Inscripción de Contratos de Arrendamiento.

¿Tiene un contrato de arrendamiento?

El Código Orgánico General de Procesos, otorgó la facultad exclusiva a los Notarios de la inscripción de los contratos de arrendamiento.

¿Que contratos se inscriben?

Todos los contratos de arriendo, y debe registrarlo en la Oficina de arriendos del Municipio.

¿Cuánto cuesta?

Así es, cuesta, de acuerdo al valor del arriendo mensual, de conformidad a una tabla establecida por el Consejo de la Judicatura.

¿Que debo llevar?

Tres ejemplares originales, y los documentos que justifiquen la calidad de los comparecientes como son copias de cedulas de ciudadanía, de papeletas de votación, y de ser el caso nombramientos, ruc, etc.

¿Para tomar en cuenta

De conformidad a la Ley de Inquilinato, el tiempo mínimo de duración de un contrato de arrendamiento de un bien destinado para la vivienda no puede ser menor a dos años.

Los costos incluyen tres ejemplares, uno para el registro de la o el notario y los dos restantes para los usuarios.

Base Legal

Ley de Inquilinato, Artículo 29 (sustituido mediante disposición reformatoria décima numeral 2 del Código Orgánico General de Procesos publicado en el Registro Oficial No. 506 del 22 de mayo del 2015).

Ley Notarial, Artículo 18 numeral 36 (introducido mediante disposición reformatoria decima quinta numeral 8 del Código Orgánico General de Procesos publicado en el Registro Oficial No. 506 del 22 de mayo del 2015).

Estos costos incluyen tres ejemplares, uno para el registro de la o el notario y los dos restantes para los usuarios’’.

389 thoughts on “Inscripción de Contratos de Arrendamiento.”

  1. Buenos días.
    Me permito molestarlo con una consulta. Yo no vivo en Ecuador, tengo 1 Dpto. en Quito y un familiar me ayudo a arrendarlo el año pasado. Hicieron 1 Contrato x 1 año pero nunca lo inscribieron en la Notaria. Ahora el inquilino no paga arriendo desde Enero 2018 y dice que no saldrá mientras no tenga el pedido de desalojo del inquilinato. Se intentó Notarizar el Contrato y nos dijeron que no se puede porque no tenemos la Papeleta de votación actualizada del inquilino. Que se puede hacer en este caso. Muchas gracias por su gentil atención.

    1. Estimado Gonzalo
      Efectivamente la papeleta de votación es un requisito para la inscripción, sin embargo por excepción y a solicitud del interesado se puede inscribir el contrato indicando que hace falta la copia de la papeleta de votación, y que solicita la inscripción sin este documento, para hacer valer sus derechos judicialmente, ya que no se le puede dejar en la indefensión.
      Saludos

  2. Saludos Dr. ayúdeme con una consulta tengo un inquilino que no me paga dos meses de arriendo y el contrato ya se terminó hace 3 días aproximadamente. Que puedo o que debo hacer pedir en la notaria un desahucio por terminación del contrato… o acercarme a poner alguna demanda… en algún juzgado gracias

    1. Estimado Orlando
      En el caso de falta de pago, lo que cabe es una demanda ante el Juez de la unidad Judicial Civil, en juicio sumario, de conformidad al Artículo 30 literal a) de la Ley de Inquilinato:
      “Artículo 30.- Causales de terminación.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:
      a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;”

      El desahucio por terminación del contrato por cumplimiento de plazo se lo debe hacer con 90 días por lo menos de anticipación.

      Modelos de demanda por falta de pago, y de petición de desahucio los puede encontar en mi libro Manual Práctico del Desahucio de veta en la CEP teléfono 593-2-2221-711

      Saludos

        1. Estimada Abigail
          No existe un registro único de inscripciones, la única manera es solicitarle al Arrendador una copia de la razón de inscripción.
          Saludos

  3. Buenas tardes Dr. si el contrato no alcanza a superar el valor del salario básico unificado según la Ley de Inquilinato no lo debo inscribir, sin embargo en un eventual problema judicial como ejercería sus derechos tanto el arrendador como el arrendatario.

