Inscripción de Contratos de Arrendamiento.

¿Tiene un contrato de arrendamiento?

El Código Orgánico General de Procesos, otorgó la facultad exclusiva a los Notarios de la inscripción de los contratos de arrendamiento.

¿Que contratos se inscriben?

Todos los contratos de arriendo, y debe registrarlo en la Oficina de arriendos del Municipio.

¿Cuánto cuesta?

Así es, cuesta, de acuerdo al valor del arriendo mensual, de conformidad a una tabla establecida por el Consejo de la Judicatura.

¿Que debo llevar?

Tres ejemplares originales, y los documentos que justifiquen la calidad de los comparecientes como son copias de cedulas de ciudadanía, de papeletas de votación, y de ser el caso nombramientos, ruc, etc.

¿Para tomar en cuenta

De conformidad a la Ley de Inquilinato, el tiempo mínimo de duración de un contrato de arrendamiento de un bien destinado para la vivienda no puede ser menor a dos años.

Los costos incluyen tres ejemplares, uno para el registro de la o el notario y los dos restantes para los usuarios.

Base Legal

Ley de Inquilinato, Artículo 29 (sustituido mediante disposición reformatoria décima numeral 2 del Código Orgánico General de Procesos publicado en el Registro Oficial No. 506 del 22 de mayo del 2015).

Ley Notarial, Artículo 18 numeral 36 (introducido mediante disposición reformatoria decima quinta numeral 8 del Código Orgánico General de Procesos publicado en el Registro Oficial No. 506 del 22 de mayo del 2015).

Estos costos incluyen tres ejemplares, uno para el registro de la o el notario y los dos restantes para los usuarios’’.

188 thoughts on “Inscripción de Contratos de Arrendamiento.”

  1. Buenos días.
    Me permito molestarlo con una consulta. Yo no vivo en Ecuador, tengo 1 Dpto. en Quito y un familiar me ayudo a arrendarlo el año pasado. Hicieron 1 Contrato x 1 año pero nunca lo inscribieron en la Notaria. Ahora el inquilino no paga arriendo desde Enero 2018 y dice que no saldrá mientras no tenga el pedido de desalojo del inquilinato. Se intentó Notarizar el Contrato y nos dijeron que no se puede porque no tenemos la Papeleta de votación actualizada del inquilino. Que se puede hacer en este caso. Muchas gracias por su gentil atención.

    1. Estimado Gonzalo
      Efectivamente la papeleta de votación es un requisito para la inscripción, sin embargo por excepción y a solicitud del interesado se puede inscribir el contrato indicando que hace falta la copia de la papeleta de votación, y que solicita la inscripción sin este documento, para hacer valer sus derechos judicialmente, ya que no se le puede dejar en la indefensión.
      Saludos

  2. Saludos Dr. ayúdeme con una consulta tengo un inquilino que no me paga dos meses de arriendo y el contrato ya se terminó hace 3 días aproximadamente. Que puedo o que debo hacer pedir en la notaria un desahucio por terminación del contrato… o acercarme a poner alguna demanda… en algún juzgado gracias

    1. Estimado Orlando
      En el caso de falta de pago, lo que cabe es una demanda ante el Juez de la unidad Judicial Civil, en juicio sumario, de conformidad al Artículo 30 literal a) de la Ley de Inquilinato:
      “Artículo 30.- Causales de terminación.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:
      a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;”

      El desahucio por terminación del contrato por cumplimiento de plazo se lo debe hacer con 90 días por lo menos de anticipación.

      Modelos de demanda por falta de pago, y de petición de desahucio los puede encontar en mi libro Manual Práctico del Desahucio de veta en la CEP teléfono 593-2-2221-711

      Saludos

        1. Estimada Abigail
          No existe un registro único de inscripciones, la única manera es solicitarle al Arrendador una copia de la razón de inscripción.
          Saludos

  3. Buenas tardes Dr. si el contrato no alcanza a superar el valor del salario básico unificado según la Ley de Inquilinato no lo debo inscribir, sin embargo en un eventual problema judicial como ejercería sus derechos tanto el arrendador como el arrendatario.

    1. Estimada Carla
      Efectivamente existe una contradicción entre el artículo 29 y el artículo 47 de la Ley de Inquilinato, por lo que le recomiendo inscribir el contrato en cualquier notaría del país, con lo cual de producirse un conflicto podrá presentar su demanda sin problema.
      Por otra parte la obligación de inscribir el contrato la tiene el Arrendador y no el Inquilino, por lo que si este último necesita presentar una demanda y no tiene el contrato inscrito podría presentar su demanda sin problema ya que los derechos de los inquilinos son irrenunciables y no se lo podría dejar en la indefensión.
      Transcribo los Artículos mencionados:
      “Art. 29 (ex 27) .- Forma del contrato de más de un salario básico unificado del trabajador en general mensual.- Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de un salario básico unificado del trabajador en general mensual, se celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, ante un notario o notaria, los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal de los mismos.”
      “Art. 47 (ex 45).- Documentos que deben acompañarse a la demanda.- El arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la declaratoria de inscripción a que se refiere el artículo 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria.
      La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el Código Orgánico General de Procesos y adjuntar el contrato de arrendamiento registrado o la respectiva declaración juramentada que se realizará en cualquier momento ante Notario.”
      Saludos

  4. Buenas tardes mi duda es la siguiente, alquilé un mini departamento pero no se me notifico hasta después de firmar el contrato que el mismo tenía problemas de insectos, además que tengo problemas de salud ya que es muy frio me he enfermado varias veces, quiero dar por termino el contrato y me devuelvan el valor de la garantía, además de una letra de cambio, está estipulado en el contrato que el término anticipado del contrato el arrendador se quedará con la garantía

    1. Estimada Nataly
      Le recomiendo contratar un abogado en libre ejercicio profesional, a fin de que revise el contrato y vea la posibilidad de notificar al Arrendador la devolución del inmueble arrendado por las condiciones en las que se encuentra, luego demandar la devolución de la garantía en vía sumaria, y la devolución de la letra de cambio entregada en garantía.
      Recuerde que el contrato es ley para las partes, y que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

    1. Estimada Raquel
      La obligación de la inscripción del contrato la tiene el Arrendador.
      “Art. 14 (ex 17).- Sanción por falta de inscripción.- Sin perjuicio de lo establecido por el artículo 12, el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá una multa equivalente a seis meses de pensiones de arrendamiento, correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro cincuenta por ciento al Estado, porcentaje éste que será depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado (1), en la cuenta única del Tesoro Nacional.”
      Saludos

        1. Estimado Fernando

          La multa la impone el Juez a petición de parte; por lo que previo a la multa debe la parte interesada solicitar al Juez, si nadie solicita, el Juez no impone la multa.

          Saludos

      1. Buena Tardes, tengo una duda Poseo cuartos de alquiler pero no he realizado un contrato de arrendamiento por lo cual tuve muchos inquilinos que se fueron debiéndome el alquiler de varios meses mi pregunta es que si con un solo contrato de arrendamiento que haga puedo darles el mismo a los demás inquilinos o tengo que hacer un contrato específicamente para cada uno

  5. Buenas noches me solicitan el sello del inquilinato en los contratos de arrendamiento que ya están notatrizados a donde debo acudir?

    1. Estimada Nataly
      Lo que le deben estar solicitando es la inscripción del contrato de arrendamiento, que se lo hace como atribución exclusiva de los notarios desde el año 2015. (RO-S 506: 22-may-2015), y el registro en la oficina de arriendos del municipio donde se encuentre el inmueble de conformidad a la Ley de Inquilinato que le trascribo a continuación.
      Ley Notarial
      “Art. 18.- [Atribuciones].- Son atribuciones exclusivas de los notarios, además de las constantes en otras leyes:
      36. Inscribir contratos de arrendamiento para lo cual cada notaría llevará un archivo numerado y cronológico.”
      Ley de Inquilinato
      “Art. 8 (Ex: 8).- Del registro de arrendamientos.- Los concejos cantonales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos.
      En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a cargo de las municipalidades respectivas, una Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura de Catastros. Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los concejos municipales así lo resuelvan.”
      Saludos

    1. Estimada Nataly
      Los Juzgados de Inquilinato ya no inscriben los contratos de arrendamiento desde el año 2015.
      Para inscribir el contrato debe acudir a la notaría más cercana con tres ejemplares originales firmados con tinta azul, y un juego de copias a color de cedulas, certificados de votación, y de ser el caso documentos que acrediten la calidad de los comparecientes como los nombramientos y ruc en el caso de personas jurídicas.
      Saludos

  6. Hola,
    tengo arrendado un local comercial en más de un SBU, sin embargo no he registrado el contrato, actualmente la persona que me arrienda me notifico verbalmente que se va, pero luego se quedó, pero al parecer el negocio cambio de dueños y además no es lo mismo para lo cual estuvo arrendado.
    Que puedo hacer? ya que si cambio de negocio y /o subarrendó yo puedo pedir el desalojo de mi local.

    1. Estimado Fernando
      Si desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, le recomiendo contratar los servicios profesionales de un abogado, y demandar la terminación del contrato de arrendamiento en vía sumaria ante el Juez de la Unidad Judicial Civil del lugar donde se encuentre el inmueble.
      Para presentar la demanda necesitará tener inscrito el contrato de arrendamiento, lo cual lo puede hacer en la notaría más cercana.
      Si desea seguir arrendando a las personas que se encuentran en el local, le recomiendo hacer un nuevo contrato e inscribirlo en una notaría.
      Saludos

        1. Estimado Fernando
          Le recomiendo que lo inscriba en la Notaría más cercana, para evitar cualquier problema posterior.
          Saludos

  7. Arriendo una pieza y me informaron que debo desalojar en un plazo máximo de 90 días mediante una carta, además que no menciona la devolución de mi garantía de 2 meses de arriendo. Puedo hacer paso la garantía por los meses de arriendo ya que el señor arrendador es totalmente cerrado y no cede a nada. Además que el señor nunca hizo legalizar el contrato ni me ha entregado ninguna factura solamente un recibo simple.

