Compra Venta – Donaciones – Daciones en Pago

Requisitos:

  • Impuesto predial del año en vigencia
  • Certificado de gravámenes (Actualizado) del Registro de la Propiedad
  • Minuta suscrita por un abogado
  • Cédula y Certificado de Votación (Original y Copia) de: Vendedores/Donantes/Cedentes.
  • Cédula y Certificado de Votación (Original y Copia) de Compradores/Beneficiarios/Cesionarios.

        Personas Jurídicas

  • Nombramiento del Representante Legal
  • RUC
  • De ser necesaria el acta general de socios o accionistas autorizando la venta o la compra.

Personas Naturales Divorciadas

  • Partida de Matrimonio marginada certificada original

Venta entre Padres e Hijos

  • Se debe presentar soporte de la transacción del pago efectuado

*Si una de las partes no sabe firmar se requiere un testigo que firme a su ruego.

Compraventa de derechos y acciones hereditarias

  • Declaración del impuesto a la herencia, formulario 108 y anexo
  • Si no genera impuesto, traer el formulario 108

Donaciones. –

  • Minuta suscrita por un abogado
  • Impuesto Predial del año en vigencia (puede ser del año anterior)
  • Certificado de gravámenes (vigente) del Registro de la Propiedad
  • Copia de cédula y papeleta de los donantes y donatarios
  • Insinuación para la donación.
  • Hoja de Transferencia de Dominio del Municipio.
  • Pago de impuestos por la Transferencia de Dominio.
  • Pago del GAD de Pichincha..

182 thoughts on “Compra Venta – Donaciones – Daciones en Pago”

  1. Buenas Tardes. Gracias por este excelente servicio, he realizado otras consultas y siempre me han respondido con prontitud y exactitud. Felicitaciones. En esta ocasión, quisiera saber cuánto me cuesta realizar una promesa compraventa de un departamento de 98 mil dólares que deseo adquirir. Tanto los compradores como los vendedores estamos casados. Deseo saber el favor total que me cobraría la notaría.
    Gracias,

    1. Estimada Verónica
      El costo se encuentra determinado en la resolución 216-2017 del Pleno del Consejo de la Judicatura, y establece que equivale al 90% del Salario Básico Unificado más IVA, y la certificación de documentos habilitantes, por lo que aproximadamente le costaría unos $ 400 dólares aproximadamente.
      Saludos

  2. Dr. Buenas noches, lo felicito por informaciones tan importantes que nos brinda a toda la ciudadanía. De ser posible quisiera que me guíe con una consulta, estoy realizando unas promesas de compra venta sobre un terreno de 10.509m2, de los cuales se está realizando tres promesas de lotes de 1.121m2, el avaluó total del bien es 200.148 dólares, la pregunta es cuanto pago aproximadamente por cada promesa Compra Venta ?.
    La pregunta realizó porque en una notaría quieren cobrarme 600 dólares más habilitantes, por cada una, como que fuese a comprar todo el lote ??? No sé si estoy equivocado agradezco su respuesta muchas gracias..

    1. Estimado Paulo Lovato
      El cobro de las tarifas por servicios notariales se encuentra regulado por la Resolución 216-2017 del Pleno del Consejo de la Judicatura, la que establece en su Artículo 27, que la tarifas de las promesas de celebrar contratos se realizará de acuerdo a la tabla 2 contenida en el anexo 1 del reglamento.
      La tabla establece parámetros desde y hasta, como por ejemplo, si la promesa es por un valor del inmueble de 200.000.00 dólares entraría en el parámetro de 150.000.00 hasta 300.000.00 dólares donde la resolución establece el cobro de 1.4 salarios básicos unificado más IVA y más certificación de habilitantes.
      Saludos

      1. Muy amable por su respuesta, mi duda es porque yo no voy a comprar todo el lote el cual cuesta ese valor, yo voy a comprar sólo 1.121m2 y voy a cancelar 9.000 dólares por el; y el valor real del porcentaje real sería 21.349 dólares, creí que sólo se pagaba el valor que se iba a comprar…Ósea tendríamos que pagar por cada promesa como que estuviéramos comprando todo el lote completo?

  3. Saludos cordiales Dr. Arellano. Los padres quieren vender a sus hijos un lote de terreno, donde uno de ellos es menor de edad. Hay algún documento adicional que se deba presentar en la Notaría por el menor de edad, considerando que los padres son los representantes legales y son ellos quienes quieren vender a sus hijos? Gracias por su atención.

    1. Estimado Juan
      Para aclarar, modificar, ampliar o rectificar una escritura pública es necesario, que las partes que otorgaron la escritura principal comparezcan ante el notario y lo realicen por escritura pública, con los documentos que justifiquen tal aclaratoria, modificatoria o rectificatoria de ser el caso, y tomar nota al margen de la escritura matriz que se aclara, modifica o rectifica.
      En el caso de linderos y medidas, le recomiendo antes de hacer la escritura realizar un levantamiento topográfico, y presentar en el municipio del cantón al que pertenezca el inmueble y lo apruebe para adjuntar este documento como habilitante a la escritura de aclaratoria.
      Saludos

  4. Saludos Dr. y un venturoso 2020. Los padres desean donar a un hijo que es menor de edad (16 años). ¿Pueden hacerlo? Gracias.

    1. Estimado Enrique
      Muchas gracias por sus deseos, feliz 2020!!
      Efectivamente es viable la donación, lo que debe tomar en cuenta es la aceptación de la donación, que pueden realizar cualquiera de los ascendientes, que pueden ser uno de los abuelos, sean paternos o maternos.
      Saludos

    1. Estimada Leonor
      Si la donación se realizó cunado estaban casados, o mediante capitulaciones matrimoniales, puede ser revocada, para esto le recomiendo contratar los servicios profesionales de un abogado a fin de que realice la minuta de revocatoria de donación, y de ser el caso catastrar y pagar los impuestos, luego acudir a la notaría más cercana, suscribir la escritura pública, marginar en la matriz y posterior a ello inscribir en el Registro correspondiente.
      La base legal está en el Código Civil Art. 1164, que establece: “No valdrá como donación revocable sino la que se hubiere otorgado con las solemnidades que la ley prescribe para las de esa clase, o aquélla a que la ley da expresamente este carácter.
      Si el otorgamiento de una donación se hiciere con las solemnidades de las donaciones entre vivos, y el donante, en el instrumento, se reservare la facultad de revocarla, será necesario, para que subsista después de la muerte del donante, que éste la haya confirmado expresamente en un acto testamentario; salvo que la donación sea del uno de los cónyuges al otro.
      Las donaciones de que no se otorgare instrumento alguno, valdrán como donaciones entre vivos, en lo que fuere de derecho; menos las que se hicieren entre cónyuges, que podrán siempre revocarse.”
      Saludos

  5. Doctor. Estábamos por firmar escrituras de compra de una casa y una vez que ya pagamos todos los impuestos en Municipio Quito, el propietario se echó para atrás y ya no quiere firmar. Se puede solicitar al Municipio que nos devuelven el pago que hicimos de alcabalas y obras en el distrito? O ese dinero ya lo perdimos?

  6. Doctor deseo hacer la donación de mi casa a mi hermana menor, para que cuando yo muera ella se queda viviendo ahí. Me dijeron que lo propicio es donación con reserva de usufructo. Me dijeron que las donaciones por causa de muerte son revocables, pero que las donaciones entre vivos son irrevocables. Por favor me puede ilustrar qué es eso? Y mi caso en cuál de las 2 alternativas calza?
    Es decir es revocable o irrevocable?

    1. Estimada Elizabeth B
      Efectivamente así es, si realiza la donación por escritura pública de la nuda propiedad y esta es aceptada por su hermana, ya no puede revocarse.
      Saludos

  7. Mi mejor amiga me está haciendo una donación con reserva de usufructo de su departamento. En caso de que ella luego fallezca sin dejar ningún testamento, es posible que sus padre me enjuicien para quitarme ese departamento? Ella no tiene hijos y entiendo que ahí los padres heredan todo.

    1. Estimada Alicia P.
      Si la donación se realiza por escritura pública y esta es aceptada por la donataria y notificada a la donante, es irrevocable, y no podrían reclamar los herederos.
      Saludos

      1. Buenos días Doctor. Me puede indicar si antes de inscribir una donación se puede realizar una Aclaratoria para reservarse el derecho de usufructo? Es decir Cabe aclaratoria?

        1. Estimada Diana

          Se puede sin problema, siempre y cuando comparezcan todos los intervinientes en la donación que se aclara.

          Saludos

  8. Doctor yo tengo un caso similar, al que expuso la persona anterior, MI hermana me donó a mí su casa. Pues ella no tiene hijos y desea que yo me quede con ella, en lugar de que se queden mis padres con quienes tenemos una fea relación.
    Para prevenir que a la muerte de mi hermana, mis padres me quieren enjuiciar para dejar sin efecto esta donación (pues es lo único que mi hermana tiene de patrimonio) recomienda usted que ella deje haciendo un testamento o mejor dejarlo así sin testamento???

