Desahucios

El desahucio es el aviso que hace el arrendador al inquilino de su deseo de terminar el contrato de arrendamiento, el mismo se puede solemnizar mediante vía notarial, en los siguientes casos:

1)   Terminación del plazo del contrato

La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 90 días de anticipación a la terminación del contrato.

Requisitos:

  • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario
  • Documentos que justifican la pretensión (contrato de arrendamiento debidamente inscrito en una notaría o juzgado de inquilinato, inscripción de la oficina de arriendos del Municipio)
  • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios.

En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP

2)   Transferencia de dominio

La petición o solemnización del desahucio se realiza dentro de los 30 días posteriores a la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad

Requisitos:

  • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario
  • Documentos que justifican la pretensión (Escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, certificado de gravámenes actualizado)
  • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios

En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP

3)   Obra Nueva

La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 3 meses de anticipación a la iniciación de la demolición programada.

Requisitos:

    • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario
    • Documentos que justifican la pretensión (copia certificada del permiso de demolición otorgado por la autoridad competente, por lo general Municipios y GAD´s).
    • Contrato de arrendamiento debidamente inscrito.
    • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios

NORMATIVA

NUMERAL 35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo con lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario notificará a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos Facultad se concreta a los contratos de arrendamiento de predios urbanos (ley de inquilinato) y de predios rurales (Código Civil).

Según la ley de inquilinato, procede únicamente en los casos determinados en le literal h) del art. 30 li (demolición), de transferencia de dominio del bien inmueble por parte del arrendador (art. 31 li) y por cumplimiento del plazo (art. 33 li). Desahucio por demolición:

La ley de inquilinato en el literal h del artículo 30, establece la causal de terminación del contrato de arrendamiento mediante desahucio, por resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación.

· Tomar en cuenta que el desahucio debe notificarse con tres meses por lo menos a la fecha fijada para la demolición.

– Deben presentarse los planos aprobados de la nueva edificación y el permiso municipal correspondiente

Desahucio por traspaso de dominio:

El nuevo propietario de un inmueble que se encuentra en arrendamiento debe solicitar el desahucio, para dar por terminado el contrato.

Legitimación activa: el nuevo propietario

Requisitos: – Petitorio

· De la escritura adquisitiva del dominio y su correspondiente inscripción en el registro de la propiedad que establezca la legitimidad del derecho del nuevo propietario

· Desde la inscripción en el registro de la propiedad, la notificación del desahucio debe realizarse dentro del plazo de 30 días, caso contrario no opera el desahucio. · El plazo para la desocupación y entrega es el de noventa días. (art. 31 li) · Los contratos de arrendamientos realizados por escritura pública e inscritos en el respectivo registro de la propiedad del cantón, debe respetarse y no son objeto de desahucio (art. 31 3er. inciso li)

Desahucio por cumplimiento del plazo

El arrendador debe comunicar al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá dar por terminado mediante desahucio. Si no se notifica dentro del plazo de 90 días se entiende prorrogado el plazo por un año y por una sola vez.

Procedimiento notarial.-En los casos anteriores, presentado el petitorio, el notario exigirá, en el caso de demolición que se adjunten los planos aprobados y la certificación del permiso municipal de construcción. En el caso de traspaso de dominio exigirá: el contrato de arrendamiento inscrito y la copia de la escritura con la inscripción en el registro de la propiedad del cantón respectivo, por la cual el peticionario adquiere el derecho de dominio del inmueble objeto del arrendamiento. Y en el caso del cumplimiento del plazo, la notificación del arrendador al arrendatario, con noventa días de anticipación, por lo menos, de dar por terminado el contrato de arrendamiento.

El notario debe levantar una acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone su notificación en sede notarial a través del propio notario (a).

El notario o notaria debe preparar un oficio de notificación, en el que debe hacer constar lo siguiente:

Lugar y fecha

El nombre de la persona (arrendatario) a quien va dirigido.