    1. Estimada Carla
      Efectivamente existe una contradicción entre el artículo 29 y el artículo 47 de la Ley de Inquilinato, por lo que le recomiendo inscribir el contrato en cualquier notaría del país, con lo cual de producirse un conflicto podrá presentar su demanda sin problema.
      Por otra parte la obligación de inscribir el contrato la tiene el Arrendador y no el Inquilino, por lo que si este último necesita presentar una demanda y no tiene el contrato inscrito podría presentar su demanda sin problema ya que los derechos de los inquilinos son irrenunciables y no se lo podría dejar en la indefensión.
      Transcribo los Artículos mencionados:
      “Art. 29 (ex 27) .- Forma del contrato de más de un salario básico unificado del trabajador en general mensual.- Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de un salario básico unificado del trabajador en general mensual, se celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, ante un notario o notaria, los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal de los mismos.”
      “Art. 47 (ex 45).- Documentos que deben acompañarse a la demanda.- El arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la declaratoria de inscripción a que se refiere el artículo 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria.
      La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el Código Orgánico General de Procesos y adjuntar el contrato de arrendamiento registrado o la respectiva declaración juramentada que se realizará en cualquier momento ante Notario.”
      Saludos

  4. Buenas tardes mi duda es la siguiente, alquilé un mini departamento pero no se me notifico hasta después de firmar el contrato que el mismo tenía problemas de insectos, además que tengo problemas de salud ya que es muy frio me he enfermado varias veces, quiero dar por termino el contrato y me devuelvan el valor de la garantía, además de una letra de cambio, está estipulado en el contrato que el término anticipado del contrato el arrendador se quedará con la garantía

    1. Estimada Nataly
      Le recomiendo contratar un abogado en libre ejercicio profesional, a fin de que revise el contrato y vea la posibilidad de notificar al Arrendador la devolución del inmueble arrendado por las condiciones en las que se encuentra, luego demandar la devolución de la garantía en vía sumaria, y la devolución de la letra de cambio entregada en garantía.
      Recuerde que el contrato es ley para las partes, y que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

    1. Estimada Raquel
      La obligación de la inscripción del contrato la tiene el Arrendador.
      “Art. 14 (ex 17).- Sanción por falta de inscripción.- Sin perjuicio de lo establecido por el artículo 12, el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá una multa equivalente a seis meses de pensiones de arrendamiento, correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro cincuenta por ciento al Estado, porcentaje éste que será depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado (1), en la cuenta única del Tesoro Nacional.”
      Saludos

        1. Estimado Fernando

          La multa la impone el Juez a petición de parte; por lo que previo a la multa debe la parte interesada solicitar al Juez, si nadie solicita, el Juez no impone la multa.

          Saludos

      1. Buena Tardes, tengo una duda Poseo cuartos de alquiler pero no he realizado un contrato de arrendamiento por lo cual tuve muchos inquilinos que se fueron debiéndome el alquiler de varios meses mi pregunta es que si con un solo contrato de arrendamiento que haga puedo darles el mismo a los demás inquilinos o tengo que hacer un contrato específicamente para cada uno

  5. Buenas noches me solicitan el sello del inquilinato en los contratos de arrendamiento que ya están notatrizados a donde debo acudir?

    1. Estimada Nataly
      Lo que le deben estar solicitando es la inscripción del contrato de arrendamiento, que se lo hace como atribución exclusiva de los notarios desde el año 2015. (RO-S 506: 22-may-2015), y el registro en la oficina de arriendos del municipio donde se encuentre el inmueble de conformidad a la Ley de Inquilinato que le trascribo a continuación.
      Ley Notarial
      “Art. 18.- [Atribuciones].- Son atribuciones exclusivas de los notarios, además de las constantes en otras leyes:
      36. Inscribir contratos de arrendamiento para lo cual cada notaría llevará un archivo numerado y cronológico.”
      Ley de Inquilinato
      “Art. 8 (Ex: 8).- Del registro de arrendamientos.- Los concejos cantonales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos.
      En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a cargo de las municipalidades respectivas, una Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura de Catastros. Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los concejos municipales así lo resuelvan.”
      Saludos

    1. Estimada Nataly
      Los Juzgados de Inquilinato ya no inscriben los contratos de arrendamiento desde el año 2015.
      Para inscribir el contrato debe acudir a la notaría más cercana con tres ejemplares originales firmados con tinta azul, y un juego de copias a color de cedulas, certificados de votación, y de ser el caso documentos que acrediten la calidad de los comparecientes como los nombramientos y ruc en el caso de personas jurídicas.
      Saludos

  6. Hola,
    tengo arrendado un local comercial en más de un SBU, sin embargo no he registrado el contrato, actualmente la persona que me arrienda me notifico verbalmente que se va, pero luego se quedó, pero al parecer el negocio cambio de dueños y además no es lo mismo para lo cual estuvo arrendado.
    Que puedo hacer? ya que si cambio de negocio y /o subarrendó yo puedo pedir el desalojo de mi local.

