley? en subir un 5% o es el 10 % cada 1 año, o es 2 años, se debe subir? Explíqueme por favor es en Guayaquil
Estimado Julio Arteaga
El incremento del canon de arrendamiento debe establecerse expresamente en el Contrato, si no lo está debe hacerse por acuerdo entre las partes o con la suscripción de un nuevo contrato.
Por lo general se recomienda que el incremento se pacte en el contrato de acuerdo al índice anual inflacionario establecido por el Banco Central.
Saludos
Arrendé un local el 22 de agosto 2019 y el 6 de octubre 2019 lo desocuparon no me avisaron que se van, no está escrito el contrato que tiempo tengo plazo para devolver la garantía gracias por su ayuda.
Estimada CARMITA YANANGOMEZ
Le recomiendo tratar de dialogar para llegar a un acuerdo, ya que el inquilino no podía desocupar el local sin previo aviso, y la garantía es para el cumplimiento del contrato. Puede acudir a un centro de mediación a fin de que un tercero les ayude a llegar a una solución.
Saludos
Una consulta: arrendador e inquilino pactan canon en $ 1200 por alquiler de garaje pero no se hizo contrato escrito. Inquilino canceló canon de $ 1200 por 3 meses. Luego, inquilino sorprende a arrendador y le hace firmar contrato escrito con canon de $ 300 aduciendo que es para que en la empresa eléctrica no le suban tarifa de luz. Ese contrato escrito jamás se registró en Notaría ni en Oficina Municipal. Luego inquilino ya no quiere pagar $ 1200 y acude al juzgado para que se le acepte depósito de pensión de arrendamiento por ese valor $ 300. Arrendador hace una declaración juramentada por $ 1200 y la inscribe en Oficina Municipal. Cuál de los dos documentos tiene validez??
Estimado Carlos Burgos Méndez
De conformidad al artículo 47 de la Ley de Inquilinato, y a la Disposición Transitoria Primera de la misma Ley, la declaración Juramentada de la inexistencia de contrato de arrendamiento admitirá prueba en contrario; por lo que de presentarse en juicio una declaración juramentada de la inexistencia de contrato de arrendamiento escrito y un contrato de arriendo escrito, deberá probarse cuál de los dos documentos se acercan a la realidad de los hechos, y el Juez en base a las pruebas presentadas determinará en sentencia cuál de los dos se admite como prueba.
Le recomiendo adjuntar otros medios de prueba como los comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento, declaraciones de parte u otros medios con los que pueda fundamentar su teoría del caso.
Saludos
Buenas noches doctor:
Estoy arrendado mi departamento a una empresa China para uso exclusivo de sus funcionarios como vivienda. Una consulta que requisitos a más del pasaporte, poder o nombramiento y RUC debo pedir. Es necesario el censo o la visa de trabajo y las cédulas como residentes? Tengo que inscribirle en el Municipio o sólo en una Notaría al contrato. Me recomienda pida un garante?
Estimada Alejandra Guerrero
Debe inscribir el contrato en una notaría y en la oficina de arriendos del municipio, para lo cual necesita tres ejemplares originales firmados con azul, y juego de copias de los habilitantes, es decir cedula, certificado de votación, ruc, pasaporte, poder o nombramiento, no es necesario el censo o la visa de trabajo.
Saludos
Buenas tardes, tengo una inquilina que ya 6 meses me debe $180 del arriendo y este mes de enero tampoco me paga los $140 del arriendo, ya está impaga como 2meses y medio, quiero hacer el desahucio, tengo firmado el contrato pero no está notarizado no registrado, como puedo hacer para el desahucio. Le di plazo hasta el 31 de enero que me desocupe, porque además de los impagos, hace fiestas y no respeta la tranquilidad del resto de inquilinos, todo esto está en el contrato que me firmo, ya se le ha llamado la atención tanto por las fiestas como por los impagos. Como puedo proceder?
Estimada Jhaneth Alba
La primera recomendación es inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana, luego contratar los servicios profesionales de un abogado para demandar la terminación del contrato por vía sumaria ante el Juez.