    1. Estimada Bertha Aguirre
      Le recomiendo que haga la donación de la nuda propiedad y que su hermana se reserve el derecho de usufructo de por vida, con esto su hermana mientras viva podrá usar o arrendar el bien.
      Saludos

  9. Doctor soy muy fanático de su página. Usted es muy ilustrativo y claro en sus respuestas. Gracias por estar siempre al servicio de los ciudadanos, que realmente somos los más desprotegidos. De antemano agradezco por guiarme con una consulta, que resulta es muy similar a la última que he revisado en su blog.

    Yo he procedido a donar con reserva de usufructo mi casita a mi único sobrino, pues no tengo hijos y mi único hermano falleció hace poco. Mis padres son bastantes jóvenes y aún me sobreviven.

    Un abogado me informó que en el art 2010 del Código Civil existe la posibilidad de que, al yo morir mis padres crean verse afectados y sigan un proceso para pedir que mi sobrino les devuelva la casa que le doné, ya que ellos según la ley serían mis herederos.

    1.- Mi primera pregunta es: si esto verdad? Tendrían ellos la facultad de pedir eso?
    2.- MI segunda pregunta es: Si para evitar esto, lo mejor es que yo deje testamento o mejor no lo hago? Porque al dejar testamento de ley tendré que citarlos a ellos. y tendrían que repartirse entre mi sobrino y mis padre? O mejor no hago testamento? Pues yo quiero que toda la casa se quede con mi sobrino. No deseo dejar nada a mis padres.

    1. Estimado Ernesto Camacho
      Muchas gracias por leer mi blog, y por sus felicitaciones.
      Le recomiendo hacer la donación de la nuda propiedad y reservarse el usufructo de por vida. Es decir que usted podrá vivir, arrendar, usar, usufructuar del bien mientras Usted viva.
      Saludos

  10. Dr. Notario. Hace 20 años atrás mi mamá me vendió un terreno, pero lastimosamente solo llegamos a firmar una promesa compraventa en notaría, por descuido nunca llegamos a firmar escrituras. Sin embargo durante estos 20 años yo he estado en posesión del terreno. El problema es que ahora mi madre acaba de morir y ya no podrá firmarme las escrituras. Me dijeron que el terreno ahora se convierte en herencia a dividirse entre mis 3 hermanos y yo.
    Qué puedo hacer para que quede a mi nombre, si ellos no me quieran colaborar. Puedo seguirles algún tipo de juicio o trámite notarial, demostrando la promesa que mi mamá sí me firmó?

    1. Estimada Eliana Vizuete
      La primera recomendación es el diálogo, inclusive pueden acudir a un centro de mediación a fin de tratar de llegar a un acuerdo con la asistencia de un mediador.
      De no ser posible el acuerdo, y si usted firmo la promesa de compraventa por escritura pública le recomiendo contratar los servicios profesionales de un abogado, a fin de demandar el cumplimiento de la promesa de compraventa.
      Saludos

  11. Doctor: Mi padre falleció dejando una casa. Quedamos vivos 5 hijos en total. Mis 4 hermanos están de acuerdo en que yo me quede con la casa, puesto que todos ellos sí tienen en donde vivir, menos yo. Qué trámites debo hacer para que la casa ya quede solo a mi nombre, dado que cuento con el apoyo de mis hermanos? Qué requisitos puedo llevar a la Notaría y cuánto me cuesta todo?

    1. Estimada Mercedes Pérez
      Le recomiendo que sus hermanos le donen los derechos y acciones hereditarios que les corresponde sobre el inmueble, a fin de que usted consolide el 100% de la propiedad, para esto debe contratar los servicios profesionales de un abogado que revise la documentación, elabore la minuta, realice la insinuación para donar, solicite el certificado de gravámenes, pago de impuestos o declaración de impuesto a la herencia, es decir que realice todo el proceso previo a la firma de la donación en la notaría.
      Saludos

  12. Mi hermano vive en USA y compró una propiedad aquí en Ecuador. Me ha pedido que yo firma las escrituras, pero por el momento no le es posible enviarme un poder del extranjero. Es cierto que yo puedo firmar las escrituras?. Me dijeron que debo firmar «estipulando a favor de él». No entiendo bien que es eso. Pero quiero saber si es factible proceder de esta forma y si fuera factible, es necesario que en algún momento posterior mi hermano firme otro documento, ratificando la compra o ya no es necesario:

    1. Estimado Nelson Berrezueta
      Efectivamente cualquier persona puede estipular la compra a favor de un tercero, y efectivamente la venta se perfecciona con la aceptación o ratificación de la compra, y esta puede ser expresa mediante instrumento público o tácita si el estipulado hace actos de dueño.
      Saludos

  13. Con mi esposa hemos decidido comprar una casa y nos han pedido primero firmar una promesa compraventa hasta que nos aprueben el crédito. El problema es que mi esposa está trabajando en otra ciudad y le es imposible venir acá a Quito.
    1.- Puedo firmar solamente yo le promesa compraventa?
    2.- Y si fuese posible, hay el riesgo de que la casa no sea de ella, o que las obligaciones constantes en la promesa no le apliquen a ella?
    3.- De la misma forma, es posible que luego las escrituras finales solo firme yo?

    1. Estimado Raul Almeida
      La recomendación es que firmen la promesa de compraventa todas las partes, si su esposa no puede venir, le puede enviar un poder especial para la firma, no se olvide a solicitar e incorporar en la promesa de compraventa el certificado de gravámenes del Registro de la Propiedad.
      La Compraventa si la puede firmar cualquiera de los cónyuges para la compra, a diferencia de la venta en la que necesariamente deben firmar los dos cónyuges.
      Saludos

  14. Doctor. Hace años compré 30% de derechos y acciones a un señor que era el dueño de un terreno grande. Él se quedó con el 70%. Ahora en el terreno , en una parte el construyó su casa y yo también construí la mía junto a la de el. Cómo puedo hacer para poder hacer escrituras de la casa, ya que las escrituras son los de derechos y acciones y deseo tener escrituras de mi casa, para ver si puedo venderla.

    1. Estimada Mercedes Paredes
      Le recomiendo primeramente consultar en el municipio:
      1. Si está aprobada la construcción.
      2. Si se puede dividir el lote.
      3. Si no se puede dividir, la salida sería una declaratoria de propiedad horizontal.
      4. Una vez dividido el lote, o declarado en propiedad horizontal, hacer la poartición y adjudicación voluntaria en la notaría.
      Saludos

  15. Estoy por comprar una casa, y en la minuta que está elaborando mi abogado se indica que se renuncia a la justicia ordinaria y que nos sometemos a un arbitraje en la Cámara de Comercio en caso de conflicto. Por favor me podría indicar, qué es más beneficioso: someterse a la justicia ordinaria o al arbitraje, tanto desde el punto de vista de tiempo como de recursos económicos? Qué recomendaría usted doctor

    1. Estimado Gonzalo Pérez
      La Mediación y el Arbitraje son métodos alternativos a la solución de conflictos, que efectivamente permiten llegar a un arreglo en mediación o a un Laudo Arbitral en Arbitraje, de manera ágil en comparación a la justicia ordinaria.
      La parte del costo es la que efectivamente hay que analizar, pero el tiempo que se ahorra es mucho más valioso que el costo del arbitraje.
      Saludos

  16. Deseo firmar una promesa compraventa. Yo vivo en Quito y el comprador en Guayaquil. Por el tema de pandemia el comprador no ha podido venir a Quito para firmarla. Es posible que él firme con firma electrónica?

    1. Estimado José Merino
      Por el momento no estamos autorizados los notarios a realizar promesas de compraventa vía telemática, esperamos poder hacerlo muy pronto.
      Por lo que la recomendación sería que envié un poder especial para que una persona de confianza pueda firmar la promesa de compraventa.
      Saludos

  17. Dr. Arellano buenas tardes agradeciéndole de antemano por su ayuda brindada.
    Le quiero hacer una consulta, mi padre heredó unos terrenos por parte de mi abuelo quien ya falleció al igual que mi abuela, en un sector rural, mi padre le deja a cuidado de la madrasta para que los alquile ya que eran de pastoreo para ganado, esta señora coge y hace una escrituras falsas en el registro de la propiedad alegando que ella es la única heredera de las cosas de finado abuelo, y en el registro de la propiedad no sé cómo haría el abogado de ella hacen el levantamiento de una escritura para ella vender a su actual pareja, al enterarse mi padre que el nuevo dueño está vendiendo los terrenos le sigue juicio y se entera que han celebrado otra escritura, mi padre gana le dan la sentencia ejecutoriada a favor de mi padre, pero en el registro de propiedad no le quieren dar de baja la escritura falsa de la venta de la madrasta, como procedemos allí. Ojala usted me pueda guiar. Saludos y gracias

    1. Estimado Darwin
      Por lo visto se encuentra en la fase de ejecución de la sentencia, es el Juez el llamado hacer cumplirla, le recomiendo conversar con su abogado a fin de exigir al Registro de la Propiedad el cumplir con lo ordenado por el Juez.
      Saludos

      1. Muchas gracias por su valiosa ayuda, el abogado nos indica que hay que seguir otro juicio para dar de baja la escritura o la nulidad de la misma , no se si es necesario seguir otro juicio, usted como procederia en el caso de que le llevaran la sentencia ejecutoriada , saludos y gracias

  18. Deseo firmar promesa compraventa de una casa que está en Valle Chillos en Cantón Rumiñahui. Puedo firmar la promesa en su notaría que es del cantón Quito? O necesariamente debo acudir a una Notaría del Cantón Rumiñahui?