La mención del petitorio y de la calificación de su procedencia

La notificación con el plazo de que en noventa días proceda a desocupar la vivienda.

Firma del notario

Forma de notificación: el notario notificará a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos.

Concluida la notificación procederá a levantar el acta de solemnización del desahucio que igualmente contendrá lo siguiente:

· Lugar día y hora

· El nombre y apellido del notario.

·La mención del petitorio.

· El hecho de haber concurrido hasta el lugar de notificación del desahucio.

· Haber notificado con el desahucio, mediante la entrega en la persona del arrendatario o por tres boletas de conformidad a lo dispuesto en el Código Orgánico general de Procesos.

* Declaración de solemnización.

· Cierre del acta con la disposición de protocolización.

· Firma del notario.

Desahucio regulado por el Código Civil.

· Procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo regula el art. 1892 del c.c.

· El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las pensiones de arrendamiento (art. 1892 inc. 3 cc)

· En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicará el art. 1917 del cc)

· En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anticipación de un año (art. 1927 cc)

· El procedimiento con las peculiaridades indicadas, se procederá conforme a lo señalado para los arrendamientos establecidos en la ley de inquilinato.

 

50 thoughts on “Desahucios”

  1. Saludos, una vez notificado el desahucio por el Notario y después de haber transcurrido los 90 días, el arrendatario se niega a salir, cual es el procedimiento a seguir?. Gracias.

    1. Estimado Pedro
      Si una vez cumplido el plazo, sea por la fecha de terminación del contrato, o por los 90 días plazo en el caso de desahucio por transferencia de dominio, o los 90 días plazo para la Obra Nueva, y el inquilino no desocupa, ni entrega el bien arrendado, se debe demandar vía sumaria ante el Juez competente la terminación del contrato y la entrega y desocupación del inmueble arrendado.
      PROCEDIMIENTO.- El procedimiento aplicable es el Sumario establecido en el Artículo 332 y 333 del Código Orgánico General de Procesos en concordancia con el Artículo 42 de la Codificación de la Ley de Inquilinato.

      Saludos

  2. Como procede el desahucio si se arrendó verbalmente un departamento y no se fijó tiempo para la duración del mismo? Debo acudir a un juez de lo civil (por lo que dice el art. 1917 cc) o debo hacerlo en una notaría. Más aún estoy confundido cuando el Art. 35 de la ley de inquilinato le da prácticamente la capacidad de salir al inquilino cuando le venga la regalada gana. Y yo pues estoy desesperado, pues el inquilino no me cancela 4 meses de los 7 que vive y, se droga dentro del departamento. ¿A caso podría hacerle una denuncia por drogadicto ante la fiscalía? SALUDOS CORDIALES.

    1. Estimado Martín
      Si usted no tiene contrato de arrendamiento escrito, de conformidad al Artículo 47 de la Ley de Inquilinato, y a la disposición Transitoria Primera de la misma Ley, debe hacer una declaración Juramentada ante notario público, de que no existe contrato escrito, a fin de que con esta declaración presente su demanda de terminación de contrato por falta de pago.
      “Art. 47 (ex 45).- Documentos que deben acompañarse a la demanda.- El arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la declaratoria de inscripción a que se refiere el artículo 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria.
      La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el Código Orgánico General de Procesos y adjuntar el contrato de arrendamiento registrado o la respectiva declaración juramentada que se realizará en cualquier momento ante Notario.”

      Saludos

      1. Respecto a su respuesta cabe hacer desahucio ante un notario o la declaración solo sirve para demandar ante juez competente. Pues mi intención era practicar el desahucio ante notario

        1. Estimad@ Jesmin
          El Notario solo puede solemnizar el desahucio en tres circunstancias: 1. Terminación del plazo, 2. Transferencia de dominio y 3. Obra nueva.
          Si no existe contrato escrito, no se podría establecer el plazo, en este caso deberíamos remitirnos a la Ley de Inquilinato, en la que la duración mínima de un contrato de arrendamiento para vivienda es de dos años, el mismo que si no se realiza el Desahucio con noventa días de anticipación por lo menos, se entiende renovado por un año más, luego de este tiempo cualquiera de las partes podrá solicitar el desahucio, y perfectamente se lo puede hacer con la declaración juramentada.
          No debemos olvidar que cada caso es único y debe ser analizado por el notario si procede o no el desahucio en sede notarial.