    1. Estimada Nancy
      Los derechos del inquilino son irrenunciables, la duración mínima de un contrato de arriendo para vivienda es de dos años, y la notificación debe hacerse a través de Notario Público.
      Le recomiendo hacer revisar la notificación con un abogado a fin de verificar si cumple o no con los requisitos del Desahucio.
      Saludos

  8. Buenas tardes, yo estoy a cargo de unos departamentos de una casa de propiedad de mi papa, el contrato puede ir a nombre mío o debe ser el de mi papa? Gracias

    1. Estimada Mylene
      Lo importante en el contrato de arriendo, es que el arrendador (sin importar quien sea el propietario del inmueble), sea la persona que firme el contrato, cobre los arriendos, y emita la factura del arriendo.
      Saludos

  9. Dr. Buenos días
    Estoy en un inmueble que se realizó un contrato por dos años, pero nunca me han dado una copia y me cobro 40 dólares para legalizar y no sé en donde verificar este trámite.
    Por otro lado ya estoy 1 año 3 meses pero durante 6 meses se han presentado una serie de daños hasta que por último se dañó la tubería dentro de mi habitación y cuando encontraron la fuga salió todo y daño mi ropa
    Si el contrato dice dos años tengo que quedarme aquí?, el dueño me dijo que si era mi decisión salir que le daba pena
    Pero lo que me interesa es la garantía que le di que me vaya a decir que me devuelve en diciembre que se cumple los dos años
    Sus comentarios gracias

    1. Estimado Alex
      Respecto a la inscripción del contrato de arrendamiento, la obligación la tiene el Arrendador, y es este quien debería asumir el costo de la misma.
      Respecto a los daños, la Ley de Inquilinato establece claramente que es obligación del arrendador las reparaciones por daños estructurales, sanitarios, eléctricos. (Art. 4, 5 Ley de Inquilinato)
      Si por los daños en los servicios básicos del local arrendado se ve obligado a desocupar el inmueble el Arrendador podrá ser sancionado por el Juez conforme el artículo 6 de la Ley de Inquilinato:
      “Art. 6 Sanciones al arrendador.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior.”
      Respecto a la devolución del valor de la Garantía, puede demandar en vía sumaria ante el Juez, a fin de que ordene su devolución.
      Saludos

  10. Buenas tardes, por cada año de arriendo de un inmueble «departamento», que porcentaje se debe subir al valor a pagar mensualmente?? Muchas gracias por su ayuda

    1. Estimado Carlos
      No existe una disposición legal que indique hasta cuanto se debe subir el canon de arrendamiento, lo que si existe en la Ley de Inquilinato es la disposición del valor máximo que se puede cobrar:
      “Artículo 17.- Límite máximo para las pensiones de arrendamiento.- La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
      Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.
      Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte.
      Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el artículo 3.”
      Saludos

  11. Buen día. Hice un contrato simple sin notarizar por un año, por arrendamiento de un departamento en Quito con el hijo de la dueña, la dueña vive en USA ya estamos viviendo un año seis meses, al cumplir el año el mismo señor nos propuso hacer otro contrato por dos años pagándolo anticipadamente por dos años más y de esta forma tendríamos el beneficio de un menor canon de arrendamiento. LO ACEPTAMOS, firmamos el contrato, pagamos por los dos años anticipadamente, se firmó los recibos, tengo la transferencia del pago, y notarizamos el contrato, no lo registramos en el municipio, ahora a los seis meses de la firma NOS LLAMA la Mamacita del SR desde USA a decir que ella no ha sabido de ese negocio y nos amenaza con demandarnos. Aduciendo que el hijo no tenía ningún poder emitido por ella. ¿COMO INQUILINOS PODEMOS EXIGIR QUE SE DE CUMPLIMIENTO A ESTE CONTRATO FIRMADO POR EL HIJO. Y AL CUAL LE PAGAMOS POR DOS AÑOS ANTICIPADO? Ah y el hijo ya no contesta el teléfono.

    1. Estimado Vladimir
      El arriendo de cosa ajena es válido, y tiene todo el derecho de hacer respetar su contrato, la dueña del inmueble deberá demandar a su hijo, por los valores recibidos.

      Código Civil
      “Art. 1857 (Ex: 1884).- [Objetos susceptibles de arrendamiento].- Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
      Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.”

      Saludos

  12. Buen día. Estoy a cargo de la propiedad de mis papás, después que la apoderada de mi padre que estuvo encargada de la administración y mantenimiento de la propiedad por 5 años, dejara su cargo. No rindió cuentas claras, se fue llevando los arriendos y garantías y no legalizó los contratos con 2 inquilinos que quedan de su gestión. Con uno de ellos quedamos de acuerdo en firmar nuevo contrato con fecha actual y con el otro, en marzo firmamos solamente un ademdum al contrato, en el cual respeto la fecha de vigencia del mismo. Quise legalizar el ademdum, pero solo tengo una copia del contrato. Es necesario tener contratos originales para legalizar el ademdum?? Necesito notificarles ya, que deben desocupar el inmueble, porque está en negociación de venta. Cómo debo proceder por favor.
    Mi otra inquietud, es que el otro inquilino por «lectura estimada» en la planilla de luz, dejó de pagar por 8 meses el servicio. Hablé en la EEQ y me indicaron que urgente debe acercarse a realizar convenio de pagos y sino, al día siguiente le cortan el servicio y seguido, juicio de coactivas. El inquilino me dijo que no va a pagar porque es injusta la cuenta de $542,oo x 8 meses. Le dije que igual se acerque y arregle y que yo he hecho mi gestión. Yo acabo de renovar contrato con él. Con este antecedente, podría pedir que desocupen el departamento??
    Gracias por su respuesta.

    1. Estimada Grace
      En el caso de venta del inmueble, el que debe solicitar el desahucio es el nuevo propietario, para esto debe adjuntar a la petición de desahucio la escritura de compraventa con la razón de inscripción en el Registro de la Propiedad, notificación que la debe hacer dentro de los treinta días posteriores a la inscripción, luego de notificados los inquilinos tendrán noventa días para desocupar el inmueble arrendado.
      Respecto al pago de servicios básicos, debe estar claramente establecido en el contrato de arriendo quién asume ese pago, en el caso de que conste que el pago será asumido por el inquilino, y que por falta de pago, por coactiva lleguen a cobrarle al arrendador, el Arrendador puede demandar por vía sumaría al inquilino la devolución del pago.
      Respecto a solicitar la terminación del contrato de arriendo por falta de pago de servicios básicos, debe asesorarse con su abogado a fin de verificar si existen las pruebas suficientes para demandar la terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones.
      Saludos

  13. Buenos días, tengo un departamento en la floresta y lo rente a dos mujeres mayores: madre 92 e hija 60 años +-, pero desde el segundo mes la señora hace problema cada pago de renta, aduce que no es lo que ella esperaba del mini departamento. Poniendo insulto, agresión y mal trato hasta a mis hijas, en febrero le manifesté que por favor si no le conviene el departamento que desocupe pero no quiere, ahora bien mi pregunta es cómo pruebo de la agresión verbal que sufrimos cada mes que cobramos la renta, ya que ahora en el mes de abril nos agredidos ya mutuamente de forma verbal y es incómodo convivir con un inquilino que ni te saluda e insulta por todo que hago gracias. En contrato no lo he legalizado

    1. Estimada Mónica
      La primera recomendación es que inscriba el contrato de arriendo en la notaría más cercana.
      Lugo debe contratar un abogado a fin de que demande en vía sumaria la terminación del contrato de arriendo, por una de las causales del artículo 30 (literal c) de la Ley de Inquilinato:
      “Art. 30 (Ex: 28).- Causales de terminación.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:
      a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;
      b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación;
      c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
      d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
      e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el artículo 7;
      f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello;
      g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;
      h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
      El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del artículo 6; e,”
      Saludos

  14. Muchas gracias por esa ayuda que da a través de este medio su generosidad será reconocida por alguien que paga muy bien que es Dios.

  15. El inquilino de mi casa no paga el arriendo desde el 1 de enero hasta la fecha de hoy y de garantía me dio 1500 deseo que salga de la vivienda pero para demandar no tengo un contrato de arriendo escrito.

    1. Estimada Teresa
      Le recomiendo se acerque a una notaría y realice una declaración juramentada de conformidad a la Disposición Transitoria Primera y el Articulo 47 de la Ley de Inquilinato, con esta declaración más la inscripción en la oficina de arriendos del Municipio, puede presentar con su abogado de confianza, su demanda de terminación de contrato de arriendo por falta de pago.
      Saludos

  16. Buenas Tardes una consulta mi tío esta en EEUU arrendamos la casa ya tenemos el contrato firmado pero para inscribir me puedo acercar yo con el contrato y las copias de cedula y papeleta de votación o se necesita el poder?

    1. Estimada Jhoselyn
      La obligación de inscribir el contrato la tiene el Arrendador, pero puede solicitar la inscripción cualquier persona, si usted tiene el poder, no está de más que lo agregue.
      Saludos

  17. Rento un departamento que desde hace más de dos años vivo, pero siempre tengo problemas de servicios básicos porque los dueños no pagan las alícuotas, por esta razón decidí buscar otro pero no me devuelven la garantía así que voy hacer correr esos meses para devolver, por estas circunstancias que tiempo me da la ley para devolver, el contrato no lo han legalizado en la notaría.

    1. Estimada Karmita
      La Ley de Inquilinato establece como el tiempo mínimo de duración de un contrato de arrendamiento para vivienda en dos años, luego de lo cual se entenderá renovado por un año más, luego de esto cualquiera de las partes lo podrá dar por terminado con desahucio.
      “Art. 33 (Ex: 31).- Anticipación del arrendador.- El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo.”
      Respecto a la garantía, esta no se encuentra normada, por lo que se entendería como un pago anticipado, y que si las partes lo acuerdan podría hacerse paso con los arriendos.
      Por otra parte la suspensión de los servicios básicos por parte del arrendador, pueden acarrear responsabilidad y hasta multa que puede ser impuesta por el Juez.
      “Art. 6 (Ex: 6).- Sanciones al arrendador.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior.”

      Saludos

  18. Buenas tardes tengo un departamento que arriendo pero por incumplimiento de pago de alícuotas por parte de los Dueños todos los meses me cortan los servicios por esta razón debo cambiarme a otro que tiempo me da la ley para desocupar, el contrato no lo han registrado en una notaría

    1. Estimada Nataly
      La ley no establece un tiempo para desocupar el inmueble por la suspensión de servicios básicos, lo que si establece es una sanción al arrendador por la suspensión de los servicios básicos.
      En la práctica si le suspenden un servicio básico, usted puede desocupar el inmueble inmediatamente ya que no podría vivir en el mismo sin los servicios de agua potable o energía eléctrica, es decir que se ve obligada a desocupar el inmueble.
      “Art. 6 (Ex: 6).- Sanciones al arrendador.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior.”
      Saludos

  19. Buenas tardes tengo unos inquilinos que ya tienen viviendo en el departamento 3 años y 4 meses. Yo le hice firmar a la esposa cuánto recién llegaron (2016) pero no lo hice inscribir al contrato. Si lo inscribo recién ahora si tendrá validez? O mejor hago un nuevo contrato porque ahora el esposo dice que el que paga es él y no su esposa. Lo que no se si querrá el firmar ahora porque es muy problemático.

    1. Estimada Ximena
      La recomendación es que inscriba el contrato de arriendo en una notaría, y haga una renovación del contrato de arriendo.
      Recuerde que tiene la obligación de dar comprobantes de pago del arriendo.
      Saludos

  20. Buenas noches. Una consulta. Al momento de notariar el contrato de arriendo quien debe pagar el costo por notaria el arrendador o arrendatario?

    1. Estimado Daniel La Rosa
      La obligación de la inscripción del contrato la tiene el Arrendador, por lo cual este debería asumir el costo.
      Saludos

  21. Buena tardes tengo una duda voy a firmar un contrato de arriendo y mi duda sería que ingresé a vivir ya hace seis meses atrás y recién me piden para hacer un contrato en el contrato indicaría que la fecha de ingreso se dio hace seis meses ..