    1. Estimada Helen Cisneros
      La promesa de compraventa la puede firmar sin problema en cualquier notaría del Ecuador siempre y cuando concurran personalmente todas las partes.
      Saludos

  19. Mi esposo y yo tenemos disuelta la sociedad conyugal. Hace unos meses yo firmé una promesa compraventa para comprarnos una casa. Sin embargo, dado que él es el que va a recibir una liquidación laboral en su trabajo, hemos decidido que él firme las escrituras definitivas. puesto que con esa liquidación vamos a pagar la casa.
    1.- Hay algún problema con que yo haya firmado la promesa y él firme las escrituras? Qué implicaría eso, debemos hacer algún trámite para el cambio.
    2.- O será mejor que yo misma firme las escrituras definitivas, a pesar de que el monto saldrá de su liquidación?

    1. Estimada Azucena Valle
      La recomendación es hacer lo que en la realidad corresponda, es decir si la compra la va a realizar solo su cónyuge con su dinero, solo él debería firmar la compraventa.
      Saludos

  20. Estoy por firmar una promesa compraventa de un departamento por el que pagaré 85mil dólares. El avalúo catastral es de 91 mil dólares. Según revisé la tasa notarial para promesa con cuantía de 85mil es de 268,80 y para cuantía de 91mil sube a 403,20.
    Mi pregunta es, cuál de los 2 valores es el que se me cobrará para firmar la promesa?

    1. Estimado Ernesto Piedra
      Las tarifas notariales se encuentran establecidas en la Resolución 216-2017 del Pleno del Consejo de la Judicatura, en el que se establece en el inciso final del Artículo 25 “La base de la tarifa será el valor contractual, si este fuera menor al avalúo que consta en el catastro, regirá este último.”
      Por lo tanto en el sistema informático notarial se generará la facturar por el valor más alto.
      Saludos

  21. Mi madre cuando era soltera compró un terreno. Luego al casarse con mi padre construyeron con recursos de ambos la casa. Ahora mi madre ya murió y junto con mi padre queremos vender la casa. Nos asesoraron que el terreno al ser comprado antes del matrimonio no ingresó a la sociedad conyugal. Pero en cambio la casa si fue construida por mis dos padres.
    Con estos antecedentes,
    1.- En la escritura de compraventa está bien que comparezcamos mi padre y yo como vendedores o solamente debería comparecer yo? y
    2.- Qué documentos debemos adjuntar?

    1. Estimado Sergio Chasipanta
      Le recomiendo hacer la posesión efectiva, declarar el impuesto a la herencia en el formulario 108, inscribir la posesión efectiva en el Registro de la Propiedad, solicitar un certificado de gravamen con la inscripción de la posesión efectiva, y realizar la venta todos los hijos en calidad de herederos y el cónyuge sobreviviente por los derechos que pudiere tener en la construcción del inmueble.
      Saludos

  22. Tengo un departamento y quiero donarle a mi único sobrino. Él es menor de edad. Es posible?
    Qué requisitos necesito llevar a la notaría para poder hacer esta donación. Y como él es menor de edad, quién debe firmar en vez de él, sus padres?

    1. Estimada Merlisa Sánchez
      Efectivamente, aceptarían la donación sus padres.
      Lo primero que debe hacer es acercarse a donde su abogado a fin de que le ayude la la petición de la insinuación para donar, y redacte la minuta, luego de esto debe hacer el trámite de catastro y pago de impuestos en el municipio, y luego la firma de la escritura en la notaría.
      Saludos

  23. Yo firmé una promesa compraventa de una casa con mi madre viuda por el valor de $100 mil. Ella como vendedora y yo como compradora. Yo le pagué el dinero, pero tuvimos que firmar una promesa hasta que se regularice la propiedad y pueda venderse. Lamentablemente hace pocos días ella acaba de fallecer y ahora ya no será posible firmar las escrituras definitivas con ella. Cabe resaltar por otro lado que tengo 3 hermanos más.
    Qué debo hacer ahora? Para poder firmar la escritura definitiva?
    Y cuánto me cuesto todo el trámite

    1. Estimada Vanessa Sanpertegui
      Cuando una persona fallece, los herederos que aceptan la herencia son los llamados a cumplir los actos y contratos suscritos por la causante, es decir los hijos son los que deberán cumplir el contrato de promesa de compraventa o a su vez pagar la multa y devolver el dinero recibido.
      Le recomiendo hacer la posesión efectiva, declaración del impuesto a la herencia y luego la compraventa.
      Saludos

  24. Estoy por suscribir próximamente una escritura de compra de una propiedad, de la cual suscribí una promesa compraventa.
    Sin embargo por el tema de la Pandemia he adquirido deudas, por las cuales una institución financiera me ha seguido un juicio y está embargándome la casa en donde vivo.
    Cómo puedo hacer para que al momento de firmar la escritura de compraventa, el banco me embargue también este otro bien ? Qué alternativas existen? Me dijeron que una alternativa sería la de constituir PATRIMONIO FAMILIAR? Eso me ayudaría? Y si fuera así, como lo hago?

    1. Estimada Sara Mendez
      La primera recomendación es tratar de llegar a un acuerdo con el acreedor a fin de lograr un refinanciamiento de la deuda o un convenio de pago, a fin de que no se ejecute el embargo.
      Por otra parte para constituir patrimonio familiar es necesario la autorización judicial, y debemos recordar que no se puede constituir patrimonio familia en perjuicio de terceros.
      Saludos

  25. Soy la dueña de una propiedad que actualmente está a nombre de un Fideicomiso. Es decir en la cédula catastral consta el nombre del Fideicomiso. Una vez que yo culmine unos trámites el Fideicomiso pondrá luego a nombre mío la propiedad.
    Puedo ahora firmar una promesa compraventa prometiendo en venta esa propiedad y poniendo un plazo para que al culminar el trámite ya se pueda firmar las escrituras definitivas?

    Puedo firma esa promesa, a pesar de que en la cédula consta como titular el Fideicomiso?

    1. Estimada Ana Velez
      Hay que diferenciar entre lo que se puede y lo que se debe hacer, lo correcto sería que las escrituras del bien inmueble se encuentren a su nombre para que pueda vender o prometer vender.
      Una recomendación sería ceder sus derechos fiduciarios al comprador, a fin de que las escrituras de restitución fiduciaria o compraventa se realicen de forma directa entre el fideicomiso y el comprador.
      Saludos

  26. Mis hermanos y yo, somos propietarios de la herencia que nuestros padres fallecidos nos dejaron de un terreno con avalúo de 120 mil. Cada uno tiene la tercera parte (osea 40 mil). Ahora hemos decidido, con uno de mi hermano: tanto él como yo donarles a nuestros hijos. El tiene 1 hijo y yo tengo 2 hijos, mientras mi otro hermano que no tiene hijos va a permanecer como dueño de su tercera parte. Es decir vamos a donar los 80 mil. Todos nuestros hijos son menores de edad.

    1- Es posible hacer esto? Por favor indíqueme si es factible legalmente?
    2- En caso de que sí sea factible, como haríamos para que nuestros hijos comparezcan, si ellos no pueden firmar y son menores de edad?
    3.- Por favor me puede indicar si los pagos de impuestos al Municipio y a la Notaría serían sobre los 120 mil o sobre los 80 mil?

    1. Estimada Sandra Benitez
      Le recomiendo analizar si es prudente que de un solo lote sean varios dueños de derechos y acciones.
      Por otra parte, si se puede donar los derechos y acciones hereditarios a menores de edad, los que pueden aceptar la donación mediante sus ascendientes que pueden ser sus abuelos paternos o maternos.
      El costo de los impuestos y la notaría es de acuerdo al porcentaje del avalúo municipal del bien que se dona, es decir en este caso sobre los 80 mil.
      Saludos

  27. Yo le compre a mi padre su casa y le pagué un valor sobre ello mediante transferencia bancaria. Valor que consta señalado expresamente en la escritura y que incluso se ha adjuntado copia de dicha transferencia.
    En este caso, igual tengo que declarar el impuesto a la herencia ante el SRI? previo a inscribir la escritura o ya no es necesario?