          Saludos

  3. Tengo el siguiente caso: no hay contrato escrito, sino verbal, al parecer el inquilino, interpuso una demanda de consignación de pensión de arriendo, el Juez declara que el actor pague por concepto de arriendo desde enero a diciembre del 2016 la cantidad de 240 dólares, es decir, el señor paga 20 dólares mensuales. Qué vía sería la más idónea la judicial o a través de un desahucio ante notario?

    1. Estimado Jean Paul
      Si Usted desea dar por terminado el contrato de arriendo, debe ver la causal con la que puede pedir la terminación del contrato para esto debe contratar un abogado ene libre ejercicio profesional que le asesore, ante notario solo se puede hacer el desahucio por anticipación de por lo menos 90 días a la terminación del contrato de arriendo, por transferencia de dominio, y por obra nueva, si es por otras causales como falta de pago, mal uso del inmueble, etcétera es competencia exclusiva del juez en vía sumaria.
      La consignación nación del canon de arrendamiento es un trámite especial que en si no es un juicio, en este trámite lo que puede hacer es retirar los valores consignados justificando ser el arrendador, pero no la terminación del contrato, o la entrega del inmueble.
      Saludos

  4. Para dar por terminado un contrato de arriendo de un predio rural (por incumplimiento de pago anual), debe de acompañarse los siguientes documentos:
    1. Contrato de arriendo debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad del cantón donde está situado el predio;
    2.- Pago del impuesto predial del año vigente;
    3.- Certificado del Registro de la Propiedad del bien rústico;
    4.- Copia de cédula del accionante y de la credencial de su patrocinador jurídico;

    Documentos con lo cual se plantea una demanda de procedimiento sumario.

    Pregunta que más documentación le haría falta.

    1. Estimado Julio Hugo Morán Díaz
      Si el arrendamiento de predio rural es también para vivienda, se somete a la Ley de Inquilinato, en este caso se debe acompañar el contrato inscrito en la Notaria o en el Juzgado de inquilinato, caso contrario estaría la documentación completa.
      “Artículo 51.- [Caso de arrendamiento de vivienda rural].- El arrendamiento de toda clase de inmuebles comprendidos en los perímetros urbanos y de locales para la vivienda, vivienda y taller y vivienda y comercio en los perímetros rurales; el anticresis de locales para vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller; y las controversias derivadas de la relación de vecindad exclusivamente en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, estarán sujetos a lo que dispone esta Ley, solo en lo referente a competencia y procedimiento.
      Regirá también para estos contratos las disposiciones de los artículos 4, 5 y 13”.

      ARRENDAMIENTO DE PREDIOS AGRICOLAS
      El arrendamiento de predios agrícolas, no se inscribe en las notarías, y no está sujeto a la Ley de Inquilinato, estos contratos pueden realizarse por escrito mediante documento privado o escritura pública.
      La principal diferencia es que el predio rural no sea destinado para vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller, sino más bien a la explotación agrícola.
      Estos contaros se encuentran regulados por la LEY ORGÁNICA DE TIERRAS RURALES Y TERRITORIOS ANCESTRALES”
      Saludos

  5. Buenos días
    Cómo se puede proceder ante un incumplimiento de un contrato
    Ya que el arrendador no quiere cumplir con el contrato que firmó con el inquilino el cual estimulo 2 años de arriendo de un mini departamento y un local. Pero ahora el exige que desalojen el lugar pero el contrato está firmado por 2 años de arriendo y no se cumple lo que se estipuló.