    1. Estimado FRANKLIN NARANJO
      Le recomiendo firmar el contrato con la fecha en la que inició el mismo, e inscribirlo en una notaría y en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

    1. Estimado FRANKLIN NARANJO
      La Ley de Inquilinato establece que los contratos cuyo canon de arrendamiento pase del salario básico unificado tiene la obligación de inscribirse.
      Sin embargo también existe la disposición en la misma Ley que para demandar los derechos u obligaciones es necesario presentar el contrato de arrendamiento inscrito, por lo cual le recomiendo hacer la inscripción.
      Saludos

  22. Buenas días tengo una duda respecto a la inscripción del contrato, en el caso de ser un predio rústico este tipo de contrato también se lo inscribe ya que el ámbito de la Ley de Inquilinato está especificado que es solo para predios urbanos, o este contrato debe ser elevado a escritura pùblica?

    1. Estimada Evelyn Altamirano
      Efectivamente no existe un registro unificado de contratos inscritos en la notarías.
      Sin embargo de ser necesario le recomiendo hacer una carta al Consejo de la Judicatura, para que consulte a todos los notarios del país si existe un determinado contrato de arrendamiento inscrito en una Notaria.
      Saludos

  23. Dr. Buenas tardes, permítame consultarle: Tengo elaborado el contrato de arrendamiento con firmas y documentos en regla de las dos partes. Mi pregunta es si solo puedo inscribir en el municipio, o tengo necesariamente que legalizarlo en notaría? el canon de arrendamiento es de 180 dólares ($180) o en su defecto es : primero en notaría y luego en el municipio. Por favor esas es mi duda. Gracias y felicitaciones por responder.

    1. Estimado Marco
      Aunque no es obligatorio inscribir contratos de arrendamiento cuyo canon es menor a la remuneración básica unificada, Le recomiendo hacer la inscripción del contrato en la notaría más cercana, y luego inscribir en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  24. Buenas noches ayúdeme con algo tengo una oficina en el centro de Guayaquil del cual soy la apoderada mi pregunta es si puedo hacer el contrato por un año primero ? habrá algún rechazo por parte del notario al presentarle el contrato por un año? y que tiempo demora la inscripción? y si es obligatorio o no el garante al momento de firmar el contrato y de ser afirmativo estaría bien que el garante del inquilino sea una extrajera.. El inquilino dice que exijo mucho porque le he pedido hasta referencias personales y teléfono de las mismas.. le agradezco de antemano su valiosa ayuda

    1. Estimada Ana Burgos
      Efectivamente lo puede hacer por un año, solo los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, o comercio y vivienda, o taller y vivienda, deben ser por un mínimo de dos años, por lo que el notario no puede negarle la inscripción.
      El tiempo estimado es de unos 30 minutos y no es necesario que comparezcan las dos partes, con que acuda el arrendador es suficiente.
      Respecto al garante o la garantía, no se encuentra establecido en la Ley como requisito, esta es una práctica común, más no una obligación.
      Respecto ala solicitud de referencias y datos personales, no está por demás asegurarse de la persona con la que se contratar, esto más bien debería ser una práctica común para cualquier contrato, como por ejemplo en los contratos de trabajo.
      Saludos

  25. Saludos Dr. Buenas tardes una consulta por favor yo arriendo un local y se me terminó el contrato pero escuché que la ley da tres meses gratis quisiera saber eso. Y envíenme su contacto al correo por favor necesito para un trabajo.

    1. Estimado Esteban
      No existe ninguna disposición legal que establezca un tiempo gratuito, salvo que eso se haya pactado en el contrato.
      Mis contactos están en esta página web, dando clic en la parte superior derecha.
      Saludos

  26. Estimado Doctor:
    Buenas tardes, soy inquilina y cada año el propietario me hace un nuevo contrato con un plazo de 1 año, pero ahora en marzo ya culminada el contrato, ahora el me entrego un nuevo contrato en el mes de abril indicando que debo pagarle 2 meses de anticipo como garantía, cuando hace más de 2 años que alquile yo ya le pague un valor de garantía, y la verdad yo no estoy de acuerdo en pagar nuevamente un valor si yo voy a seguir arrendando el local. mi pregunta ahora es que debo hacer si quiero seguir será que puedo seguir alquilando el local aduciendo que como no me hizo el contrato cuando culmino el contrato anterior automáticamente se da por renovado el mismo por un año más???

    1. Estimada Ana
      El tema de la garantía no se encuentra normado, más bien responde a un acuerdo establecido en el contrato.
      Respecto a la renovación efectivamente la Ley de Inquilinato establece la duración mínima del contrato por dos año y la renovación del por una año más, por una sola vez.
      Saludos

    2. Estimada Ana
      Para que el Arrendador pueda solicitar el desahucio por anticipación al cumplimiento del plazo, debe notificarle con 90 días de anticipación a la terminación del contrato con un Notario Público.
      En su caso al parecer, ya pasaron los dos años y se encuentra cursando el tercero, por lo que el arrendador deberá notificarle con 90 días por lo menos de anticipación a la fecha de terminación del contrato; luego de lo cual cualquiera de las partes podrá solicitar el desahucio en cualquier tiempo.
      Saludos

  27. Estimado Doctor:
    Buenas tardes, soy inquilina y cada año el propietario me hace un nuevo contrato con un plazo de 1 año, pero ahora en marzo ya culminada el contrato, ahora el me entrego un nuevo contrato en el mes de abril indicando que debo pagarle 2 meses de anticipo como garantía, cuando hace mas de 2 años que alquile yo ya le pague un valor de garantía, y la verdad yo no estoy de acuerdo en pagar nuevamente un valor si yo voy a seguir arrendando el local. mi pregunta ahora es que debo hacer si quiero seguir sera que puedo seguir alquilando el local aduciendo que como no me hizo el contrato cuando culmino el contrato anterior automáticamente se da por renovado el mismo por un año mas o el me puede pedir que desocupe???

  28. Estimado doctor
    Tengo un contrato de arrendamiento notariado de duración dos años, faltan 2 meses para llegar a los dos años, pero yo ya voy a desocupar porque no puedo seguir pagando el arriendo y le comuniqué al dueño que no tengo el dinero y ya caí en un mes impago, así que en este próximo mes ya desocupó mi pregunta es en el contrato el arrendador puso una cláusula de que si yo me voy tengo que pagarle 1 mes de arriendo de indemnización, la pregunta es si esa cláusula es legal, yo pague dos meses de garantía y por eso ya voy a desocupar el Local que se puede hacer
    Muchas gracias por la ayuda

    1. Estimado Francisco Flores
      La primera recomendación es el diálogo, podrían llegar a un acuerdo amistoso en el que desocupa el local y hacen paso los arriendos con la garantía.
      En caso de no llegar a un acuerdo debe consultar a su abogado, ya que por una parte el contrato es ley para las partes, por lo que si se estableció una penalidad por incumplimiento debería cumplirse, pero el incumplimiento debe ser declarado y probado.
      Por otra parte los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

  29. Estimado doctor buen día
    Necesito arrendar un departamento para vivienda por 4 meses tendría algún problema al querer registrar ante el notario. Gracia de antemano por su respuesta

    1. Estimado Walter
      La Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración del contrato de arriendo para vivienda de dos años, sin embargo en el contrato se puede poner una clausula en la que las partes de mutuo acuerdo lo pueden dar por terminado anticipadamente, sin penalidad alguna para las partes.
      Por lo que le recomiendo hacer el contrato por dos años, indicando que se puede dar por terminado anticipadamente por acuerdo de las partes sin ninguna penalidad, con la firma de un acta de finiquito, entrega y recepción.
      Saludos

  30. Tengo un departamento que arrendé a un extranjero pero me está solicitando un contrato de arrendamiento notarizado a nombre de 2 personas porque quiere sacar una cuenta en el banco, mi pregunta es si se puede hacer eso y cuanto es lo mínimo porque ellos pagan 180 dólares y no les pedí garantía y es amoblado.
    Gracias

    1. Estimada María
      Los contratos de arriendo deben inscribirse en una notaría, no importa si se arrienda a una, dos o más persona, nacionales o extranjeras.
      La Ley de Inquilinato no establece un mínimo de valor del arriendo, lo que si establece es un valor máximo.
      Por otra parte la garantía no se encuentra normada, no consta en la Ley de Inquilinato.
      Saludos

  31. Mi estimado Dr. Mi efusivo saludo y agradecido por este espacio, que sin dudas nos sirve de mucha ayuda, insisto mil gracias.
    Mi Dr. La consulta mía es la siguiente: Tengo cuatro hijos con mi actual esposa, pero tengo dos hijos más con anteriores compromisos, de igual manera mi esposa actual tiene dos hijos con el anterior compromiso. De esto se desprende: «Mis hijos, los hijos de ella y nuestros hijos en común»
    El asunto es que adquirí dos departamentos con mí dinero y sin estar casado legalmente con mi actual esposa, pues mantuve unión libre por dieciocho años y PUSE UN DEPARTAMENTO SOLO A NOMBRE DE ELLA Y EL OTRO SOLO A NOMBRE MÍO, por obvias razones. Ahora ya somos casados, y como hemos procreado (4 hijos) mi esposa quiere realizar TESTAMENTO a nombre de mis dos hijos primeros y el departamento mío de igual forma quiero dejarles a mis dos hijos restantes, pues a nuestros fallecimientos no queremos dejarles problemas a nuestros hijos en común. Los otros hijos de nuestros compromisos anteriores ya son adultos, independientes y solventes económicamente. La pregunta es: qué nos recomienda hacer, DOS TESTAMENTOS ABIERTOS O CERRADOS, por separado o uno solo con las debidas especificaciones y por cuestión de costos. En la Notaría consta el valor de cada uno de ellos, ahora la inquietud es en ese valor está incluido la redacción de la MINUTA o tengo que contratar UN PROFESIONAL DE DERECHO, y cuánto me costaría más menos, para tener una idea.
    Gracias y reitero mis más efusivos y sinceros agradecimientos.

    1. Estimado Marco MANYARI
      Muchas gracias por sus saludos y felicitaciones.
      Respecto a su inquietud, le recomiendo hacer una donación de la nuda propiedad del inmueble a los hijos que Usted decida, y reservarse el usufructo de por vida.
      El testamento abierto o cerrado, si no cumple con las legítimas (es decir que su patrimonio deje a todos sus hijos), los hijos a los que no les dejó herencia, pueden demandar la reforma del testamento.
      El costo en la notaría es de acuerdo al avalúo del inmueble, y los valores se encuentran regulados por el Consejo de la Judicatura (todas las notarías cobramos el mismo valor a través del Sistema Informático Notarial); los costos notariales no incluyen el valor de la minuta, esta debe ser redactada por su abogado de confianza y los honorarios varían de acuerdo al abogado.
      Saludos

  32. Buenas noches. Firmamos un contrato de arriendo por 1 año. La dueña vive en España, no nos da facturas y no está legalizado el contrato. Dice que se le complica y que no nos puede dar y que como no nos puede dar, nos pide desocupar el departamento. Al insistir dijo que una tía nos puede dar facturas, pero la firma del contrato es con ella. Un tercero nos puede dar facturas? Se puede hacer algo para que la dueña legalice el contrato y evitar que nos desaloje? Además nos exige que le enviemos el pago de los servicios básicos, tema que en contrato dice que nosotros como inquilinos pagamos y todo está en regla, es nuestra obligación enviar esos recibos? Gracias por su respuesta.