    1. Estimado Fabian Manosalvas
      Si está justificado el pago, no es necesaria la declaración del impuesto a las donaciones.
      Saludos

  28. Mi madre y mis hermanos somos dueños de un inmueble. Yo voy a adquirir la propiedad en su 100% por compra a mi madre y por donación de mis hermanos. Es posible efectuar en una sola escritura todo esto, o debo de manera independiente firmar la compraventa de la parte de mi madre y en otro documento la donación de la parte de mis hermanos?

    1. Estimada Maricela Vinueza
      Efectivamente se pueden realizar los dos contratos en una misma escritura, no olvide las insinuaciones para la donación.
      Saludos

  29. Doctor espero que usted nos pueda ayudar, porque hemos acudido a varios abogados y tiene opiniones contrarias. El caso es que mi madre falleció hace poco y dejó una casa. Ahora esa casa es 50% de mi padre y 25% mío y 25% de mi otro hermano (según nos dicen por herencia). Los 3 hemos acordado dejar la casa a nombre de mi hermano ya que tanto mi padre como yo tenemos nuestras propias casas en donde vivir (y mi hermano no tiene donde).
    Un abogado nos ha dicho que podemos hacer una escritura de donación de derechos y acciones, en donde mi padre le dona a mi hermano su 50% y yo le dono el 25% y listo.
    En cambio otro abogado dice que esa figura no la recomienda, que él más bien recomienda hacer una partición en notaría, no sé exactamente qué implica esto.

    1. Qué recomiendo usted doctor?
    2. Qué costo tendría cada una de las alternativas, si la casa tiene avalúo de $95.000? en costo de notaría e impuestos. Cuál saldría más cara?

    1. Estimada Margarita Gonzaga
      La recomendación si están todos de acuerdo, es hacer la partición y adjudicación voluntaria en la notaría pública más cercana, en la que se adjudica la casa a su hermano, y de existir otros bienes o menaje de casa, también debe partirse y adjudicarse.
      Saludos

  30. Mi tía me ha vendido su departamento. El avalúo es de 95mil. Hemos fijado como precio de venta 30mil y ya le he transferido el valor. Queremos hacer la escritura de compraventa. Mi pregunta es la siguiente: es necesario añadir la constancia de este pago efectuado o no es necesario?

    1. Estimado Leonardo Pérez
      Efectivamente en la compraventa debe hacerse constar el precio y forma de pago, adicionalmente le recomiendo incorporar a la escritura el comprobante de depósito, cheque o transferencia bancaria por concepto de pago del precio.
      Saludos

  31. Doctor he ganado un juicio de Prescripción Adquisitiva de Dominio en el juzgado.
    Quiero saber si con la sentencia es suficiente para tener mi título de propiedad o debo acudir a la Notaría a firmar escrituras? Si debo acudir a la Notaría que nomás debo llevar?

    1. Estimada María Espinoza
      Le recomiendo solicitar las copias certificadas de la sentencia ejecutoriada en el juzgado, para que inicie el trámite en el GAD Municipal correspondiente respecto al catastro y pago de impuestos a la transferencia de dominio, luego acudir a la notaría a protocolizar la sentencia, certificado de gravámenes, pagos de impuestos, catastro municipal, cédula catastral y cédulas y certificados de votación de los adquirientes, para luego inscribir en el Registro de la Propiedad.
      Saludos

  32. Doctor. Estoy por comprar una casa que se encuentra en el Cantón Rumiñahui. Quiero saber si la escritura la puedo hacer en una Notaría que esté en Cantón Quito?. MI pregunta ,es porque el Municipio de Rumiñahui nos pide llenar un formulario de NOTIFICACION DE ALCABALA y otro de DECLARACION DE IMPUESTO A LA UTILIDAD EN LA TRANSFRENCIA DE DOMINIO, en los cuales deben también firmar el Notario. Es posible hacerlo en su notaria (en Quito)?

  33. Doctor. Voy a donar a mi hijo mi casa que está avaluada por el Municipio en 80 mil dólares. Para el cálculo de los impuestos, deseo saber si en la escritura debe constar que la cuantía es de 80mil o más bien la cuantía es cero (ya que se trata de una donación)?

    1. Estimado Miguel Cervantes
      La cuantía de la donación por ser gratuita es valor 0, más para efectos tributarios debe establecerse en el valor del avalúo catastral municipal.
      Saludos

  34. Doctor. Mis padres fallecieron y quedamos dos hijos. Mi hermano acordó donarme su 50% de derechos y acciones en la casa de mis padres para que la casa quede a mi nombre, ya que él si tenía casa y yo no. Estábamos por iniciar el trámite de donación y justo él se enfermó de COVID y finalmente falleció hace un mes. Mi hermano dejó 2 hijos: uno mayor de edad y otro menor de edad. Mi cuñada está de acuerdo en seguirme colaborando para que yo haga el trámite, así que ella ya hizo la posesión efectiva de su esposo. Mi pregunta es:
    Se puede hacer el trámite de donación tal como teníamos previsto? Ya que mi sobrino mayor de edad igual está dispuesto a firmar el trámite, pero no sabemos cómo obrar como mi sobrino que es menor de edad?
    Por favor su guía doctor.

    1. Estimado Cesar Chasipanta
      Por existir un menor de edad, se debe solicitar autorización judicial, para la donación, pero para esto se debe demostrar que el menor cuenta con los bienes suficientes para su subsistencia, y que la donación que va a realizar no le afecta a su congrua subsistencia.
      Saludos

  35. Mi madre me dio una propiedad. Pero actualmente la propiedad está a nombre de una fiduciaria en donde yo constó como Constituyente Beneficiario. Una vez se terminen de hacer unos trámites municipales que están pendientes la propiedad pasará a mi nombre. Puedo mientras tanto firmar una promesa compraventa de dicha propiedad? En la promesa lo que prometería en venta
    1. Es la propiedad, o
    2. Los derechos fiduciarios.
    3. O cualquier figura es válida

    1. Estimado Paul Martinez
      Le recomiendo consultar al administrador fiduciario en el estado en el que se encuentra la transferencia del bien a los beneficiarios, ya que podría realizar una cesión de derechos fiduciarios a favor del nuevo comprador, o a su vez la promesa de compraventa si el trámite de transferencia de dominio se encuentra avanzado.
      Saludos

  36. Estimado doctor una consulta: si una persona compra el 100% de los derechos de copropiedad de un inmueble, debe hacer luego una extinción de los mismos.. ? O por haberse reunido en el todas las cuotas, inmediatamente se convierte en propietario del bien como cuerpo cierto. ?

  37. Buenas noches:

    Quisiera realizar una consulta, mi suegro falleció y mis cuñados junto con mi esposo quieren repudiar la herencia para que la mamá (mi suegra tiene 86 años), siga teniendo el dominio total de las posesiones, quisiera saber si pueden realizar este proceso y cuáles serían los requisitos para ello.

    Y que pasa con esas posesiones una vez que mi suegra ya no este.

    Muchas gracias.

    Enith

    1. Estimada Enith Zulyana Logacho Vinueza
      Al repudiar la herencia, el derecho de aceptar o repudiar la herencia se transmite a los hijos de los que repudian la herencia, es decir no se consolida los bienes con la cónyuge sobreviviente.
      Lo que le recomiendo es que realicen una partición y adjudicación voluntaria en la que se le adjudique todo a la cónyuge sobreviviente, o a su vez que se le adjudique el usufructo de los bienes para que disfrute de los mismos mientras viva, y la nuda propiedad a los hijos.
      Saludos

  38. Tengo un terreno con dos casas y ya tengo el permiso municipal para declarar en propiedad horizontal. AL mismo tiempo deseo vender las dos casas a una persona que me las desea comprar. ¿Mi pregunta es si en una misma escritura puedo efectuar la Declaratoria de Propiedad Horizontal y hacer la venta de las 2 casas? ¿O debo hacer en escrituras independientes?

    1. Estimada Claudia Pérez
      Le recomiendo primero hacer la declaratoria de propiedad horizontal, inscribirla en el Registro de la Propiedad, ya que la declaratoria es un acto administrativo y la venta es un contrato de disposición. Por lo que la recomendación es primero la declaratoria y luego proceder con la venta.
      Saludos

  39. Mis papás me donaron con reserva de usufructo una casa. Acaba de fallecer mi padre, ¿deseo saber si debo hacer algo para cancelar el usufructo de la parte de mi padre? ¿Cuáles son los requisitos y los costos?

    1. Estimada Isabel Vinueza
      Cuando fallece uno de los usufructuarios, el usufructo se acrecenta al usufructuario que sigue con vida, por lo que, una vez que fallezca su madre, recién podrá pedir la extinción del usufructo por muerte de los usufructuarios.
      Saludos

  40. Doctor mis padres hace años me donaron una propiedad. Acabo de fallecer mi madre y tengo 3 hermanos más. Ahora mi madre desea dejar sin efecto esa donación, para ver si me dona otra propiedad. ¿Es eso posible?