    1. Estimado JONNY
      El contrato es ley para las partes, el plazo en el mismo debe cumplirse, no olvide que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      La Ley de Inquilinato dispone expresamente en su Artículo 22.- “Los derechos de los inquilinos son irrenunciables”.
      Saludos

  6. Buenos días. Cómo procede el desahucio en un contrato de arrendamiento para vivienda por dos años, cuya cuantía es inferior a la que la ley exige para que sea inscrito o registrado ante un notario. Debe practicarse ante Notario el desahucio?
    El contrato entra a su cuarto año en junio de este año y deseo terminar por cumplimiento de plazo, por que voy a habitarlo yo, cabe desahucio por esta causal? O qué debo hacer? Gracias.

    1. Estimada Mónica
      No es necesario inscribir en la notaría un contrato de arriendo, cuando el canon es menor al sueldo básico, sin embargo este contrato debe inscribirse en la oficina de arriendos del municipio.
      Para que el notario pueda solemnizar el desahucio debe ser por la causal del cumplimiento del plazo, que en su caso sería la mejor opción.
      La causal de que es el único inmueble que tiene para vivir debe demandarse ante el Juez en via sumaria.
      Saludos

  7. Buenas tardes, la propietaria del inmueble le da poder especial a su cuñada para que lo administre, en el mes de febrero del 2019 la propietaria revoca el poder y otorga poder a otra persona para que administre su propiedad, sin embargo el hijo de la que tiene el primer poder especial manifiesta que no pueden entregar la casa a la nueva administradora aduciendo que ellos han estado en poder por más de 15 años, ante la negativa de entregar el inmueble la propietaria dio en venta el inmueble, con este antecedente procede solicitar el desahucio por Transferencia de dominio a las personas que han tomado posesión.
    Gracias por su respuesta.

    1. Estimada Germania
      Para que proceda un desahucio, es necesario que la persona o personas que se encuentren en el inmueble tengan una relación contractual de arrendamiento, es decir que paguen una renta mensual.
      Si la persona o personas que se encuentran en el inmueble no tienen contrato de arriendo y no pagan una renta mensual, lo que cabe es un juicio de reivindicación.
      Saludos

  8. Buenos días,
    Una vez cumplido el plazo del desahucio, luego de haber sido notificado por una notaria, y si el arrendatario, no sale, el juicio que se debe seguir es igual de lento que cuando se sigue por no pagar 2 meses de arriendo?
    Gracias

    1. Estimada Jacqueline
      Le recomiendo contratar a un Abogado a fin de que demande en vía sumaria, la terminación del contrato de arriendo y la desocupación y entrega del inmueble.
      La duración del juicio depende de la carga procesal en los juzgados.
      Saludos

  9. Buenas noches mí estimado, si en un desahucio por cumplimiento de plazo el notario lo notifica al arrendatario y este no firma la notificación, como se entendería esto como legalmente citado, o que más debería hacer. Gracias….

    1. Estimado Marco
      La notificación del desahucio debe realizarse de conformidad a las reglas para la citación establecidas en el Artículo 55 del Código Orgánico General de Procesos.
      Si la notificación es en Persona, el Notario da fe de haber entregado personalmente la notificación, esta puede ser en cualquier día, a cualquier hora, y en el cualquier lugar dentro del cantón donde ejerce el notario.
      Lo más importante que debe hacer el notario es cerciorase que la persona a la que va a notificar es la que se ha solicitado en la petición del desahucio, por lo general es con un documento de identidad, o a su vez preguntando su nombre, y si efectivamente es el la persona ala que se debe notificar.
      En el caso de que el notificado se reúse a firmar la notificación no es relevante, ya que el Notario da fe pública de haberla realizado.
      Saludos

  10. Estimado Paul Arellano, se nota su vasto conocimiento en la materia, le felicito, he leído todas las preguntas y respuestas y me han servido de mucho. Por favor siga respondiendo a las preguntas de los usuarios. Muchas gracias.

  11. Como puede uno oponerse al desahucio realizada por notario en el caso de que está notificación haya sido realizada con menos de 90 días. Ante quien se realiza la oposición y cómo?