    1. Estimada Alejandra
      La recomendación sería: para que la tía de la dueña del departamento le pueda dar facturas es necesario que firme el contrato de arrendamiento con esta persona, y este sea inscrito en una notaría, no es necesario justificar la propiedad del inmueble para poder arrendar y peor para inscribir el contrato.
      Saludos

      1. Gracias. Pero ahora nos dice que no nos va a renovar el contrato. Tengo entendido que un contrato de arrendamiento debe durar mínimo dos años. Que puedo hacer ante esto?

  33. DOCTOR
    Me puede ayudar a mi hijo le salió el cupo en un colegio municipal y le registre con la planilla de luz de la casa pero como requisito es el Contrato De Arrendamiento Notarizado pero la dueña de casa vive en USA y la mamá me arrendó y lo que me dijo es que no le dejo ningún poder ni documentos ya que igual para legalizar se necesita la copia de cedula y papeleta de votación sin ningún contrato ahora que necesito para ese trámite no me quiere ayudar ya que la hija le ha dicho que no ha ningún contrato ya que muy peligroso que eso es para quitarle la casa no entiende se cierra que otro documento me puede servir para cumplir con el requisito que me pide la institución

    DE ANTEMANO MUCHA GRACIAS

    1. Estimada Belén
      El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, y debe inscribirse si el canon de arrendamiento pasa del valor del salario básico unificado del trabajador en general, y la obligación de inscripción la tiene el Arrendador.
      Por otra parte si Usted desea probar que vive en el lugar donde presentó la planilla del servicio básico, tengo entendido que lo puede justificar con otros documentos como los pagos de servicios como de televisión a su nombre, o entrega de estados de cuenta de banco o tarjetas.
      Saludos

  34. Buenos días, un amigo me dio un departamento en anticresis por un año desde el mes de enero, le pedí que hiciéramos contrato pero se ha descuidado y aún no se lo realiza. Mi consulta es cuáles serían las consecuencias en caso de llegar el día que se cumpla el año y no pueda devolverme el dinero, que acción debería tomar, gracias.

    1. Estimado Marco
      La primera recomendación es realizar el contrato, y hacer constar el valor entregado, la descripción del inmueble y la forma y plazo de entrega del dinero y del inmueble.
      De no ser posible, le recomiendo, guardar la constancia del pago del dinero, ya sea mediante cheque, depósito o transferencia, con este comprobante puede demandar en vía ordinaria la devolución del dinero.
      Saludos

  35. Buenas tardes
    Por favor su ayuda es obligatorio nombrar un administrador cuando es una casa de 3 pisos y esta tiene 4 dueños cada dueño tiene su escritura de 1 local y 1 departamento; no existe lugares comunales, ni patio, ext?
    Un servidor público puede ser arrendatario? que tendría que hacer para poder legalizar el contrato, sacar ruc?
    Es indispensable emitir factura o solo un recibo por el arriendo?

    1. Estimada Maribel
      No es obligatorio para arrendar nombrar un administrador común cuando son varios los dueños de un inmueble, sin embargo si es recomendable a fin de evitar confusiones o problemas entre arrendadores y arrendatarios.
      Un servidor público puede ser arrendador o arrendatario sin problema.
      Todos los arrendadores están obligados a sacar ruc y a otorgar facturas por el cobro del canon de arrendamiento.
      Saludos

  36. Estimado,

    He estado en un departamento arrendando desde el 20 de junio de 2018. Los primeros 3 meses la arrendadora no me dio la bodega que correspondía. En febrero – Marzo – Abril, estuve viviendo en condiciones no óptimas, con la inhabilitación de una de las 3 habitaciones del departamento por reparaciones que la dueña demoró mucho tiempo. De ese tiempo, 2 semanas sin agua, y por eso en el mes de abril le desconté una suma del arriendo, debido a que aún no terminaban las reparaciones y seguía con la habitación inhabilitada. Yo había dado una garantía de 2 meses a la arrendadora. El mes pasado me notificó con documento simple, no por medio de una notaría, de que no renovaría el contrato, y yo le dije que ese mes se descontara de una parte de la garantía, lo cual ella aceptó.
    El día de hoy vino a hacer la revisión del inmueble, pues mañana se cumple el año, vio que todo se lo entrego en perfectas condiciones y dijo que me iba a descontar lo que yo le había descontado meses atrás por el tiempo que me tuvo esperando las reparaciones, y que no me daba el dinero completo, y que mañana tenía que salir del inmueble, porque ella va a entrar al departamento con las personas que van a remodelar.

    Debo irme mañana??

    1. Estimado Emnalis Hurtado
      La primera recomendación es el diálogo, si no pueden solucionarlo directamente, pueden acudir a un centro de mediación donde pueden llegar a un acuerdo en beneficio de las dos partes.
      Por otra parte, debo recordarle que los derechos del inquilino son irrenunciables, por lo que se entendería que la relación contractual de arriendo está vigente (no tiene valor la notificación si no es hecha por un notario, y el tiempo mínimo de duración de un contrato de arriendo para vivienda es de dos años) le recomendaría contratar un Abogado para que le defienda.
      Saludos

  37. Soy extranjera colombiana, me alquilaron un apartamento por el termino de 1 año, con una garantía de 1200$ y 600$ mensuales, el problema es que la propietaria del inmueble se encuentra fuera del país, y quien hace las veces de ser representante no tiene un poder notariado para firmar dicho contrato, como podría notariar el contrato ??

    1. Estimada Nelly Diaz
      Para arrendar un inmueble para vivienda, no es necesario justificar que es el propietario del inmueble, peor aún para inscribir un contrato de arriendo en una notaría.
      Sin embargo por su seguridad le recomiendo que la persona que le arriende justifique ser la administradora, o apoderada del o la dueña del inmueble, para esto si el dueño se encuentra fuera del país puede enviar un poder debidamente apostillado o a su vez otorgado ante el cónsul o embajador del Ecuador en el país donde se encuentre.
      Saludos

  38. Buenas días, Estimado.
    Mi papá alquila departamentos pero por su condición de salud, por el momento soy yo quien está a cargo de los mismos. Los contractos y recibos los he puesto a mi nombre sin poder alguno pero con un acuerdo verbal junto a mi padre. Aquello ¿me dificulta o prohíbe notariar los contratos? Puedo realizarlo sin poder alguno? Gracias espero su respuesta.

    1. Estimada Katherine
      Para arrendar e inscribir un contrato de arriendo no es necesario justificar la propiedad del inmueble que se está arrendando, pero si usted constar en el contrato de arriendo como apoderada de su padre, deberá agregar el poder para justificar la calidad en la que comparece al contrato.
      Saludos

  39. Buenas noches, estimado Dr. por medio de la presente quiero consultarle algunas dudas, estoy alquilando desde hace 8 meses un departamento en Quito y el arrendador me ha entregado durante este tiempo recibos de pago de esos que venden en las papelerías, lo cual me ocasiona un inconveniente al momento de hacer la declaración de impuestos, en este caso ¿cuál sería el mecanismo a seguir para poder exigir al arrendador las facturas registradas en el Sri? en el momento de solicitarles las mismas al arrendador, este alega que por ser de la tercera edad el no emite facturas.
    La siguiente duda es la siguiente, puede el arrendador cobrar intereses diario por día de atraso en el pago de alquiler?
    y la última pregunta: ¿en el caso de culminación del contrato y que el arrendatario no quiera cumplir con la cancelación de «la garantía» cuál sería el mecanismo para exigir el pago de la misma.

    De antemano muy agradecido por su ayuda.

    Saludos.

    1. Estimado Basilio Medina
      Es obligación del Arrendador inscribir el contrato de arriendo tanto en la notaria (cuando la renta mensual pase un salario básico unificado), inscribir en la oficina de arriendos del municipio, y otorgar la respectiva factura por el canon de arrendamiento al arrendatario, con IVA si el inmueble es arrendado para uso comercial y sin IVA si es arrendado para vivienda, sin importa si es o no de la tercera edad.
      Respecto a la falta de emisión de la factura puede poner una denuncia en el Servicio de Rentas Internas SRI.
      Respecto al cobro de intereses, solo podría cobrarse los mismos si el cobro de interés está expresamente establecido en el contrato de arriendo.
      Para la devolución de la garantía, en caso de negativa del arrendador puede demandar la devolución vía Sumaria con el patrocinio de su Abogado ante el Juez de la Unidad judicial Civil.
      Saludos

  40. Buenos días estimado Dr. Mi arrendador no me quiere devolver la garantía que se estipulo en el contrato, el contrato esta protocolizado en la Notaria pero no se inscribió en el Registro del municipio, y la garantía tampoco se entregó a la entidad pública encargada, mi pregunta es: Puedo demandar por el valor de la garantía y solicitar la multa por falta de inscripción en el Registro del Municipio? y que requisitos necesito si solo tengo el contrato notariado. Muchas gracias

    1. Estimado Sebastián

      Es obligación del Arrendador inscribir el contrato de arriendo tanto en la notaria (cuando la renta mensual pase un salario básico unificado), inscribir en la oficina de arriendos del municipio, y otorgar la respectiva factura por el canon de arrendamiento al arrendatario.
      Para la devolución de la garantía, en caso de negativa del arrendador, la multa por falta de inscripción del contrato puede demandar vía Sumaria con el patrocinio de su Abogado ante el Juez de la Unidad Judicial Civil.
      Saludos

  41. Buenos días mi consulta es hace un año alquile un departamento y supuestamente me hicieron un contrato por 5 años ya vamos a 1 año y han venido sucediendo problemas con la hija del dueño de casa el cual se hizo paso la garantía por pagos atrasados y quedamos en que se vivía y cada 8 se paga el arriendo del mes ya vivido y resulta q ahora nos gritan q no nos van a dejar sacar nuestras cosas diciendo q le debemos un mes yo quiero desocupar pero por lo menos que nos den unos días pero esta gente no entiende además el contrato nunca registraron en el inquilinato como puedo hacer o donde debo acudir por favor.

    1. Estimada Jeaneth Suquillo
      La primera recomendación es tratar de solucionar directamente estos inconvenientes, de no ser posible le recomiendo acercarse al centro de mediación más cercano, a fin de que con la ayuda de un mediador, que es un tercero imparcial, puedan llegar a un arreglo amigable en beneficio de las dos partes.
      Saludos

  42. Buenas tardes Dr. Qué pasa si la persona con la que firme el contrato de arriendo no es la dueña del bien como estipula en el contrato, registro en Notaria luego de tres meses y luego me entero que la mamá o el papá es el dueño del bien, como debería proceder? muchas gracias DR.