    1. Estimado Carlos del Pozo
      Las donaciones una vez aceptadas y notificadas son irrevocables, es decir no se puede dejar sin efecto.
      Saludos

  41. Buenas tardes, quisiera saber si mi madre puede realizar el traspaso a un hijo, de una casa x compra y venta o x donación, ya que he leído que ya no se puede hacer de esta manera., porque no se lo puede inscribir en el Registro de la Propiedad…??
    Gracias por la información Dr.

    1. Estimado Orlando Chicaiza
      Para que se pueda realizar una venta entre padres e hijos, estos deben ser mayores de edad e independientes, justificar el pago mediante el Sistema financiero.
      Si no existe pago, debe realizar una donación.
      Saludos

  42. Buenas tardes Dr. Mi mamá es dueña de un porcentaje de los derechos y acciones de un inmueble que heredó, conjuntamente con otros 5 hermanos. Es deseo de mi mamá donarme un porcentaje de esos derechos y acciones, por lo que tengo algunas inquietudes:
    1.- ¿Es necesaria la insinuación de donación en este caso?
    2.- En caso de que sí lo sea ¿se puede hacer la insinuación y la donación en una sola escritura? ¿Qué costo tendría? debo pagar impuestos por eso?
    3.- Este inmueble se encuentra registrado en indivisión ¿es mejor realizar la partición antes o después? y qué costo tendría?

    1. Estimado Silvio Quintana
      Le recomiendo realizar primero la partición y adjudicación, si es voluntaria lo puede hacer en cualquier notaría, más si uno de los herederos no está de acuerdo debe hacerse vía judicial, posterior a ello puede hacer la donación.
      No se puede hacer en un mismo acto la insinuación y la donación.
      Saludos

  43. Mi madre me va a donar un departamento. Como mi madre reside en el exterior, generó un poder del cual yo soy su apoderado. ¿Puedo en la escritura de donación firmar yo como donatario y yo como apoderado de la donante? Es decir, yo firmaría dos veces. ¿Es posible?

    1. Estimado Josue Flores
      Solamente podría hacerlo de esa manera si el poder expresamente especifica que se realice la donación a su nombre y se dé por notificado de la aceptación de la donación, caso contrario no podría.
      Saludos

  44. En vida yo le compré a mi hermana la nuda propiedad de una casa, ella se reservó el usufructo. Ahora deseo vender la casa, pero me dicen que primero debo cancelar el usufructo en la notaría. ¿Por favor me podría indicar qué nomás debo llevar a la notaría para efectuar este trámite y cuánto cuesta?

      1. Dr. Muchas gracias por su respuesta. Si analizamos esta posibilidad. Pero mi hermano no quiere firmarlo así, Ella primero quiero cancelar el usufructo. Por favor, me puede indicar qué debo lleva a la notaría y cuanto esta este trámite?

        Gracias,

  45. Notaría: Por favor si fueran tan gentil de guiarme en el siguiente trámite notarial.
    Hace años mi papá le donó la nuda propiedad a mi hermano y mi padre se reservó el usufructo vitalicio. Pero ahora quiere equilibrar un poco más la situación porque a mí no me donó nada. Sin embargo no quiere quitarle la nuda propiedad a mi hermano y ha decidido donarme la mitad del usufructo que él se reservó. Es decir quiere que los dos tengamos el usufructo (mitad cada uno: padre e hijo). Por favor me gustaría me indique si esto es factible?
    Y como me han informado que el usufructo se extingue al morir. Qué pasa si habiendo hecho este trámite, mi padre muere primero que yo. Se extingue el usufructo de él y también el mío? O al morir él, yo paso a tener todo el usufructo?

    1. Estimado José Alban
      Si es factible, pero debemos entender que el usufructo es el derecho del goce del bien, de posesión, derecho de percibir sus frutos, y la nuda propiedad es la titularidad del bien sin la posesión.
      Por lo que al donarle el usufructo, en el 50%,al fallecer su padre, su hermano consolidaría la propiedad en el 50% y del otro 50% sería dueño del usufructo Usted y de la nuda propiedad su hermano.
      Saludos

  46. Estimado Doctor. –
    Estoy casada con un hombre que tiene tres hijos de su primer matrimonio personas mayores de 40 años, nosotros tenemos una niña de 12 años, y nuestro interés es poner dos propiedades a nombre de ella, para que en un momento dado los otros hermanos no puedan disponer de estos bienes, que es mejor darle en donación, en compra y venta o con un testamento. A futuro que es más seguro, es decir para que bajo ninguna instancia ellos puedan reclamar o pedir la división.
    Muchas gracias y un bendecido año.

    1. Estimada Lilian Lopez
      Le recomiendo hacer una donación de la nuda propiedad con reserve del usufructo de por vida.
      Saludos

  47. Estimado Dr. Arellano

    Junto a otras 6 personas compramos dos terrenos de varias hectáreas, uno estipuló la compra por los otros 6 y todos constan en las escrituras, entendería que somos codueños en derechos y acciones, aunque no consta expresamente así, la situación es que ahora queremos vender, pero hay dos personas que no quieren hacerlo; ¿qué opciones tenemos? La agradezco mucho su valiosa guía

    1. Estimada María Yumbo
      Nadie puede estar obligado a permanecer en comunidad, por lo que se puede demandar la partición sin problema, previo a esto le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo en un centro de mediación.
      Saludos

  48. Buenas tardes mis padres me quieren hacer una donación de una casa que compraron que sería mejor en el tema de impuestos a pagar que se mantenga en donación o en compra y venta o los dos salen igual con respecto a notaria, alcabalas y demás impuestos?

    1. Estimado Dennis
      En derecho hay que hacer los que corresponde a la realidad, si sus padres le obsequian el inmueble, es donación, y si usted paga el precio del inmueble es compraventa, los costos y gastos son accesorios del tipo de contrato que se realice.
      Saludos

  49. Buenas noches, muchas felicitaciones por sus explicaciones muy bien hechas.
    Le quiero hacer una consulta, mis padres nos quieren repartir la herencia en vida a cada uno de sus hijos esto que sería Donación o que otra cosa y cuáles serían los pasos a seguir para sacar las escrituras de cada uno de nosotros, le agradezco su asesoría.

    1. Estimada Alexandra Gomez
      Le recomiendo hacer una donación, en esta donación sus padres pueden reservarse el derecho de usufructo de por vida, para que mientras vivan puedan gozar y usufructuar del o los bienes, y al momento de fallecer, los hijos consolidan la propiedad del o de los bienes.
      Saludos

  50. Buen día estimados, su ayuda con una consulta, ¿una vez que se haya terminado el usufructo por fallecimiento de los donantes, el donatario puede vender el bien donado o dejarlo en herencia a sus herederos?

    1. Estimada Karen
      Lo primero es solicitar al notario declare la extinción del usufructo por el fallecimiento de los usufructuarios, luego inscribir la extinción en el Registro de la Propiedad, luego de lo cual puede disponer del bien como quisiera.
      Saludos

  51. Buenas tardes deseo hacer una consulta Un inmueble fue dado en donación a sus hijos con usufructo de los padres una vez fallecidos se hizo el levantamiento del usufructo y se quiere vender el inmueble a uno de los hermanos como se puede registrar si mis derechos también están incluidos en el valor del inmueble

    1. Estimada María Isabel
      Lo que debe hacer es comprar los derechos y acciones a los otros hermanos, acuda donde su abogado a fin de que redacte la minuta y proceda a la compraventa.
      Saludos

  52. Ab. Paul su blog es totalmente útil
    Me gustaría que me ayude con una inquietud sobre un trámite que quiero realizar.
    Mi abuelita aún en vida, repartió la casa que tiene (verbalmente no hay documentos que certifiquen) a sus 2 únicos hijos (Mi mamá y mi tío) en mitades iguales de forma vertical. En el registro de propiedad data del 2001 como patrimonio familia (adj)
    Mi tío quiere venderme a mí, la mitad que le corresponde de la casa
    He leído todas las opciones en su blog, pero no sé si se debe hacer levantamiento de propiedad, ¿se debe dividir la casa? o se puede hacer una donación, qué trámite se realiza primero?
    1. ¿Qué trámite se debe hacer y cuáles son los requisitos?
    2. ¿qué valor tiene el trámite?

    1. Estimado José Lucas
      La primera recomendación es levantar el patrimonio familiar, luego se debería hacer la partición y adjudicación de los bienes dejados por su abuelita, y luego la venta por parte de su tío del porcentaje que le corresponde.
      Saludos

  53. Buenos días, por favor me podría orientar con mi problema, esto en el proceso de la compra de un terreno, que resulto con una prohibición de enajenamiento, y una hipoteca con el municipio por las obras inconclusas en el barrio ya que no están finalizadas al 100%, habría alguna forma para poder realizar la compra

    1. Estimada Elizabeth
      Si está prohibido de enajenar e hipotecado por obras de urbanización, el propietario puede realizar el trámite en el municipio para el levantamiento de la prohibición y para la subrogación de la hipoteca, en ese caso al adquirir el inmueble seguirá hipotecado hasta la culminación de las obras de urbanización.
      Saludos

  54. Buena tarde. Felicitaciones por este espacio. Por favor deseo conocer. Una señora casada me quiere vender un terreno que adquirió mediante donación (cuando estaba casada) de su abuelo quien todavía vive y se reservó el derecho de usufructo. Me quiere hacer una compraventa solamente firmando ella como propietaria, las preguntas son:

    ¿Me puede vender sin la firma de su esposo?
    ¿Tenemos que hacer algo adicional para cancelar el usufructo por parte de su abuelo?