Saludos
Para una oficina destinada a actividades comerciales, también se debe inscribir en el Municipio y en la Notaría. Y también aplica el desahucio vía notaría para terminar el contrato
Estimada Isabel Pérez
Si en el contrato consta que se someten a la Ley de Inquilinato, deberá necesariamente inscribirse en la Notaría y en la oficina de arriendos del municipio, y sería procedente el desahucio.
Si en el contrato consta que se someten al Código de Comercio, no es necesario y no cabría desahucio.
Saludos.
Se le alquiló a una persona un local comercial, no se hizo contrato de arrendamiento porque era un conocido, el problema es que desde marzo del 2020 no quiere pagar ni realizar un acuerdo de pago, cuales son los requisitos para hacer la declaración juramentada del arriendo y que se debería hacer para pedir que desaloje ya que tampoco quiere pagar.
Estimado Petter Guerra
Los requisitos son la cedula y certificado de votación en original y copia, la presencia del declarante, en la declaración debe constar:
1. Nombres completos del arrendador.
2. Nombres completos del arrendatario.
3. Descripción y dirección del local arrendado.
4. Canon de arrendamiento inicial y actual.
5. Plazo del arrendamiento acordado.
6. Declaración expresa de la inexistencia de contrato de arrendamiento escrito.
Saludos
Saludos cordiales! Por favor necesito que me ayude con información de un problema que tengo con un arrendatario, el señor es venezolano sin embargo desde que empezó la pandemia no ha cancelado sus arriendos debe hasta la fecha que serían 7 meses, se ha tratado de llegar a un acuerdo entre las partes pero sin embargo ellos desean que aceptemos sus condiciones como vivir ahí hasta que la emergencia sanitaria termine sin pagar nada, lo que se le ha propuesto es lo siguiente reducirle la deuda y a partir de este mes empiece a cancelar su arriendo con un 50% de descuento pero salen con que si es que tienen pagaran sino no, ya por el último pedimos que desocupen el inmueble condonando la deuda y ni así quieren salir de ahí, ha manifestado que tienen problema de humedad en su departamento que es más se le debe a ellos, se les sugirió que se cambien a departamento y no quieren tampoco salir de ahí, el problema de todo esto es que yo solo soy la encargada de los arriendos la dueña esta en otro país y no puede venir por motivos de salud es una señora de tercera edad , solía venir cada tres meses ahora que sucedió lo de la pandemia ya no me he podido comunicar, no tengo un contrato de arriendo, ni un poder para poder a realizar los respectivos trámites legales, que puedo hacer en este caso, necesito alguna luz al final de este túnel negro 😔
Estimada Helimar
Le recomiendo hacer una declaración juramentada en la notaría más cercana, indicando expresamente la inexistencia de contrato de arriendo escrito, adicional a los demás requisitos establecidos en el artículo 47 de la Ley de Inquilinato y la Disposición Transitoria Primera, para demandar la terminación del contrato de arrendamiento verbal por falta de pago.
La Ley Orgánica de Apoyo Humanitario, no contempla la condonación del pago del arriendo, ni contempla la vivienda gratuita.
Saludos
Buenas tardes estimado, necesito que ayude con un modelo de declaración juramentada por no existir contrato de arrendamiento, gracias
Estimada ROSA ANDY
DECLARACION JURAMENTADA DE NO EXISTIR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO ANTE NOTARIO
MINUTA
SEÑOR NOTARIO:
En el Registro de Escrituras Públicas a su cargo sírvase insertar una en la que conste una declaración juramentada contenida en las siguientes cláusulas:
PRIMERA.- COMPARECIENTES: Comparecen a la celebración de la presente escritura pública de declaración juramentada los cónyuges señores __________________, y __________________, de nacionalidad ecuatoriana, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de _______________, de estado civil casados entre sí, por sus propios y personales derechos.