    1. Estimado Andrés
      Para arrendar un inmueble no es necesario justificar la propiedad del inmueble, lo importante es que exista contrato de arrendamiento escrito, inscrito, y se entreguen los correspondientes comprobantes del pago del arriendo.
      El hecho de que sea la hija la arrendadora no nulita el contrato de arriendo.
      Claro que la recomendación es en lo posible arrendar al dueño del inmueble.
      Saludos

  43. Buenos Días Dr.!
    Admirando primeramente su excelente trabajo a la comunidad al contestar las inquietudes de cada uno de los ciudadanos, me permito hacerle una pregunta direccionada a fundamentar el contenido de mi tesis referente al vació legal que se enmarca dentro del ámbito de la Ley de Inquilinato en lo que no hace referencia de los predios ubicados en el sector rural. Mi pregunta es,
    Cómo se llevan a cabo la inscripción de los contratos de Arrendamiento en el Sector Rural?

    1. Estimada Martha Elizabeth Solano Mera
      Muchas Gracias por sus comentarios.
      Para que un contrato de arrendamiento se someta a Ley de Inquilinato, sea en el sector Urbano o en el sector Rural se requiere que sea destinado a vivienda, conforme el artículo 51 de la Ley de Inquilinato:
      “Artículo 51.- [Caso de arrendamiento de vivienda rural].- El arrendamiento de toda clase de inmuebles comprendidos en los perímetros urbanos y de locales para la vivienda, vivienda y taller y vivienda y comercio en los perímetros rurales; el anticresis de locales para vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller; y las controversias derivadas de la relación de vecindad exclusivamente en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, estarán sujetos a lo que dispone esta Ley, solo en lo referente a competencia y procedimiento.
      Regirá también para estos contratos las disposiciones de los artículos 4, 5 y 13”.
      Respecto de la Inscripción la atribución del artículo 18 numeral 36 de la Ley Notarial, es tan amplio que pueden inscribirse todo tipo de contratos de arriendo.
      ARRENDAMIENTO DE PREDIOS AGRICOLAS
      El arrendamiento de predios agrícolas, no está sujeto a la Ley de Inquilinato, estos contratos pueden realizarse por escrito mediante documento privado o escritura pública.
      La principal diferencia es que el predio rural no sea destinado para vivienda, vivienda y comercio, y vivienda y taller, sino más bien a la explotación agrícola.
      Estos contratos se encuentran regulados por la LEY ORGÁNICA DE TIERRAS RURALES Y TERRITORIOS ANCESTRALES:
      “Artículo 92.- De los contratos agrarios.- Los contratos agrarios regulados especialmente por esta Ley son los siguientes: de administración productiva; asociativo agrario, de compraventa anticipada, de compraventa agraria, de arrendamiento agrario y de permuta de la propiedad agraria.
      En el ámbito de aplicación de esta Ley, se pueden celebrar cualquiera de los actos y contratos no prohibidos en la legislación vigente”.
      Saludos

  44. Buenas tardes..
    Quisiera que me ayuden con una consulta tengo un contrato de arriendo firmado desde hace 7 meses pero no fue registrado por parte del arrendador.

    He solicitado al arrendador que lo inscriba en el registro de inquilinato, pero hasta la fecha no lo ha hecho.
    La consulta es cuál es el proceso para registrarlo hay un tiempo límite y quien debe pagar por los tramites

    1. Estimado Cesar Panchi
      La obligación de la inscripción la tiene el Arrendador, en un plazo de 30 días, si no lo hace puede ser objeto de multas que la impone el JUEZ.
      Para la inscripción debe acercarse a la notaría más cercana, con el contrato de arriendo por triplicado y un juego de copias de cédulas y certificados de votación del arrendador y el arrendatario.
      Saludos

  45. Buenas tardes Dr.
    Tengo una oficina en arriendo desde más de 1 año y un contrato escrito y firmado por las 2 partes, pero no lo inscribí ni registré, es menor al SBU, el contrato establecía un plazo de 6 meses con posibilidad de renovación en común acuerdo, ahora bien no ha habido renovación en común acuerdo ni nada parecido y el Señor me debe ya 4 meses , cada vez me asegura que va a pagarme todo, paga un poco pero el tiempo de mora aumenta, yo le pido en cada oportunidad que me entregue la oficina.
    Que puedo hacer para legalmente obligarle a desocupar y en lo posible me pague.
    Gracias su ayuda.

    1. Estimado Marcelo Prieto
      Le recomiendo contratar los servicios de un abogado a fin de que demande en vía sumaria la terminación del contrato de arriendo por falta de pago, y el pago de los cánones adeudados.
      Para presentar la demanda le recomiendo inscribir el contrato de arriendo en una notaría y en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

      1. Muchas gracias por su consejo Dr., y como hago para inscribir y registrar el contrato si no tengo la cedula ni papeleta, será posible sin estos inscribirlo en una notaría y en el municipio.-gracias su ayuda

  46. Buenas tardes una consulta si me ayuda por favor.
    Alquile un departamento en marzo del 2018 con contrato por un año, al caducarse el arrendante me dijo que la dejara quedarse unos meses porque está haciendo su casa, hasta ahora sigue aquí, yo quiero que ya me desocupe, que puedo hacer?, el problema es que el contrato ya caduco y no esta notarizado, espero una respuesta, muchas gracias.

    1. Estimada Rosa Quintero
      La Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración de contratos de arrendamiento para vivienda en 2 años.
      Por lo que pese a que en el contrato conste un año, la Ley de Inquilinato prevalece.
      Le recomiendo inscribir el contrato que tiene suscrito en una notaría y notificar el desahucio por anticipación del Arrendador.
      Saludos

  47. Muy buenas tardes estimado Doctor.
    Primeramente felicitándole por esta labor que muy pocos lo pueden hacer de muy buena manera como lo hace usted.
    Mi pregunta es la siguiente, hace ya 9 meses que obtuve un departamento en anticresis y por lo cual la dueña del departamento me cobro una garantía, me llegué a enterar que debo hacerle inscribir el contrato de anticresis en el registro de la propiedad.
    1. Es correcto que la señora cobre una garantía, cuando estamos hablando de un contrato de anticresis?
    2. Quien debe hacerlo inscribir el contrato de anticresis en el registro de la propiedad?
    3. Qué documentos debe llevar al registro de la propiedad en caso que yo deba hacerlo inscribir?

    Pregunto esto ya me entero que la señora dueña esta por realizar un préstamo, hipotecando la casa, y me parece que no puede hipotecar la parte de la casa donde estoy habitando.

    Gracias de antemano por la ayuda brindada.

    1. Estimado Jorge Ruiz
      Muchas gracias por sus felicitaciones.
      No existe la obligación de inscripción del contrato de anticresis en el Registro de la Propiedad, más bien es recomendable inscribirlo, para esto debe constar en el contrato de anticresis una clausula en la que se disponga la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
      Respecto a la garantía, no existe disposición legal respecto a este valor, sin embargo esta garantía puede establecerse en el contrato, como por ejemplo: puede ser en garantía de los muebles en caso de ser un inmueble amoblado, etc.
      Respecto a la hipoteca, procede sin problema, pero es recomendable que el Banco conozca que el inmueble se encuentra dado en anticresis.
      Saludos

  48. Buenos días
    Rentamos un departamento con mi esposa por un período de dos años, en el contrato hay una cláusula que dice que si nos vamos antes de la terminación debemos pagar dos meses de arriendo, eso es legal? Pagamos una garantía de dos meses y debemos salir antes porque nos vamos de viaje, adicional a esto nunca nos dieron una copia del contrato registrado.

    Gracias por su ayuda

    1. Estimado Roberto Moscoso
      Le recuerdo que el contrato es Ley para las partes, si se estableció esa penalidad en el contrato en teoría debería cumplirse.
      Por otra parte hay que tomar en cuenta que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      La recomendación es el diálogo, y tratar de llegar a un acuerdo en beneficio de las dos partes arrendador y arrendatario, de ser el caso puede acudir a un centro de mediación autorizado por el Consejo de la Judicatura, donde con la asistencia de un mediador pueden llegar a un acuerdo.
      Saludos

  49. Buen día, felicito y agradezco, su valiosa ayuda al responder las inquietudes que nos guían mucho.
    Tengo un inquilino desde hace 1 año y 3 meses, no paga puntual, en ocasiones en partes la cantidad del arriendo, el pago de servicios básicos lo hace con impuntualidad llegando al corte de uno de ellos. Mi pregunta es
    1. Quiere poner internet en el servicio de teléfono, puedo oponerme a eso, porque no quiero que también corten la próxima vez el teléfono.

    1. Estimada Elizabeth
      Muchas gracias por sus felicitaciones.
      El acceso a internet en la actualidad está considerado como un servicio, por lo que no podría oponerse a que el inquilino contrate ese servicio.
      Le recomiendo, converse con su inquilino ya que existen otras opciones de contratación del servicio de internet en el que el inquilino es quien suscribe el contrato por el servicio y no se carga a la línea telefónica.
      Saludos

  50. Estimado Dr. arrendé una suite hace 5 meses por medio de una corredora pago $ 520 de arriendo me hizo depositar en la cuenta del esposo la cantidad de $1590 de garantía y el Primer mes de arriendo, el contrato no está legalizado actualmente debo tres meses de arriendo y el dueño de la suite me ha dicho que desocupe la suite el atraso. Se debe quede sin trabajo Dr. que puedo hacer en este caso

    1. Estimado Nelson
      Lamento mucho su situación, le recomiendo hablar con el arrendador a fin de tratar de llegar a un acuerdo.
      Le recuerdo que una de las causas para la terminación anticipada del contrato de arrendamiento es la falta de pago por más de dos meses.
      Saludos

  51. Buenas tardes, arrende un departamento para mi solo valorado en 220, el primero de agosto, pero empezaría a correr cada 10 de cada mes y me cobraría un proporcional de los 10 días del mes de agosto, se hizo un contrato para dos años para lo cual me pido dos meses de garantía y uno de arriendo, le dije que solo tenia un mes de garantía y un mes de arriendo es decir 440 dolares y que a mediados del mismo mes le entregaba el otro canon de garantía y el proporcional de los 10 días de arriendo es decir 290 dolares y el dueño acepto, se hizo un contrato para dos años y en el mismo contrato registro el acuerdo verbal del pago de la garantía y la fecha en que se haría es decir mediados de agosto todo quedo en orden pero el problema surge cuando a los primeros días de estar viviendo en el departamento se me presento una plaga de cucarachas que aparecen con mayor descontrol en la noches a la primera semana le dije al dueño de la novedad y que ya había fumigado en todos esos 8 días que llevaba ocupando el departamento es decir el 8 de agosto le dije que el problema continuaba a lo cual me respondió que compre un fungicida mas fuerte y que el me rembolsaba el valor, tome en cuenta su recomendación y lo hice lamentablemente el problema siguió a lo cual a los 5 días posterior manifesté al dueño de casa que el problema sigue es decir fecha del 13 de agosto y también le dije mi deseo de terminar y desocupar el departamento al termino del mes también le pedí que se me rembolse el mes de garantía debido a que yo termino el contrato por situaciones de sanidad ella me ofreció que traería a un experto para la fumigacion pero yo le dije que no quiero arriesgarme a que en unos meses el problema vuelva a surgir por tanto no deseo seguir en el departamento a lo cual el dueño me dice que me esta ofreciendo una solución y como no la acepto entonces va hacer efectiva la clausula de penalidad del canon de arriendo es decir que se va a quedar con mi mes de garantía a lo cual yo le dije que estoy en desacuerdo por que yo estoy desocupando por algo que me perjudica a nivel de salud no por que estoy incumpliendo con lo pactado, adicional como al parecer esto se hizo a través de una inmobiliaria y que ellos se quedaron con un canon de garantía como pago de sus servicios y que acepta que me vaya pero que el no me va a devolver nada por que no tiene ese dinero entonces le dije que me quedo hasta el 15 de septiembre que de esos 220 que me debería devolver haga paso los 15 días proporcionales del mes de septiembre que serian 110 y servicios básico que no sumaria mas de 40 o 50 dolares poniendo un aproximado es decir un total de 160 dolares y así quedamos en paz y me dijo que le deje consultar con la inmobiliaria y hoy me escribe unos de los supuestos abogados de esa inmobiliaria diciendo que le debo 200 dolares por canon de arrendamiento .Que debo hacer?