    Gracias de antemano.

    1. Estimado Daniel
      Efectivamente respecto de la venta de la nuda propiedad, solo debe comparecer la donataria sin su cónyuge, y respecto del usufructo puede comparecer a la venta el usufructuario, y así usted adquiere el dominio y posesión de la propiedad.
      Saludos

  55. Buena noche Dr. Arellano, le agradezco y felicito por este espacio. Por favor, tengo la siguiente inquietud. Me quieren vender un terreno y me muestra una escritura (notariada) donde constan los nombres del propietario, los linderos y demás, pero el certificado de gravamen que obtuve recién a pesar de que coinciden los nombres del propietario, no constan los linderos e indica que es propietario, pero de un % de acciones y derechos. El propietario me indica que así estaba antes (en acciones y derechos de todo el terreno grande) pero hace un año hicieron los trámites para dividir el terreno en lotes y asignar a los dueños respectivos. Disculpe si es tan amable de indicarme ¿Qué debería hacer, puedo comprar y ya construir en el terreno que me indica el propietario? ¿Debo primero asegurarme de que constan los linderos en el certificado de gravamen? ¿Debo confiarme de la escritura notariada que me está mostrando el propietario?
    Muchas gracias y éxitos.

    1. Estimado Pablo
      Muchas gracias por sus felicitaciones.
      Respecto de su consulta, cuando se compra derechos y acciones, se es propietario del porcentaje de todo el bien, más no de una parte específica del bien, por lo que le recomiendo, adquirir el bien inmueble, más no los derechos y acciones, para esto debe pedir la vendedor que realice el fraccionamiento en el municipio y luego la partición y adjudicación, para que usted pueda adquirir el bien, y no derechos y acciones.
      Saludos

  56. Buenas tardes Dr. tengo una duda con mi esposo tenemos la disolución conyugal, pero no tenemos aún la liquidación de bienes, y queremos poner la casa que yo adquirí de soltera a nombre de él y el vehículo que también está a mi nombre, pero ya casados, que tendríamos que hacer. o como podríamos presentar la minuta

    1. Estimada Martha
      Le recomiendo hacer la liquidación de la sociedad conyugal, en la notaría más cercana, si están de acuerdo pueden repartirse los bienes como Ustedes quieran, si no hay acuerdo hay que hacerlo vía judicial.
      Saludos

  57. Buenas tardes Dr. quiero hacerle una consulta, puedo hacer yo la donación de la mitad (50%) de mi terreno a mi hijo, yo me quedaría con el otro espacio, mi terreno a su vez actualmente es el 20 % de un lote global que tengo en derechos y acciones con otro copropietario, agradezco su respuesta.

  58. Buena noche Doctor Paul Arellano.
    Me gusta mucho y le agradezco por colocar este espacio a disposición de las personas.
    Mi nombre es Mónica y mi consulta es la siguiente:
    Cuando tenía 7 años, se hizo una escritura de compraventa donde los compradores constan el nombre de mi madre y el mío pero con representación de mi madre también. ¿Qué debo hacer para actualizar el estado de la propiedad y que yo sea la propietaria y ya no en representación de mi madre?
    Por favor su ayuda. Gracias por su gentileza.

    1. Estimada Mónica

      No es necesario hacer nada, usted es la propietaria así conste en la escritura que la compra la realizó su madre en representación suya.

      Saludos

  59. Felicitaciones es un espacio muy educativo con respuestas precisas y en lenguaje sencillo que lo entendemos aun sin tener mucho conocimiento jurídico

  60. Se puede comprar un vehículo que fue donado a una persona mayor de edad con una discapacidad intelectual del 70% me dicen que solo necesito que la mamá saque el papel de interdicción y hacer la compra venta

    1. Estimado Cristian
      Debemos analizar lo siguiente:
      Todas las personas mayores de 18 años somos legalmente capaces para realizar actos y contratos, la Discapacidad, no implica Incapacidad, la capacidad debe ser evaluada por el Notario al momento de la suscripción del acto o contrato, si la persona con discapacidad no puede darse a entender o manifestar su voluntad libre y voluntariamente, no puede realizar el contrato, caso contrario lo puede hacer sin problema.
      Si la persona no puede darse a entender, y no puede manifestar su voluntad de forma libre y voluntaria debe declarase en interdicción y debe nombrarse un tutor o curador para que este proceda de ser necesario a la venta del bien o los bienes con autorización judicial, de ser menor de edad puede vender sus padres que son los representantes legales directamente con la autorización judicial, si es mayor de edad adicionalmente a la autorización judicial, la venta se realizara por remate.
      Saludos

  61. Estimado Dr. Mis abuelos murieron hace 40 años y mi tío se quedó con una propiedad que ha ido comprando los derechos y acciones a cada hermano mi mami no le. Vendió su derecho y ella falleció ahora somos 4 hijos herederos, el hermano que vive en esta propiedad no quiere comprar y empezó un juicio de partición, mi pregunta es como se que parte de la propiedad me. Toca ? Y que puedo hacer por que el dice que nos dejarán un lugar donde no podamos acceder

    1. Estimada Christiana
      Una cosa es la partición de la herencia, y otra es el fraccionamiento o división del bien inmueble.

      Para el caso de partición de la herencia, de no existir acuerdo el Juez podrá ordenar el remate del bien y entregará a cada heredero lo que le corresponde.

      Si lo que se desea es fraccionar o dividir el bien, es necesaria la aprobación municipal incluso antes de proponer la demanda.
      Saludos

  62. Buenas noches abogado, tengo una duda mi padre falleció hace unos meses y la casa donde vivía no tiene escrituras solo minuta y estaba haciendo el trámite para sacar las escrituras solo que a mi nombre actualmente en el municipio sale los predios a nombre de mi papá y la minuta a mi nombre, yo quiero que esa casa salga a nombre de mi hermana que tendría que hacer en este caso

    1. Estimado Freddy

      Lo primero que debemos establecer, es que el bien inmueble pertenece a su padre, y si él ya falleció, todos los bienes pertenecen a sus herederos, lo correcto es hacer la posesión efectiva, luego la partición y adjudicación, si están de acuerdo esto se puede realizar en vía notarial, y si no hay acuerdo, debe hacerse vía judicial.
      Saludos

  63. Hola. Felicitaciones por este trabajo lindo que hace. Mi problema es el siguiente. Después de vivir 30 años con mi marido hace 8 meses nos casamos por el civil. El tenía desde hace muchos años unos bienes y tiene un hijo con otra mujer. El hijo tiene 41 año mi esposo 70. Yo 54. Mi esposo quiere que los bienes entren a la sociedad conyugal. Para que yo pueda heredar y que no me quiten sus bienes al el fallecer. También me quiere donar otros bienes antes hacer capitulaciones, que puedo hacer para que esos tramites sean seguros y al fallecer no sea revocado? Gracias

    1. Estimada Kleoppatra

      En el caso propuesto, lo único que cabe es las Capitulaciones Matrimoniales, pero las donaciones y concesiones que realice su esposos pueden ser revocadas, pero por expresa voluntad de su esposos, no de los hijos.

      Saludos

  64. Saludos Dr. Arellano.
    Gracias por este espacio, es usted muy amable. Mi consulta es sobre una propiedad que compramos con mi esposo a unos herederos, todos los trámites avanzamos normalmente, pero ahora que quiero venderla, la inmobiliaria a la que le entregué los papeles para que gestionen la venta, me dicen que en el certificado de gravamen debe constar que los herederos adjudican la propiedad para que otras personas no reclamen en caso de que aparezcan nuevos posibles herederos. Disculpe pero no entiendo porque la escritura y la inscripción fue normal y de hecho en el certificado aparecemos como propietarios junto con mi esposo. Por favor, ¿Cómo debo proceder?

    Gracias.

    1. Estimada Marcela

      Le recomiendo hacer revisar la escritura de adquisición con su abogado, ya que al parecer lo que Usted compró son derechos y acciones hereditarios, más no el bien inmueble.
      Saludos

  65. Estimado Doctor al intentar obtener una copia de la escritura de transferencia de dominio, la Notaria se niega a entregármela porque dice que el Notario que la antecedió en el cargo se olvido de firmar la matriz. Que procede en este caso, entiendo que el Notario tiene razón en negarse pero como convalido esta escritura. Los testimonios que fueron al Registro de la Propiedad no tuvieron este inconveniente pues las escrituras se inscribieron sin ningún problema. Muchas gracias por su gentil respuesta

    1. Estimada Patricia

      La única solución es ubicar al notario para que firme la matriz, ya que la firma del notario es una solemnidad sustancial, cuya ausencia acarrea la nulidad de la escritura.
      Saludos

  66. Buena noche Dr. Paúl Arellano.
    Gracias por el espacio. Si compré las acciones y derechos hereditarios, ¿Qué requisitos necesito para comprar el bien y qué precio tiene? ¿Debo ir con todas las personas herederas quienes me vendieron sus acciones y derechos?