SEGUNDA.- DECLARACION JURAMENTADA.- Los comparecientes, advertidos de la gravedad del juramento, de las penas por perjurio establecidas en el Código Orgánico Integral Penal, y de la obligación que tienen de decir la verdad, bajo juramento declaran: a) El inmueble materia de la declaración es un ___________, ubicado en la calle ________ número y _________ de esta ciudad de __________, los nombres de los arrendadores son ____________ y ______________, los nombres del arrendatario son _____________, la fecha en que comenzó el arriendo es el _______ de _____ del año_____, la duración prevista del mismo es de _______ años, el canon inicial fue de _______ DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA y el canon actual es de ______ DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA, declaramos expresamente que no existe contrato escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del artículo 47 de la Ley de Inquilinato.
Usted Señor Notario sírvase insertar las cláusulas para la validez de este instrumento público.
Atentamente,
Ab. _____________
Saludos
Buenas tardes Doctor como puedo hacer una declaración juramentada de arriendo de un inmueble para que mi padre salga de prisión me piden ese documento como puedo hacer me dijeron que yo puedo subarrendar una habitación a mi padre será que puedo hacer eso y como puedo hacer para la firma de el porque se encuentra en la cárcel será que puedo yo solo firmar solo yo y el solo vale con los nombres completos y número de cédula
Estimado Mauricio Cruz
Le recomiendo hacer Usted la declaración juramentada en la notaría más cercana, adjuntando el comprobante de pago de luz, agua o teléfono de su domicilio, e indicando que le brindará vivienda gratuitamente en su domicilio durante el tiempo que requiera su padre.
Saludos
Buen día Doctor.
En julio 2020 arrendé un terreno baldío del cual soy propietario. Sin embargo, lo hice de manera verbal y Así mismo le autorice de manera verbal a realizar una puerta de garaje Y cuando se vaya me deje tal cual como se lo arrendé. Pero Desde diciembre 2020 hasta la fecha el inquilino se desapareció y ya lleva dos meses impagos. Fui a ver mi propiedad y ha dejado abandonado el predio con la puerta asegurada con cadena y candado. ¿Cuál sería el mejor camino a seguir en aspecto legal para recuperar el acceso a mi propiedad lo más pronto? ya que necesito alquilarlo nuevamente o venderlo porque la propiedad está hipotecada y tengo que pagar los dividendos mensuales. Deseo conocer la vía más rápida y óptima de manera legal y así evitar que posteriormente él me pueda demandar. Muchas gracias
Estimado Raul
Le recomiendo contratar los servicios de un abogado en libre ejercicio profesional, y demandar vía sumaria la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
Saludos
Buenas tardes
En noviembre del año 2020 firmamos un contrato de arriendo de mi local como persona natural, no se lo inscribe por solicitud del arrendatario hasta que pueda legalizar la sociedad de la empresa, pero hasta la fecha no lo han hecho, tendré algún inconveniente legal o puedo inscribirle como persona natural y me sirve el contrato de noviembre o tengo que hacer un nuevo contrato gracias por su ayuda
Estimado Mauricio Brito
Le recomiendo inscribir el contrato que tiene, y si luego hay un cambio o modificación, puede hacer una adenda o un nuevo contrato sin problema.
Saludos
Buenas tarde señor Notario di en alquiler mi terreno en marzo 2021 si lo notarie pero por desconocimiento no lo registre en el inqiilinato municipio y el valor fue acordado entre las partes por 350 …ahora el arrendatario resultó irresponsable me deja 100 dolares donde la vecina cada vez q le da la gana ….debe 4 cuotas…no me da recibo de pago de agua…lo quiero demandar pero no tengo registrado el contrato en inquilinato que debo hacer gracias
Buenos días arrendé un local por un canon de 1500 y se debía entregar la garantía de 900, los cánones están siendo pagados pero la garantía no fue entregada y en el contrato que firmamos consta esa garantía, este contrato aun no esta legalizado, que debería hacer puesto de terminar el contrato no vayan a reclamar algo que no han pagado
Estimada Emilia
El contrato es ley para las partes, por lo que le recomiendo: 1 Pedir al inquilino que cancele la garantía, o 2. modificar el contrato de arrendamiento con el valor de la garantía efectivamente cancelado.