    1. Estimado Ab. Carlos Freire
      Si el desahucio fue notificado con menos de 90 días de anticipación no surte efecto alguno.
      En el caso no consentido que el Juez diera paso a la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por vía sumaria que la debe proponer el Arrendador, en ese momento cabe la oposición.
      Saludos

  12. Tengo un inmueble arrendado, por dos años, pero el inquilino no ha pagado 3 meses, que puedo hacer en este caso, ya que quisiera que desaloje la propiedad.

    1. Estimada Raquel
      Le recomiendo contratar un abogado para demandar en vía sumaria la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
      Saludos

  13. Mi sra. madre tiene 82 años y hace dos años siete meses alquiló un local para barberia y peluqueria, es el caso que él inquilino a venido pagando el arriendo en partes, abusando de la buena fe y condición física de la arrendadora, en la actualidad debe un saldo del mes de marzo, tiene pendiente el mes de abril y el 26 de mayo se le vence otro mes.. Cabe indicar que el depósito de garantía ya lo descontó. Pues el deseo de la arrendadora es dar por terminado el contrato de arrendamiento.

    Apelando a vuestra sapienza y buena voluntad. ¿Cómo proceder en este caso en particular, será posible presentar el desahucio ante un notario o, se debe plantear una demanda?

    De antemano muchas gracias

  14. Cómo hago desahucio a un inquilino en local comercial que no existe contrato escrito y es por razón de permanente atraso en los pagos de arriendo y 3 meses impago de planilla de energía eléctrica

    1. Estimada Patricia Gallardo
      Lo que le recomiendo es demandar ante el Juez la terminación del contrato de arriendo por falta de pago, de conformidad al Artículo 30 literal a) de la Ley de Inquilinato.
      La falta de contrato de arrendamiento escrito e inscrito lo puede justificar con una declaración juramentada ante notario público, de conformidad al Artículo 47 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Inquilinato.
      Saludos

  15. Tengo una inquilina a quien por vía verbal solicité me desocupe el departamento hace dos meses a lo cual no me ha respondido dándome la espalda ignorando a mis peticiones para el pago de servicios básicos luego por segunda ocasión le recalque a mi solicitud no teniendo ninguna respuesta a la actualidad, el contrato se cumplió este 22 del presente mes y no tengo respuesta….estoy registrado en el inquilinato …quisiera saber si tengo garantías para proceder algún tramite que pueda solucionar mi problema y cuáles serían los pasos a seguir….saludos

    1. Estimado Hugo Yupa
      Para que la notificación de terminación de contrato por anticipación del arrendador surta efectos legales debía hacerse mediante solemnización de desahucio con un Notario Público con por lo menos noventa días de anticipación a la terminación del contrato, si no lo hizo, no surte efectos legales.
      La Ley de Inquilinato establece una duración mínima del contrato de vivienda de dos años, el mismo que se renovará automáticamente por un año más, luego de lo cual cualquiera de las partes lo podrá dar por terminado mediante desahucio.
      La primera recomendación es que inscriba el contrato en una notaría, y consulte a su abogado las causas por las que se puede dar por terminado un contrato de arrendamiento de forma anticipada.
      Saludos

    1. Estimada Dalia
      La facultad exclusiva de la solemnización de Desahucio, por transferencia de dominio, por obra nueva y por anticipación del arrendador al cumplimiento del plazo la tiene el Notario.
      Saludos

  16. Buenas tardes, si el arrendatario tiene problemas con la justicia (estafa), como puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma anticipada y cuál es el tiempo que tiene el arrendatario para desocuparme la vivienda. Gracias

    1. Estimado Santiago
      Que el arrendatario tenga problemas con la justicia, no es causal para la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.
      Consulte con su abogado, la causal por la que podría solicitar la terminación anticipada.
      Saludos