    Saludos, muy buen espacio y que le vaya muy bien en todo lo que haga.

    1. Estimado José Aníbal

      Cuando una persona fallece, los hijos pasan a ser los herederos, y estos deben realizar la partición de la herencia, de manera voluntaria en una notaría o de existir controversia ante el Juez, si usted compró derechos y acciones hereditarias debe hacer la partición.
      Saludos

  67. Buenas tardes Dr. Muchas gracias por este excelente espacio. Por favor si me pudieran guiar. Mis padres dentro de su sociedad conyugal construyeron una casa. Fruto de este matrimonio somos 2 hermanos. Al tiempo Mi madre falleció y su deseo fue que está casa sea dejada a favor de mi hermano menor puesto que yo como hermano mayor cuento con vivienda. Y mi padre estuvo de acuerdo en ello también. Sin embargo en aquel momento mi hermano aún estaba soltero. En la actualidad el está casado y tiene dos niños (mis sobrinos menores de edad). Sin embargo el no tiene una vida estable. Y tiene una vida desorganizada. Y Pues dadas las circunstancias en la que mi hermano maneja su vida, mi padre y yo aún queremos cumplir la voluntad de mi madre. Hablamos con mi hermano Y en común acuerdo hemos decidido los tres dejar está casa a mis sobrinos los niños de mi hermano menor. De tal forma que ya no será a él como se preveía sino ahora a sus hijos. Que podemos hacer…? Lo que queremos es que la casa sea un beneficio para los hijos de mi hermano. El avalúo de la propiedad oscila en unos 70.000 dólares. Muchas gracias por su ayuda

    1. Estimado Fernando

      En este caso, una buena opción podría ser y le recomiendo hacer una donación de la nuda propiedad del inmueble a los sobrinos, y el usufructo una parte a su hermano y la otra parte a su padre (tanto su padre como su hermano podrán vivir y disfrutar del inmueble mientras vivan, luego de lo cual la propiedad pasaría en su totalidad al dominio de sus sobrinos).

      Saludos

  68. Buenas tardes
    Una consulta mi padre falleció dejando una casa de su propiedad ahora somos 9 hermanos hemos decidido conjuntamente en la venta de la casa , ahora mi consulta el dinero de la venta a quien le cancela el nuevo dueño y quien distribuye el dinero a todos nosotros los hermanos?

    1. Estimado Roberto

      Para proceder a la venta todos los herederos deben estar de acuerdo y firmar la escritura de compraventa del inmueble, respecto al pago, debe establecerse expresamente en la escritura el precio y la forma de pago, el pago debería ser dividido para todos los herederos (hijos) en partes iguales. Podría realizarse el pago a cada uno la parte que les corresponde, o a la cuenta de uno de los herederos, y este a su vez luego de recibir el pago repartir entre todos los herederos, como se hayan puesto de acuerdo.
      Saludos

  69. Buenas tardes Doctor tengo una consulta ya que mi madre me quiere donar su vivienda la cual yo construí y mis hermanos no desean parte de la propiedad, mi consulta es que es mejor se haga la donación o una compraventa. deseo que despeje mis dudas ya que en ese tema estoy en total ignorancia.
    por que estaba pensando en realizar un crédito hipotecario por medio de un banco y pagarle a mi madre en algo que opciones me sugiere que haga.

    1. Estimada Mónica

      Le recomiendo hacer lo que en la realidad de los hechos corresponda, si su mamá le esta regalando y no existe pago alguno, debe hacer la donación, más si Usted va a pagar el precio a su madre por el inmueble debe hacer compraventa.

      Saludos

  70. Buenas noches doctor.
    Con mi esposo compramos a mi suegro una propiedad, pero fue pago en efectivo y no tenemos comprobante, solo un recibo que el nos dio.
    Sirve esto para firmar las escrituras ? Porque al no haber hecho el pago por transferencia no tenemos otro comprobante.
    Si me puede ayudar por favor

    1. Estimada Alejandra

      La recomendación es que el pago sea efectuado utilizando el sistema financiero para dejar constancia del pago, ya que cuando se realizan ventas de padres a hijos, o viceversa se presume donación. Si no se justifica el pago, lo mas probable es una demanda de resolución de contrato por falta de pago.
      Si su suegro es de la tercera edad, ningún Notario dará paso sin que se justifique el pago, por disposición de la Corte Constitucional.

      Se debe hacer lo que corresponde ala realidad del acto contrato. si es regalo DONACIÖN, si hay pago del precio COMPRAVENTA.

      Saludos

  71. Buenas noches Dr.

    Quisiera consultarle algo;
    El propietario de un buen inmueble quiere donar la propiedad a su hijo menor de edad, el bien fue adquirido estando el sr. Casado con capitulaciones matrimoniales, por lo que solo el Sr. firmaría como donante, mi consulta es; ¿es necesario que comparezca la madre del menor aceptando la donación? O ¿puede el padre (donante) aceptar la donación por los derechos de su hijo ? Esto por cuanto la madre del menor no reside en Ecuador.

    1. Estimada Claudia

      En el caso propuesto podría comparecer a aceptar la donación por el menor de edad, uno de sus abuelos, paterno o materno, sin necesidad de poder.

      Saludos

  72. Buenas tardes porfa vor una consulta
    Mi padre ya tiene las escrituras somos 2 hijas pero el tiene 2 hij@s fuera del matrimonio y el quiere poner a mi nombre la casa que puedo me ayuda por favor
    Gracias

    1. Estimada María

      Le recomiendo hacer una donación, ya que no existe pago, pero le recuerdo que todos los hijos tiene derecho a la herencia, y debería dejarle a todos sus hijos la porción de legítima en partes iguales, es decir la mitad de sus bienes a todos sus hijos, y la otra mitad a cualquiera de ellos.

      Saludos

  73. Estimado Dr. deseando se encuentre con salud y bienestar, me atrevo a preguntar lo siguiente: Mis padres quieren donar su casa a mí y mi hermano, pero está constituida en patrimonio familiar. Me dicen que hay que levantar este patrimonio antes de hacer la donación, es verdad? Y además en el caso de mi hermano, él va a solicitar una beca para estudiar en el exterior, no influye en contra esta donación que nos van a hacer mis papás. Gracias de antemano por su ayuda.

    1. Estimada Andrea

      Efectivamente es necesario levantar el patrimonio familiar y la prohibición de enajenar para que se pueda disponer del bien.
      El hecho de que los padres realicen la donación a su hijo no afecta el trámite de la beca.
      Saludos

  74. Buenas tardes Dr. Una consulta mi esposo le quiere comprar la mitad de la casa a su papá se podría hacer, aun teniendo el 2 hermanos mas. Cual seria el proceso ahí. Por favor su ayuda.

    1. Estimada Gina

      Para que su suegro pueda vender el 50% de derechos y acciones de un inmueble, es necesario que este bien sea de su exclusiva propiedad, es decir que no sea bienes de la sociedad conyugal, o de ser el caso que la sociedad conyugal se encuentre disuelta sea por divorcio o por el fallecimiento de uno de los cónyuges.

      le recomiendo acudir donde su abogado para que le ayude a revisar la documentación y ver si la compraventa es viable.
      Saludos

  75. Saludos Dr. Aparentemente todos los herederos me vendieron una propiedad, así lo fuimos a tramitar en el Registro de la propiedad, pero ahora que quiero vender me indican que he comprado derechos hereditarios, en la escritura consta que soy dueña del 100% de aquellos derechos, ¿Qué debo hacer para que conste la propiedad a mi nombre y no solo el 100% de derechos?. Gracias por su ayuda

    1. Estimada Karla

      La comunidad termina cunado una persona consolida el 100% de los derechos y acciones de una propiedad, en el caso propuesto si usted adquirió el 100% de derechos y acciones hereditarios, y si de esta forma consta en el escritura de compraventa, usted sería la dueña del inmueble, si no es así, y no consta expresamente en la escritura que usted es dueña del 100% de derechos y acciones hereditarios, habría que hacer un estudio de los títulos para ver una solución. Saludos

  76. Buenas tardes, por favor su ayuda con una consulta:
    Una persona realizó la compra de una casa siguiendo todos los trámites de ley, la casa ya está registrada a nombre de su nuevo propietario en el Registrador de la Propiedad, resulta que el anterior dueño, que ya recibió el pago, habita la casa y no quiere desocupar aduciendo que no se va a cambiar hasta que consiga una nueva casa. Ante esta situación, ¿Qué medidas debe tomar el propietario del inmueble para que le hagan la entrega de la casa?
    Agradezco de antemano por su respuesta.