Saludos
Buenas noches Dr.
Muy agradecido por impartir sus conocimientos en materia legal , le quiero hacer una consulta
Arrende una casa en Quito, se termino el contrato de arrendamiento que se firmo ambas partes ,pero después de la pandemia no se pudo renovar un nuevo contrato y ya hace 2 años que no se ha renovado el contrato y estoy pidiendo que me desocupen la casa por que quiero ir a vivir allí, pero el arrendador no me quiere desalojar la casa, como puedo proceder legalmente , si fuera tan amable de indicarme.
saludos
Estimado Darwin
El contrato se renueva automáticamente por una año más, luego del año, cualquiera de las partes puede darlo por terminado con el desahucio que se lo debe solemnizar ante notario público, presentando el último contrato de arrendamiento debidamente inscrito en una notaría y en la oficina de arriendos del municipio.
Una vez notificado el inquilino, tiene 90 días para desocupar el inmueble arrendado.
Saludos
Buenas tardes tengo un departamento en alquiler pero no firmé contrato escrito, mi arrendataria me debe 2 meses y se opone a entregarme el departamento y a cada vez que voy o trato de contactarla se esconde o responde de forma grosera
Estimada Eliza
Le recomiendo realizar una declaración juramentada en la notaría más cercana, respecto de la inexistencia de contrato de arrendamiento escrito, y demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
Saludos
Arrende un local, el contrato es verbal y no existe contrato reducido a escrito e inscrito. El contrato tuvo vigencia por 2 años los cuales se cumplieron el 8 de junio del 2023. Al no haberse notificado por el desahucio o la intención de no renovar el contrato por parte del arrendador, por disposición legal el contrato se renueva un año más. Sucede que la señora no ha pagado los servicios de agua potable desde la fecha en que se celebro el contrato y en la actualidad mantiene constantes peleas con los demás inquilinos.
1. ¿Se puede demandar la terminación del contrato? (renovado por disposición legal)
2. La declaración juramentada suple al contrato inscrito la misma declaración suple la obligación que tenia como arrendador de inscribir el contrato.
Estimado Alex
La declaración juramentada más la inscripción en la oficina de arriendos del municipio, le sirve como habilitante para la demanda de terminación del contrato, o a su vez esperar a que se cumpla el tercer año de arriendo para solicitar el desahucio con por lo menos 90 días de anticipación a la terminación del contrato verbal.
Saludos
Doctor qué pasa si no doy factura del local es decir nunca di y ahora recién estoy dando el inquilino podría demandar eso de las facturas no entregadas años y meses anteriores ?
Estimada Sol
La obligación de emitir facturas y cobrar el IVA por arrendamiento de locales comerciales es una obligación tributaria, y la no emisión de la factura sería considerada como una evasión fiscal.
La recomendación es emitir la factura por todo el tiempo cancelado más el iva.
Saludos
Saludos doctor. Mi duda es la siguiente. Hace un año alquilé un departamento, se realizó un contrato escrito pero no fue notarizado. El inquilino ha dejado de pagar el arriendo y ha deteriorado el lugar, pero tengo entendido que para demandarlo, el contrato debe estar notarizado. El contrato no se notarizó porque el canon era de $350. Como puedo notarizar el contrato si ha pasado más de un año desde que lo firmamos? O que otra opcion tengo para que el contrato sea válido y pueda demandar el desalojo del departamento?
Estimada Lucía
Puede acercarse a cualquier notaría a inscribir el contrato, no importa el tiempo transcurrido, no se le puede negar la inscripción, recuerde que también debe estar registrado en la oficina de arriendos del municipio.