    1. Estimado Rodrigo
      Le recomiendo tratar de solucionar este inconveniente con el diálogo, y de ser posible con la asistencia de un mediador, en un centro de mediación de la Función Judicial, estos centros son gratuitos y le pueden ayudar a llegar a un acuerdo con su Arrendador.
      Por otra parte debo recordarle que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

  52. Dr. Buenos días. Quería saber si puedo notariar un contrato de arrendamiento de un local que está firmado por las partes, y empezó a correr en el mes de mayo y ahora se necesita notariar por lo que se llegue a necesitar posteriormente, y cuales son los requisitos. Gracias.

    1. Estimado Gregory Lunar
      Sin problema, necesita llevar a la notaría tres contratos originales firmados con tinta azul, y un juego de copias a color de cedulas y certificado de votación del Arrendador y Arrendatario.
      Saludos

  53. Saludos.
    Es loable su labor, espero pueda dar respuesta a mis inquietudes.
    1.- Si el canon pactado entre inquilino y arrendador es mayor al valor máximo regulado por el municipio (Ejem. Según las cuentas de porcentajes y divisiones basadas en el valor del predio, un local tiene un techo absurdo de alquiler valorado en $30). El inquilino puede demandar al arrendador por cobro exagerado!!!?? O esto no procede o no es válido pues en el contrato se acuerda que el valor es mucho mayor a los 30 dólares?.
    Por favor como debo redactar el contrato para librarme de una futura demanda por cobro exagerado o indebido?
    2.- Como arrendador solo pido el valor de un canon de garantía, pero en una de las clausulas si resalto que este no puede ser usado como alquiler, pues está garantizando el pago de daños menores en el local o para cubrir el pago de planillas de luz.
    3.- Como arrendador solo pido dos meses de arriendo (uno de garantía y otro que es de consumo). Por ello en una de las clausulas consta el compromiso de parte del inquilino en no demorar su pago en más de 5 días a la fecha mensual pactada.
    Estos son los tres puntos en los cuales me gustaría que me oriente y si le es posible envíeme ejemplos de cómo debo redactar un contrato de alquiler de local comercial en el cual quede cubierto estos 3 puntos y otros más que considere Ud. pertinente.
    De antemano quedo ante Ud. agradecido.

    1. Estimado(a) RT
      Si el arrendamiento es solo para local comercial, es decir no es para vivienda y lo cal comercial, puede sujetarse al Código de Comercio, y no a la Ley de Inquilinato, y por tanto no aplicaría el canon mínimo de arrendamiento.
      Respecto a la garantía, esto no se encuentra normado en ninguna disposición legal, por lo que esta estaría regulada en el contrato, por lo que se puede establecer las condiciones que de común acuerdo lleguen los contratantes.
      Saludos

  54. El notario no me quiso hacer el reconocimiento de firmas y hacer el correspondiente registro del contrato de arriendo comercial por que según él el principal requisito para realizar este trámite es llevar los pagos de los predios del inmueble al día es cierto esto??? Yo les pregunto por qué primera vez que me piden este requisito antes no me lo pedían.

    1. Estimado Christian
      Lo que debe hacer es inscribir el contrato de arriendo en la notaría, no es necesario presentar el pago del impuesto predial al día.
      Saludos

  55. En el caso de que se haya inscrito un contrato de arrendamiento en la notaría, pero no se lo inscribió en la oficina de registro de arrendamientos del cantón donde está el inmueble, en caso de demandar se le impondrá la multa que habla el art. 14 de la ley de inquilinato?
    o puedo registrar registrarlo en cualquier momento en la oficina de arrendamiento?

    1. Estimada Geovanna
      Le recomiendo inscribir el contrato en al oficina de arriendos del cantón donde se encuentra el inmueble, no importa que haya pasado los treinta días.
      La multa la impone el Juez a petición de parte, no de oficio.
      Saludos

  56. Saludos Dr. Una consulta tengo una propiedad en el campo, le tengo arrendado pero no tengo ningún contrato de arrendamiento. Es necesario realizarlo?

    1. Estimado Diego
      Efectivamente, le recomiendo hacer el contrato por escrito, y adicional a ello, si también el arriendo es para vivienda inscribirlo en una notaría.
      Saludos

  57. Buenas día una consulta arrendaba un departamento en Quito pero faltando un mes para cumplirse el contrato devolví el departamento al dueño .por lo que deje la garantía de dos meses que le había entregado al inicio del contrato para que con esos valores realice los arreglos necesarios en el departamento. Pero ahora me llama y me menciona que le debo de medio arriendo por que el pierde por los arreglos que tuvo que hacer y cómo le faltó dinero ya que salió más del valor de la garantía que le dejé entonces que le debo también la diferencia. Entonces no sé cómo actuar en este caso por qué la garantía con la que se quedó es de 800 usd. Y el departamento solo tenía arreglos de pintura que son los cotidianos.

    1. Estimado Carlos Villacorte
      La primera recomendación es el diálogo, sin embargo en su caso de no llegar a un acuerdo, esperaría a que su ex arrendador le demande.
      Saludos

  58. Felicito su labor solidaria con el prójimo, solo almas nobles de virtuoso corazón tienen la paciencia suya para orientar el cotidiano vivir de la relación contractual arrendador- inquilino y la Ley que nos rige.
    Después de saludarlo así. Muy merecidamente, respetuosamente le manifiesto: Soy arrendador de un local comercial; tengo un solo contrato en original al que le falta el certificado de votación de la inquilina; por lo que sin tener los tres ejemplares en originales, para proceder a la inscripción en la Notaría; pregunto 1. Como Hago para inscribir el contrato, cuando tengo solo un original de dicho contrato, podré adjuntar solo copias de él? y; 2.-Puedo inscribirlo sin el certificado de votación de la Inquilina?. Lo obvio sería solicitar la firma de las otras dos copias a la inquilina y solicitarle la copia de su certif. de votación; pero esto realmente se ha tornado imposible debido a la mala fe de esta mujer que debiendo inclusive pensiones de arriendo y de energía eléctrica, ha dejado subarrendando sin ningún consentimiento mío el local arrendado, despareciendo de la ciudad y dejándome en una total estado de indefensión, por eso me urge inscribir para demandar la terminación del C. de arriendo, pero se necesita inscribirlo naturalmente. Agradezco su respuesta. Atte.

    1. Estimado José Francisco Jiménez
      En estos casos, lo que debe hacer es sacar dos copias certificadas del contrato de arrendamiento original en la notaría, para inscribir el original y las dos copias certificadas, en la inscripción la notaría se quedará con el original, y le entregará dos copias certificadas con la razón de inscripción.
      Respecto a la falta del certificado de votación, en la solicitud de inscripción debe indicar que el inquilino se niega a entregarle, y que solicita la inscripción sin el certificado de votación para poder demandar, y que no se le deje en indefensión.
      Saludos

  59. Buenas día una consulta arrendada un departamento en Quito pero faltando un mes para cumplirse el contrato devolvi el departamento al dueño .por lo que deje la garantía de dos meses que le había entregado al inicio del contrato para que con esos valores realice los arreglos necesarios en el departamento. Pero ahora me llama y me menciona que le debo de medio arriendo por que el pierde por los arreglos que tuvo que hacer y como le faltó dinero ya que salió más del valor de la garantía que le dejé entonces que le debo también la diferencia. Entonces no se como actuar en este caso por qué la garantía con la que se quedó es de 800 usd. Y el departamento solo tenía arreglos de pintura que son los cotidianos.

  60. Buenas noches
    Quisiera que me ayudara con una inquietud soy de Guayaquil
    Lo que pasa es que mi mami no se encuentra en el país y ella quiere alquilar su casa
    No habría problema si yo hago el contrato de arrendamiento
    El valor es de $80
    Ya que el sr inquilino tendría que sacar medidor y le solicitan un contrato de arrendamiento
    Gracias

    1. Estimada Nicole
      Sin problema puede hacer el contrato, pero le recomiendo que su madre le envíe un poder especial para que pueda administrar el inmueble y evitar problemas futuros.
      Saludos

  61. Buen día
    Una consulta
    Para sacar un medidor de luz es necesario que el contrato de arrendamiento sea por la dueña de casa?
    Ya que ella no se encuentra en el país y yo como hija lo pudiera hacer?
    Pero no tengo ningún poder!
    Espero me ayude
    Gracias

    1. Estimada Nicole
      Le recomiendo hacer el contrato de arriendo en el que indique ser hija de la propietaria, en calidad de arrendadora.
      Saludos

  62. Buenas noches. Hace 10 años compré un departamento que estaba alquilado. Yo les hice contrato a los inquilinos que allí vivían y han seguido ahí desde entonces. El primer contrato que hice fue en el 2009 y se fue renovando hasta el 2018, pero por falta de conocimiento nunca inscribí ninguno de los contratos. En todo este tiempo el canon de arrendamiento ha sido el mismo. Actualmente estoy interesada en vender el departamento y además sospecho que la inquilina está subarrendándolo sin mi conocimiento y peor aún sin mi consentimiento. Me gustaría saber si tendré algún tipo de problemas por no haber inscrito los contratos y cuáles serían los pasos a seguir.

    1. Estimada Susana Castro
      Le recomiendo inscribir el último contrato de arrendamiento que tenga, y vender el inmueble, el nuevo propietario tiene 30 días para notificar el desahucio por transferencia de dominio.
      Saludos

  63. Buenas noches. El contrato de arriendo termina el 31 de septiembre. Están desocupando y recién me avisaron el 28 de agosto y exigen la devolución de la garantía. El contrato no está registrado. Puedo registrarlo de inmediato o que puedo hacer?