    1. Estimada Verónica

      La obligación del comprador es de pagar el precio, mientras que la obligación del vendedor es la de entregar la cosa, en este caso existe incumplimiento del contrato por parte del vendedor, en este caso puede demandar 1. El cumplimiento del contrato con la entrega de la cosa o 2. la resolución del contrato por la falta de entrega del bien, es decir recuperar su dinero.
      Saludos

  77. Buenos días una consulta si los dueños de un lote de terreno fallecieron y no tienen herederos y en este caso los hermanos de igual manera fallecieron los herederos serían los sobrinos pero de siete sobrinos 5 quieren para que sea de uso público donar a un municipio.
    ¿Cuál seria el tramite a seguir se podría realizar la donación?

    1. Estimado Mario

      Si los causantes no tuvieron descendencia ni ascendencia con vida, ni hermanos vivos, en el cuarto orden de sucesión entra el estado como sobrino favorito y los sobrinos, en el caso propuesto la cuarta parte le pertenece al Estado y las tes cuartas partes a los siete sobrinos.
      Lo que cabe es el juicio de inventario y luego la partición, una vez realizada la partición cada sobrino puede disponer de su parte como ha bien tuviere, sea donación, venta, o lo que desee hacer.

      Saludos

  78. Buenos días Doctor.
    Una consulta, soy beneficiaria de un bien donado, es posible que pueda vender el mismo o debo esperar algún tiempo para hacerlo.
    Saludos

    1. Estimada Doris

      En principio podría disponer del bien como ha bien tuviera, sin embargo habría que revisar la escritura de donación, a fin de verificar que no exista condición o impedimento para la venta.
      Saludos

  79. Buenas tardes me podrían ayudar necesito donar a mis dos hijas mi parte de la herencia de un bien inmueble cuánto tengo que pagar en el municipio o en el registro de la propiedad? Gracias por su gentil ayuda de antemano.

  80. Buenas tardes Dr. tengo la siguiente consulta. Mi padrastro desea que, en caso de él fallecer, mi mamá tome posesión del 100% de la casa donde viven, mi padrastro tiene 2 hijos mas con otra mujer pero ellos no desean heredar. Un abogado me recomienda realizar el tramite de renuncia de gananciales, pero no sé si esto afectaría a mi mamá el derecho de recibir el montepío.

    Por favor me indica cual seria la mejor figura legal para este caso. Muchas Gracias .

    1. Estimada Mercedes

      Su padrastro mientras viva puede realizar con sus bienes los que el desee, en el caso propuesto, para que la señora sea la única dueña del bien, y de estar casados, deben primero disolver la sociedad conyugal, y luego el cónyuge debe renunciar a los gananciales de la sociedad conyugal, el hecho de tener disuelta la sociedad conyugal o la renuncia de gananciales no afecta el derecho al montepío. Saludos

  81. Buenas tardes Dr., tengo la siguiente consulta.
    Mis padres por acuerdos familiares realizaron la donación de derechos y acciones de un lote. Tanto mis padres como el donatario tienen actualmente su vivienda en este predio, trataron de llegar a acuerdos para delimitar físicamente el porcentaje correspondiente a cada copropietario y establecer accesos independientes pero no sé logró un conceso, sin embargo el donatario arbitrariamente levanto una pared y pretende dejar sin acceso a la vivienda de mis padres, mis padres han sido víctimas de insultos y amenazas por parte de esta persona. El lote no cumple con la superficie para realizar la partición, cuál sería el medio para llegar a una solución.

    1. Estimada Eliana

      Es un caso complejo, ya que todos los copropietarios son dueños de todo el inmueble, pero no son dueños de una parte en específico por ser derechos y acciones, lo que le recomiendo es tratar de llegar a un acuerdo en un centro de mediación.

      Saludos

  82. Buenos días Dr, por favor su ayuda con la siguiente consulta:
    Los propietarios de un inmueble que residen en el extranjero desean realizar donación del inmueble a nombre de sus hijos, mayores de edad, y que también residen en el extranjero. Consulto lo siguiente:

    1) ¿El trámite de donación lo pueden realizar en oficina consular?
    2) Si no es posible en a través de consulado, deben hacerlo con un apoderado acá en el país?
    3) La misma persona que representa como apoderado a los donantes puede representar como apoderado a los beneficiarios?

    Agradezco mucho por su respuesta.
    Verónica

  83. Buenas tardes, me podrían informar cual seria el costo a pagar para hacer la donación de una bien inmueble a una tercera persona ?? que gastos se cubren y cuanto se pagan en la notaria ??

    1. Estimado Paúl

      El costo en la notaría, los impuestos municipales, el impuesto a la donación del SRI, y el costo de inscripción en el registro de la propiedad depende del avalúo catastral municipal de la propiedad a donar.

      Son varios pagos que se deben realizar, para el calculo nos puede dar el avalúo catastral municipal para realizar una proyección,
      Saludos

  84. Buenos días Doctor Arellano. En primer lugar le felicito por sus acertadas respuestas. Mi pregunta es la siguiente: Mamá y Papá dueños de una propiedad, mamá fallece dejando como herederos a sus 6 hijos y a su cónyuge sobreviviente. Los herederos desean donar sus derechos, es decir los tres hermanos a sus dos hermanas, que tan posible sería, por favor gracias de antemano su oportuna respuesta

    1. Estimado Freddy

      Se puede hacer sin problema, donación de derechos y acciones hereditarios, o a su vez se puede realizar la partición y adjudicación, en la que se adjudica a sus hermanas y su madre el bien.

      Saludos

  85. Buenos días Dr, por favor su ayuda con la siguiente consulta:
    Los propietarios de un inmueble que residen en el extranjero desean realizar donación del inmueble a nombre de sus hijos, mayores de edad, y que también residen en el extranjero. Consulto lo siguiente:

    1) ¿El trámite de donación lo pueden realizar en oficina consular?
    2) Si no es posible en a través de consulado, deben hacerlo con un apoderado acá en el país?
    3) La misma persona que representa como apoderado a los donantes puede representar como apoderado a los beneficiarios?

    Agradezco mucho por su respuesta.
    Verónica

    1. Estimada Verónica

      Le recomiendo que los donantes otorguen un poder especial para la donación a una persona y los hijos otorguen otro poder a otra persona para que pueda aceptar la donación.

      Estos poderes los pueden realizar en el consulado o embajada del Ecuador más cercano.

      Saludos

  86. Buena tarde Dr.
    Por favor, hice una promesa de compraventa hace 8 años aproximadamente, la promesa está notarizada, por temas de que todavía no se tienen servicios básicos no se ha completado la compraventa y con ello el traspaso de dominio, ¿Puedo inscribir en el Registro de la Propiedad la promesa de compraventa? Lo que pasa es que tengo cierto temor porque ya he entregado dinero y todavía no se completa el trámite que sería que la propiedad ya esté inscrita a mi nombre y de mi esposo. Gracias por su gentileza en responder.

    1. Estimado José

      Le recomiendo realizar la compraventa para que el inmueble sea de su propiedad, el inscribir la promesa en el Registro de la Propiedad no le garantiza la venta.
      Saludos

    1. Estimado Christian

      El formulario 108,del impuesto a las donaciones, debe realizarse y declarase cuando se trate de una donación, sea de padres a hijos, o entre hermanos, o a terceras personas, el Registro de la Propiedad suele solicitar la declaración del impuesto a la donación cuándo de la escritura de compraventa no exista constancia del pago del precio, por lo general cuando se establece el pago en efectivo de cantidades muy grandes, lo que hace presumir que se trate de una donación, en especial en la compra entre padres e hijos.

      Saludos

  87. Saludos Doctor buen día, por favor talvez me puede ayudar solventando lo siguiente: Se realizó una compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo de por vida en 1988, los usufructuarios ya fallecieron, ahora el nudo propietario que adquirió el bien de soltera ahora casada desea realizar una compraventa del bien inmueble a uno de sus hijos. Para que esto se lleve a cabo de la mejor manera, primero el nudo propietario debería extinguir el usufructo y luego realizar la compraventa? o sería mejor realizar la compraventa y luego el nuevo nudo propietario extinga el usufructo?, ¿esto le beneficiaría en cuestión de pago de impuestos? De antemano muchas gracias.

    1. Estimado Paúl

      Le recomiendo levantar primero el usufructo y luego realizar la venta, no existe beneficio alguno con respecto a los impuestos.

      Saludos

  88. Buen día. Quiero saber si es posible realizar la donación de una vivienda a dos personas (hijos), y cual sería el procedimiento a seguir. Gracias

    1. Estimada Jelo

      Se puede realizar la donación sin problema, el primer paso es contratar un abogado para que le ayude a redactar la petición de la insinuación para la donación, y luego la minuta, catastro y declaración y pago de impuestos de ser el caso.
      Saludos

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