Saludos
Doctor buenos días, permítame de antemano felicitarlo, tengo varias consultas. Me encuentro en una demanda de una cooperativa (pagaré a la orden), mi duda viene en que la citación la hacen en el domicilio de mi ex esposa recibiendo la citación mi hija, en la razón que pone el citador manifiesta que CITACION REALIZADA (recibió la acta de citación la señorita MIRIAM
LOJAS ,QUIEN DIJO SER HIJA DE LA PARTE DEMANDADA y que SEÑORES DEL SECTOR MANIFESTARON QUE EL DEMANDADO VIVE ALLI), yo ya no vivo allí por motivos personales cambié mi domicilio arriendo un departamento PERO NO POSEO UN CONTRATO DE ARRIENDO, solo fue verbal. ¿Puedo yo realizar una declaración juramentada manifestando donde es mi domicilio ACTUAL y con ello pedir la nulidad por falta de citación? En caso de ser posible me podría indicar bajo qué preceptos legales fundamento o que normativa, jurisprudencia me es útil y en caso de negativa, ME PODRIA INDICAR donde está expresó que la citación puede ser a cualquier persona del núcleo familiar de una persona demandada
Estimado Eduardo, agradezco su consulta y paso a responderla conforme lo establece el Código Orgánico General de Procesos (COGEP) y otras disposiciones aplicables en el derecho ecuatoriano:
1. Sobre la citación practicada:
El artículo 55 del COGEP establece las reglas generales para la práctica de citaciones. En el numeral 1, dispone que la citación personal puede realizarse:
En el lugar de domicilio o residencia del demandado.
Puede ser recibida por cualquier persona de la familia o que conviva con el destinatario, siempre que tenga la capacidad legal para obligarse.
En el caso que usted plantea, la citación se practicó en el domicilio registrado de manera oficial (presumiblemente su domicilio anterior) y fue recibida por una persona que, según la razón del citador, es de su núcleo familiar (su hija). Además, se incluyó una declaración del citador respecto a que vecinos del lugar confirmaron que usted reside allí.
2. Solicitud de nulidad por falta de citación:
Usted puede alegar la nulidad de la citación si puede probar que:
Ya no reside en el domicilio donde se practicó la citación.
No se cumplió con las formalidades previstas en el COGEP para garantizar que la notificación fue hecha en el lugar adecuado o a la persona correcta.
3. Declaración juramentada:
Una declaración juramentada manifestando su domicilio actual es un medio probatorio válido, pero no es suficiente por sí sola. Es necesario acompañarla de otros elementos que acrediten su residencia actual. Esto puede incluir:
Facturas de servicios básicos a su nombre en el domicilio actual.
Testimonios de vecinos o documentos que respalden su lugar de residencia.
4. Normativa aplicable para la solicitud de nulidad:
La solicitud de nulidad debe fundamentarse en el artículo 87 del COGEP, que establece que los actos procesales son nulos cuando se han omitido solemnidades prescritas bajo pena de nulidad. En este caso, usted argumentaría que no se cumplió con el requisito de citación válida.
Además, puede invocar el artículo 56 del COGEP, que señala que el citador debe actuar con diligencia y asegurarse de practicar la citación en el lugar donde efectivamente resida el demandado.
5. Jurisprudencia aplicable:
Aunque no hay una jurisprudencia específica y obligatoria para este caso, puede argumentar los principios constitucionales de:
Debido proceso (artículo 76 de la Constitución de la República del Ecuador).
Derecho a la defensa, que incluye conocer oportunamente la existencia de un proceso.
6. Sobre la práctica de citaciones a personas del núcleo familiar:
El numeral 1 del artículo 55 del COGEP establece expresamente que la citación puede ser recibida por una persona del núcleo familiar o que conviva con el demandado, siempre que sea capaz de obligarse. Sin embargo, esto presupone que el demandado realmente reside en el domicilio donde se practica la citación.
Si se prueba que usted ya no vive allí, la citación es defectuosa y puede ser anulada.
7. Recomendación:
Solicite la nulidad del proceso por falta de citación válida, acompañando la declaración juramentada y cualquier otro documento que acredite su domicilio actual.
Fundamente su solicitud en los artículos 55, 56 y 87 del COGEP, así como en los principios constitucionales antes mencionados.
En caso de negativa, tendrá que litigar con base en las pruebas aportadas en el juicio, pero es importante destacar que el tribunal evaluará si la citación cumplió con las formalidades y garantizó su derecho a la defensa.