    1. Estimada Catalina Arias
      El tema de la garantía no se encuentra regulado en la Ley, sin embargo para que sea aplicable debe constar en el contrato, le recomiendo primeramente el diálogo y tratar de llegar a un acuerdo.
      Le recuerdo que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

  64. Buenas tardes Dr.

    El contrato de arrendamiento se puede inscribir en cualquier notaría del país, o es necesario que sea en una notaría del cantón en que se encuentra la propiedad?, gracias

  65. Estimado Dr. Otra consulta, no he sufragado porque vivo fuera del país, por lo tanto no tengo el respectivo certificado. Se puede efectuar el registro del contrato sin este documento?, gracias

    1. Estimado Carlos Andrade
      Así es, debe adjuntar su pasaporte en el que indique su fecha de entrada, y en el contrato debe constar que Usted vive fuera del país.
      Saludos

  66. Buenas tardes Dr. una consulta cuando se celebra un contrato de arrendamiento con un año de duración con un precio, mi duda es, ese precio se mantiene por todo el año del contrato o se modifica. Ej. ingreso a vivir en mayo y en diciembre el arrendatario ya me dice que en enero ya tengo que pagar otro valor superior por las situaciones de la inflación y no sé qué más.

    1. Estimado Gabriel Mora
      Los incrementos del valor del canon de arrendamiento deben haberse establecido en el contrato, caso contrario no cabe el incremento.
      Le recuerdo que los derechos del inquilino son irrenunciables, inclusive los valores del canon de arrendamiento no pueden superar a la décima parte del avalúo del inmueble dividido para doce.
      Saludos

  67. Buenas tardes Doctor ,
    Por favor me ayuda con información detallada de los documentos o requisitos legales en caso de dar arriendo a un ciudadano venezolano y poder así inscribir el contrato ante una Notaría sin rechazo alguno .
    Muchas gracias.

  68. Buenas noches Doctor.
    Mi suegra Arrendo un departamento hace un año a una familia, solicitó las cédula y papeleta de votación, pero durante el año se ha insistido por los documentos para realización de contrato sin obtener respuesta. Deben 9 meses y al no tener contrato mi suegra se ve atada de manos, se ve atada de manos. Nunca emitió factura. Por lo que no hay registro alguno del inicio del arrendamiento. Los inquilinos No quieren desocupar el departamento y además no pagan los servicios básicos, lo que ha causado que mi suegra este en mora. Que puede hacer? está desesperada. No le interesa que paguen, pero sí que se vayan. Gracias por su ayuda.

    1. Estimada Miryan Chicaiza
      Le recomiendo hacer una declaración juramentada de la inexistencia de contrato de arrendamiento escrito, de conformidad al Artículo 47 y la Disposición General Primera de la Ley de Inquilinato, para demandar vía sumaria la Terminación del Contrato de Arrendamiento y el pago de los cánones adeudados.
      Saludos

  69. Buenas noches Doctor. Desde el mes de febrero arrendamos junto a mi esposo una vivienda pero desde el mes de marzo la inquilina ha pagado los arriendos de manera irregular y al momento me adeuda de tres meses de arriendo y de la garantía el 50%. Se realizó el contrato de arrendamiento (2 originales ) con las firmas correspondientes y no me ha entregado hasta la fecha la copia de la cédula ni papeleta de votación. Además ha tomado una actitud grosera y prepotente donde manifiesta que no saldrá hasta que le llega un documento legal y que pagará cuando pueda. Doctor por favor ayúdeme indicando cómo procedo pues lamentablemente no había registrado el contrato. Espero su respuesta y gracias por permitirnos recibir su asesoría por este medio. Cordialmente Luz

    1. Estimada Luz
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana, indicando que no cuenta con la copia de cedula y certificado de votación de la inquilina, y que solicita la inscripción sin las copias, con el objeto de poder presentar la demanda de terminación de contrato por falta de pago, y no quedar en la indefensión.
      Saludos

  70. Hola buenas tardes disculpe
    Quisiera saber cuándo uno alquila una casa y te piden un mes de depósito y un mes adelantado uno por ende tiene que empezar a pagar otra vez es al segundo mes, dígame por favor si estoy equivocado, por que los arriendos se pagan mes vivido mes pagado o se pagan anticipados gracias espero su pronta respuesta

    1. Estimado Audis
      El arriendo se paga de conformidad a lo establecido en el contrato, y puede ser por anticipado o a mes vencido, por acuerdo de las partes, no existe una disposición legal que establezca la fecha del pago.
      Saludos

  71. Buenos días estimado sr Paul Arellano ,quisiera que me Oriente en una situación de alquiler que estoy pasando hace un mes y días es decir el 25 de septiembre me cambie a una urbanización privada vía salitre una casa muy Bonita muy cómoda con bonitos acabados ,pero estando viviendo ahí comienzo a tener varias irregularidades dentro de la urbanización se describo a continuación a los 3 días el patio de atrás Villa que alquilo se percibe olores fuertes de que alguien fuma alguna sustancia que parece marihuana eso es todos los días a las 5.30 de la mañana no puedo decir quien es porque soy varios patios en la parte de atrás pero a mí me llega esa molesto hedor de distancia, otro punto es que en esa urbanización hay demasiado perros que ladran mañana tarde y noche ni siquiera se puede descansar un leve siesta x que si un perro comienza a ladrar se hace una cadena y eso es por la parte frontal y de atrás hay ratas y de remate cuento con una cisterna que está en un estado no apto para el ser humano la dueña la hizo limpiar pero esta ya se ve el enlucido y poquitas partes bien leves de que han impermeabilizado pero de hace tiempo yo abro la llave y sale una agua un poco sucia y también cuando alquila en un lugar así urbanización es por disfrutar de una paz y del complejo que resulta que casi todos los fines de semanas la alquilan y en esta urbanización no es como en otras que cuando llega un sábado uno quiere disfrutar del complejo oh sorpresa que está alquilado y aquí cuando alquilan hacen todo el complejo no es como en otras urbanizaciones que alquilan el lugar específico para la fiesta pero uno puede usar la piscina de niños y adultos y además en el parque se encuentran tiradas pipas de manzanas que alguien consume y los deja ahí tirado que insegura me siento ahí pago 500 mensual pero en el primer veo y vivo todo esto y como inquilina creo que tengo el derecho a pedir arreglos pero la dueña dice que ella no va arreglar que me acoja al contrato pero si un timbre no quiere arreglar le dije que con una cisterna así no puedo seguir viviendo ahí, que con estar percibiendo esa marihuana no puedo que los ladridos de animales me están alterando mi paz que y ella me dice que me acoja al contrato que hay una penalidad si me cambio antes de tiempo y como la dueña es abogada me dice cosas que me intimida y no sé qué hacer pero lo cierto es que yo no quiero seguir viviendo ahí y además una inquietud el contrato no está notarizado ya paso el mes y me pide que le dé plata para notarizar primera vez que un dueño de casa me dice eso vivo alquilando años quisiera que me ayude me asesore que debo hacer porque yo me quiero ir de aquí y ella me dice que todo lo que pasa fuera de la casa en base a lo de los perros que ella no puede hacer nada por la ley ampara a los animales y de la marihuana que ha de ser alguien que puedo hacerlo porque la ley permite consumir libremente ciertos gramos y que yo ponga la queja en administración y firme y diga que patio pero eso no es lo correcto x que me pueden poner una demanda de injuria por señalar sin base x que no sé qué persona es solo.se q.es por los patio de atrás y si esa persona está unida a alguien. Pesado de la mafia me pueden hacer cosas ayúdeme dígame cuales son mis derechos por favor como inquilina sobre todo yo ya no quiero vivir ahí si con un mes me pasa todo esto imagínese vivir un año saluditos estimado y millón de bendiciones

    1. Estimada Kiara Alvarado
      Le recomiendo el diálogo, a fin de que pueda llegar a un acuerdo con la arrendadora, para esto puede acudir a cualquier centro de mediación de la Junción Judicial, son gratuitos y le van a ayudar a solucionar su problema, por lo que leo Usted tiene sus razones, y la arrendadora también.
      Saludos

  72. Gracias estimado pero ya ayer me dijo la dueña que nos veremos en los tribunales y que no puedo sacar nada ese proceso es corto o demora la sra no quiere aceptar el diálogo ella quiere que yo le pague un mes y que ahí si le desocupe pero si tengo dado 1000 dólares y el detalle esta en que ella contrata corredora y ese dinero de comisión que ella da es plata arriendo quiere que yo se lo paguen no entiendo por que me pide que 500 más pague y ahí si me puedo ir la.sra se maneja en base a lo que le conviene y además estimado puede asesorarme en que me.ayuda que el contrato de arriendo no está notarizado solo hay una copia firmada por mi esposo y el garante y nunca mi esposo a firmado en presencia del notario eso es a favor mío o ella puede proceder a la demanda y además a mi la.corredora varias veces le pedimos que nos entregue las llaves de la casa en en el inmueble pero ella nunca quiso y lo que hizo fue ir a dejarle las llaves al lugar d trabajo de mi esposo un día antes y eso a mi nunca me a pasado

  73. Buenas tardes doctor por favor quisiera que me ayidara con una consulta… Yo alquile mi casa hace 4 meses y no me han pagado ni la garantia completa y ya van dos meses sin pagar.. La persona con la que hice el contrato me he enterado que esta preso y los padres que son los que viven en mi casa no se quieren ir y dicen que se van solo con la orden de un juez…que puedo hacer..
    Hace poco legalice en contrato en una notaria

  74. Buenas Noches Estimado Doctor!!
    Tengo una consulta voy a rentar por primera vez mi casa, que pasos debo seguir para realizar de forma legal y evitar inconvenientes a futuro.
    Cómo debo realizar un contrato? debo tener ruc y emitir factura? Agradezco su gentil respuesta

    1. Estimada Gabriela Vallejo
      Le recomiendo hacer el contrato de arrendamiento por escrito, por triplicado, e inscriba en la notaría más cercana, luego inscriba en la oficina de arriendos del municipio, recuerde que el tiempo de duración mínima establecida en la Ley para contratos de arrendamiento para vivienda es de dos años.
      Si gusta puede encontrar un modelo de contrato de arriendo y los pasos para dar por terminado en mi obra MANUAL PRACTICO DEL DESAHUCIO, de la Corporación de Estudios y Publicaciones CEP, que le invito a adquirirla.
      Saludos

  75. Buenos días Dr. Arellano,
    Muchas gracias por su gentileza para atender por este medio las dudas de los ciudadanos.
    Quería consultarle cuánto tiempo demora para que se dicte la resolución de que unos inquilinos que no pagan sean desalojados. Un tío que vive en USA arrendó su casa en Tumbaco a un ciudadano Colombiano y este hombre pagó el primer año de arriendo con muchos retrasos y hace tres años no paga nada. Mi tío lleva el proceso de desalojo con una abogada que le dice que el proceso es lento y que no se puede hacer nada. El inquilino ahora ya ni aparece en la casa, están viviendo unas personas que vivían con él (la verdad no sabemos ni quienes son). Hace un año y medio se inició el trámite con la abogada y hasta ahora no hay resultados. La casa está ubicada en un conjunto y los administradores del mismo nos llaman la atención (a nosotros porque mi tío no vive acá) diciendo que estos inquilinos no tienen las mínimas normas de urbanidad, no limpian las suciedades de los perros y que por último en el pequeño patio de atrás de la casa han puesto animales de granja y que todo el conjunto huele mal. Son personas a las que no les importa el resto y viven sin pagar nada de arriendo ni alícuota.
    Por favor quisiera tener una pista de en qué se pueden enmarcar para que este tipo de arrendadores sea tan protegidos y no se les pueda desalojar a pesar de los múltiples abusos.