  17. Estimado Paul, el nuevo dueño de la propiedad no notificó con el desahucio a los inquilinos debido a un siniestro que sufrió. El nuevo propietario no tiene contratos de arrendamientos, debido al accidente está postrado en cama. El nuevo propietario nombra a un apoderado para que realice las gestiones por él. El apoderado se presenta ante los inquilinos y ellos no lo reconocen y se negaron a renovar contrato. El ingreso a la propiedad es mediante una puerta estrecha y zaguán ya que los departamentos se encuentran al fondo en el interior. Estos inquilinos cambiaron la cerradura y el administrador no puede dar en arriendo los departamentos desocupados. Se sabe que estas personas, que son una familia donde todos son mayores de edad, salen de madrugada a su negocio y regresan tarde en la noche. El perjuicio es enorme por los meses que han transcurrido.
    Saludos

    1. Estimado Ignacio
      Si no se notificó con el desahucio dentro de los treinta días posteriores a la inscripción de la escritura de transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad, según el artículo 31 de la Ley de Inquilinato subsistirá el o los contratos de arrendamiento celebrados con el dueño anterior.
      Le recomiendo contratar los servicios de un abogado, a fin de ver en que causal podrían estar incurriendo los inquilinos para demandar la terminación del contrato de arrendamiento, como por ejemplo por falta de pago, etc.
      Saludos

  18. Estimado Notario

    Procede desahucio por incumplimiento de contrato de un local comercial donde la inquilina subarrendó un espacio físico del local?. Cuál sería el procedimiento en la notaria? Gracias.

    1. Estimada Elfer Urbina
      Primero le recomiendo revisar el contrato de arriendo, si expresamente se encuentra prohibida de sub arrendar.
      Si existe incumplimiento del contrato es competencia del Juez de la Unidad Judicial Civil, el Notario no actúa en procesos contenciosos.
      Saludos

  19. Buenas tardes

    Como se procede a solicitar la terminación anticipada del contrato de arriendo, si el inquilino fue detenido y tiene problemas judiciales.

  20. Saludos
    Mi inquilino no paga 7 meses de arriendo, tampoco quiere salir. El contrato está por escrito pero no está inscrito. Como debo proceder.
    Gracias de antemano.

    1. Estimado Nicolás
      Le recomiendo inscribir el contrato, para luego demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, ante el Juez de la unidad judicial con el patrocinio de un abogado en libre ejercicio profesional.
      Saludos

  21. Buenas tardes por favor su ayuda mi casa arrendé a dos personas de la tercera edad suscribimos contrato pero por error mío no lo he registrado legalmente ya caducó hace dos meses, les pedí que abandonen mi casa por no renovación de contrato y falta de pago y no quieren salir no me pagaron arriendo dos meses y se descontó de la garantía, el arriendo estipulado era más alícuota pero pagan solo arriendo y tienen dos meses impagos en el conjunto y finalmente no se quieren ir ayudaaaa como hago??

    1. Estimada Pamela
      La primera recomendación es inscribir el contrato, luego contratar los servicios profesionales de un Abogado, para demandar la terminación del contrato por falta de pago.
      Saludos

  22. Se compra un bien y se notifica legalmente a los inquilinos el desahucio, mientras decurre el plazo de los 90 días, el nuevo dueño puede cobrar los arriendos que venían pagando los inquilinos? Hay que firmar un contrato con el inquilino por los 90 días? Si los inquilinos no quieren pagar, se los puede demandar? En cuerda separada o en el mismo desahucio?

    1. Estimado Jorge Chedraui
      Efectivamente deben pagar el arriendo al nuevo dueño, no es necesario realizar ningún contrato.
      En el caso de que no cancelen, puede demandar vía sumaria el cobro del valor de arrendamiento hasta la entrega del inmueble.
      Saludos

  23. Buena noche Dr.

    Mi inquilino se rehúsa a pagarme, no tengo inscrito el contrato de arrendamiento no me paga hace diez meses, el día de ayer me dijo que se iba acercar a mi casa a cancelarme y no fue así, hoy fui al departamento pero inquilinos me manifestaron que estaba llevándose algunas cosas de su departamento, a lo que fui no se encontraba ahí y sospecho que ya se fue sin entregarme las llaves y sin pagarme, soy una persona de la tercera edad.
    Agradezco su respuesta

    1. Estimada Rosa
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en una notaría y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio, para demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
      Si no tiene contrato de arrendamiento escrito debe hacer una declaración juramentada ante Notario Público, y con este documento demandar vía sumaria la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago, y la entrega del inmueble.
      Saludos

  24. Deseo saber cómo realizar un desahucio de inquilinato de predio rustico tengo contrato escrito y reconocido en notaria por tres años y me adeuda desde enero de este año y solo es para explotación agrícola.

    1. Estimada MARISOL CABRERA
      1. Si el arrendamiento es de un predio rustico para explotación agrícola y vivienda se somete a la Ley de Inquilinato, y debe demandar vía sumaria la terminación del contrato por falta de pago, previo la inscripción del contrato en una Notaría.

      2. Si el contrato de arriendo es solo para explotación agrícola y no para vivienda, se somete a la LEY ORGÁNICA DE TIERRAS RURALES Y TERRITORIOS ANCESTRALES, por lo que no cabría el Desahucio o la terminación del contrato de acuerdo a la Ley de Inquilinato, sino más bien una demanda de conformidad a los siguientes artículos de la mencionada Ley:
      “Artículo 92.- De los contratos agrarios.- Los contratos agrarios regulados especialmente por esta Ley son los siguientes: de administración productiva; asociativo agrario, de compraventa anticipada, de compraventa agraria, de arrendamiento agrario y de permuta de la propiedad agraria.
      En el ámbito de aplicación de esta Ley, se pueden celebrar cualquiera de los actos y contratos no prohibidos en la legislación vigente”.
      “Artículo 97.- Del contrato agrario de arrendamiento.- Es el contrato por el cual el propietario o poseedor legítimo de tierra rural da en arrendamiento a otra persona, natural o jurídica, un predio para su aprovechamiento agrario a cambio de una pensión establecida por las partes, la ley o la costumbre, con la obligación de restituirlo a su dueño al vencimiento del plazo contractual.
      La o el arrendatario de tierra rural, no puede alegar posesión agraria del predio arrendado en su beneficio o de terceros.
      El plazo de arrendamiento de tierras rurales depende del cumplimiento del objeto contractual, y entre otras circunstancias, del tipo de cultivo y el tipo de producción.
      Se prohíbe el arrendamiento de tierra rural de uno o varios predios que incumplan las condiciones establecidas en esta Ley, en especial la concentración de varios predios rurales, contiguos o no.
      La o el propietario y la o el arrendatario serán responsables solidariamente de producir la tierra de acuerdo con su aptitud natural, asegurando que la propiedad cumpla su función social y función ambiental. Debe garantizar con buenas prácticas de manejo de suelos que posibiliten la sostenibilidad de la función ambiental de la tierra en arriendo.
      La o el arrendatario tiene los derechos de uso y goce, acceso a agua de riego, legalmente adquiridos así como los de tránsito y servidumbre que se han establecido a favor del predio arrendado. La o el arrendatario debe respetar las servidumbres del predio existentes en beneficio de terceros.
      En caso que el predio arrendado ha sido afectado por desastres naturales o fenómenos climáticos severos y prolongados, cualquiera de las partes podrá requerir la terminación del contrato o modificación de los términos del contrato, particular que deberá comunicarse a la Autoridad Agraria Nacional.”
      “Artículo 98.- Terminación del contrato de arrendamiento.- El contrato de arrendamiento de tierras rurales termina por las causales prevista en la Ley y de manera anticipada por:
      a) El uso inadecuado de la propiedad que conlleve el incumplimiento de la función social o la función ambiental;
      b) Riesgo de su descapitalización; y,
      c) Incumplimiento injustificado del contrato”.
      Saludos

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