    Le quedo agradecida de su respuesta.

    1. Estimada Paulina Herrera C.
      Lamento mucho la demora del proceso, le recomiendo contratar otro abogado a fin de que revise el proceso y detecte lo que está demorando el mismo.
      Desde la vigencia del COGEP los procesos son más ágiles, me llama la atención tanta demora.
      La única solución que tiene es la vía judicial.
      Saludos

  76. Buenos días en una institución financiera me solicitaron una carta de arrendamiento notariada quisiera que me ayude con requisitos para notariar la carta o tiene que ser el contrato de arriendo el que lo hacen notarias gracias su gentil ayuda

    1. Estimada María José Moran
      Lo que debe hacer es inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana, debe llevar tres ejemplares firmados con azul, y un juego de copia de las cedulas, certificados de votación, y de ser el caso ruc y nombramientos.
      Saludos

  77. Buenas tardes,
    Mi pregunta es si es obligatorio hacer un contrato de arriendo por dos años ya que el mismo inquilino me solicito hacerlo solo por un año.
    Muchas gracias

    1. Estimada Amanda Marcillo
      Efectivamente la Ley de Inquilinato, establece como tiempo de duración mínima para los contratos de arrendamiento para vivienda, o vivienda taller, o vivienda local, en dos años.
      Saludos

  78. Muy buenos días, quería saber si un inquilino vive por algunos años más de 10 años en una vivienda, y los dueños quieren venderla en algún momento, hay algún obstáculo en el trámite de venta, considerando que los inquilinos están por décadas alquilando, con la renovación cada 2 años de los contratos de arriendo?. Le hago esta pregunta por qué se escucha que los inquilinos pueden terminar adueñándose de la vivienda aduciendo el número de años que la está alquilando. No se ha tenido problemas con la cancelación de pagos y las reparaciones se las hace con regularidad.
    También se escucha que al decidir venderla, los inquilinos que viven por años en ella, tendrían la primera opción de compra en relación a otros interesados. Desearía saber con más detalle algún soporte legal sobre este tema . Muchas gracias por su respuesta-

    1. Estimada MYRIAM Q
      Mientras los inquilinos tengan una relación contractual de arrendamiento, no pueden ni tiene derecho a ser dueños de una propiedad que alquilan, ya que con el contrato el inquilino está reconociendo la propiedad de otra persona.
      Puede venderla sin problema.
      Saludos

  79. Muy buenos dias, queria saber si un inquilino vive por algunos años mas de 10 años en una vivienda, y los dueños quieren venderla en algun momento, hay algun obstaculo en el tramite de venta, considerando que los inquilinos estan por decadas alquilando, con la renovacion cada 2 años de los contratos de arriendo?. Le hago esta pregunta por que se escucha que los inquilinos pueden terminar adueñandose de la vivienda aduciendo el numero de años que la esta alquilando. No se ha tenido problemas con la cancelacion de pagos y las reparaciones se las hace con regularidad.
    Tambien se escucha que al decidir venderla, los inquilinos que viven por años en ella, tendrian la primera opcion de compra en relacion a otros interesados. Desearia saber con mas detalle algun soporte legal sobre este tema . Muchas gracias por su respuesta-

  80. Estimado Dr. Arellano,
    Muy buenos días. Ante todo reciba un cordial saludo y agradecimiento por su loable labor en orientarnos en temas referentes a la ley de inquilinato.
    Tengo un contrato de arriendo por un año, que esperaba poder extender por otro año más ya que me gusta el departamento y lo pago puntualmente así como los servicios, pero el arrendador parece tener razones personales en mi contra que desconozco y últimamente ha estado tratando de provocar situaciones de conflicto innecesarias supongo para alegar querellas de mi parte como excusa de rescisión de contrato. Nunca he caído en su juego pero ya es incómoda su hostilidad hacia mi parte por lo que de conseguir un nuevo departamento me gustaría irme para evitar problemas. En el contrato hay una clausula que reza: El arrendatario conviene expresamente que todo mes de arrendamiento le es forzoso y que lo pagará integro aun cuando ocupe el inmueble un solo día, y que por falta de pago de una sola prestación el arrendador podrá solicitar la desocupación inmediata rescindiéndose el contrato. Yo me quisiera ir tan pronto como consiga un nuevo departamento, puedo alegar la hostilidad injustificada hacia mi persona de parte de mi arrendador? Otra cosa, hay una garantía que se estipula en el contrato se devolverá en caso de no deber nada o haber ocasionado desperfectos al inmueble. Como le comentaba, estoy al día con todo y el departamento impecable, pero viendo la actitud de mi arrendador, me temo que no querrá devolverme. Que me recomienda hacer? Que pasa si me voy faltando 4 meses para culminación del contrato? De antemano muchas gracias por su tiempo, atención y respuesta.

    Saludos cordiales.

    1. Estimada Carolina Vegas
      El contrato es ley para las partes, salvo lo que expresamente está establecido en la Ley de Inquilinato como derechos irrenunciables del inquilino.
      Como por ejemplo la ley establece como causal para la terminación del contrato de arriendo la falta de pago de dos cánones mensuales de arriendo, en este caso prevalece la Ley al contrato.
      En su caso le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador, que podría hacerlo con la asistencia de un mediador en un centro de mediación calificado por el Consejo de la Judicatura, en este posible acuerdo pueden las partes terminar anticipadamente el contrato, y la devolución de la garantía, entre otras cosas.
      Saludos

  81. Estimado Dr. Arellano,
    Muy buenos días y muchas gracias por su tiempo y recomendación. Eso precisamente haré y espero se suavice la situación o al menos lleguemos a un acuerdo de mutuo beneficio.

    De nuevo mis felicitaciones por su admirable labor, que continúe teniendo éxitos y lo que menos desea uno como ciudadano de bien es requerir los servicios profesionales de un abogado para representarle en alguna situación que lo amerite, pero de ser así ya sé donde acudir.

    Gracias nuevamente, tenga un excelente día y fin de semana.

    Saludos cordiales.

  82. Buenas noches, excelente página.
    Mi pregunta para ustedes es, tengo alquilada una vivienda en Guayaquil y como el canon de arrendamiento es de $350 dólares y según la ley no hay obligatoriedad en registrarlo no lo hice, y el contrato lo tengo por escrito y se celebró en febrero del 2017 y hasta la fecha no he tenido inconvenientes, pero a la fecha quisiera registrar el contrato para que ambas partes estemos bajo el respaldo de la ley. Agradecería mucho si me orienta en cuanto a si debo celebrar un nuevo contrato o el mismo lo puedo registrar. También me gustaría conocer cómo hacer los incrementos de la renta es decir el porcentaje que la ley indica.

    Mil gracias por su atención a la presente.

    1. Estimada EVA
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento que celebró en febrero de 2017.
      Respecto del incremento, no existe una disposición legal al respecto, el incremento es conforme el acuerdo de las partes plasmado en el contrato; lo que si establece la ley es que el canon de arrendamiento no puede ser superior al 10% del avaluó municipal de la propiedad dividido para doce.
      Saludos

  83. Buen día
    Una consulta, mi inquilino, no quiso firmar el contrato de arrendamiento, pero él ya estaba pasado en el departamento, y este era por un año, a los 6 meses me dijo que se iba y se fue, la garantía le cruce por el valor que era mensual si se quedaba menos del año, pero este alega que le entregue la garantía; y que me va a seguir una demanda, que debo hacer, pero ya es casi 7 meses que se fue de la casa.

    1. Estimada Elizabeth Tamayo
      Si no existe contrato escrito en el que se establezca la garantía, y el procedimiento para su ejecución o devolución, esta se entenderá como un pago realizado por el arrendatario, y puede pedir su devolución.
      Razón por la cual es importante firmar un contrato de arrendamiento por escrito, e inscribirlo en una notaría, a fin de evitar estos inconvenientes.
      Saludos

  84. Buenos días, doctor.
    Por favor ayúdeme con una consulta que su opinión es muy valiosa,
    Tengo unos inquilinos que no me pagan ya 3 meses y tuvimos una audiencia en la defensoría publica en donde se pide el desalojo de la casa a finales de este mes, sin pagar nada de arriendos pero si debe cancelar los servicios básicos, pero me ha llegado a mi correo que deben ya 3 meses de agua y teléfono, valores que superan los 100 dólares
    Mi pregunta es si puedo ejecutar el desalojo por incumplimiento de unas de las clausulas antes del mes y donde lo tengo que hacer.
    Esperando su respuesta le agradezco

    1. Estimada Belén Ponce
      Le recomiendo conversar con su abogado, ya que los valores pendientes de pago, tanto de servicios básicos como de cánones de arriendo lo puede demandar vía sumaria.
      Adelantar el desalojo, lo veo poco probable.
      Saludos

      1. Gracias por su respuesta, y tengo miedo si no se van en la fecha prevista que puedo hacer o que debo hacer para que desalojen y pagen lo que deben

        1. Buenos dias, le comento que no desocuparon la vivienda la fecha que se acordo y dicen que no tienen dinero para irse, por favor necesito informacion que puedo hacer para que se vayan de mi casa.

  85. Buen día, una. Consulta, arrende mi casa por un valor de 350,00 pero como es a una amiga no le hice contrato de arriendo todo fue de manera verbal y hasta el momento no e tenido problemas voy más de un año arrendándole.
    Yo saque ruc para justificar ingresos en un futuro para poder realizar un préstamo, mi pregunta es, tendré algún problema con Sri o con alguna entidad ya que no hice un contrato de arriendo ni registre en la notaria ya que tengo entendido que si no pasa de un salario básico no es obligación registrar el Contrato., gracias por el Aporte doctor.

    1. Estimada Jennifer Chalen
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento tanto en la notaría como en la oficina de arrendamientos del municipio, de igual forma, le recuerdo que tiene la obligación de entregar comprobantes de pago por el canon de arrendamiento mensual, (Factura) , lo que si debe tomar en cuenta es que el arrendamiento para inmuebles no genera IVA.
      Es mejor tener todo en orden para no tener problemas posteriores.
      Saludos

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