    1. Estimado Fernando
      Si desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, le recomiendo contratar los servicios profesionales de un abogado, y demandar la terminación del contrato de arrendamiento en vía sumaria ante el Juez de la Unidad Judicial Civil del lugar donde se encuentre el inmueble.
      Para presentar la demanda necesitará tener inscrito el contrato de arrendamiento, lo cual lo puede hacer en la notaría más cercana.
      Si desea seguir arrendando a las personas que se encuentran en el local, le recomiendo hacer un nuevo contrato e inscribirlo en una notaría.
      Saludos

        1. Estimado Fernando
          Le recomiendo que lo inscriba en la Notaría más cercana, para evitar cualquier problema posterior.
          Saludos

  7. Arriendo una pieza y me informaron que debo desalojar en un plazo máximo de 90 días mediante una carta, además que no menciona la devolución de mi garantía de 2 meses de arriendo. Puedo hacer paso la garantía por los meses de arriendo ya que el señor arrendador es totalmente cerrado y no cede a nada. Además que el señor nunca hizo legalizar el contrato ni me ha entregado ninguna factura solamente un recibo simple.

    1. Estimada Nancy
      Los derechos del inquilino son irrenunciables, la duración mínima de un contrato de arriendo para vivienda es de dos años, y la notificación debe hacerse a través de Notario Público.
      Le recomiendo hacer revisar la notificación con un abogado a fin de verificar si cumple o no con los requisitos del Desahucio.
      Saludos

  8. Buenas tardes, yo estoy a cargo de unos departamentos de una casa de propiedad de mi papa, el contrato puede ir a nombre mío o debe ser el de mi papa? Gracias

    1. Estimada Mylene
      Lo importante en el contrato de arriendo, es que el arrendador (sin importar quien sea el propietario del inmueble), sea la persona que firme el contrato, cobre los arriendos, y emita la factura del arriendo.
      Saludos

  9. Dr. Buenos días
    Estoy en un inmueble que se realizó un contrato por dos años, pero nunca me han dado una copia y me cobro 40 dólares para legalizar y no sé en donde verificar este trámite.
    Por otro lado ya estoy 1 año 3 meses pero durante 6 meses se han presentado una serie de daños hasta que por último se dañó la tubería dentro de mi habitación y cuando encontraron la fuga salió todo y daño mi ropa
    Si el contrato dice dos años tengo que quedarme aquí?, el dueño me dijo que si era mi decisión salir que le daba pena
    Pero lo que me interesa es la garantía que le di que me vaya a decir que me devuelve en diciembre que se cumple los dos años
    Sus comentarios gracias

    1. Estimado Alex
      Respecto a la inscripción del contrato de arrendamiento, la obligación la tiene el Arrendador, y es este quien debería asumir el costo de la misma.
      Respecto a los daños, la Ley de Inquilinato establece claramente que es obligación del arrendador las reparaciones por daños estructurales, sanitarios, eléctricos. (Art. 4, 5 Ley de Inquilinato)
      Si por los daños en los servicios básicos del local arrendado se ve obligado a desocupar el inmueble el Arrendador podrá ser sancionado por el Juez conforme el artículo 6 de la Ley de Inquilinato:
      “Art. 6 Sanciones al arrendador.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior.”
      Respecto a la devolución del valor de la Garantía, puede demandar en vía sumaria ante el Juez, a fin de que ordene su devolución.
      Saludos

  10. Buenas tardes, por cada año de arriendo de un inmueble «departamento», que porcentaje se debe subir al valor a pagar mensualmente?? Muchas gracias por su ayuda

    1. Estimado Carlos
      No existe una disposición legal que indique hasta cuanto se debe subir el canon de arrendamiento, lo que si existe en la Ley de Inquilinato es la disposición del valor máximo que se puede cobrar:
      “Artículo 17.- Límite máximo para las pensiones de arrendamiento.- La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
      Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.
      Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte.
      Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el artículo 3.”
      Saludos

  11. Buen día. Hice un contrato simple sin notarizar por un año, por arrendamiento de un departamento en Quito con el hijo de la dueña, la dueña vive en USA ya estamos viviendo un año seis meses, al cumplir el año el mismo señor nos propuso hacer otro contrato por dos años pagándolo anticipadamente por dos años más y de esta forma tendríamos el beneficio de un menor canon de arrendamiento. LO ACEPTAMOS, firmamos el contrato, pagamos por los dos años anticipadamente, se firmó los recibos, tengo la transferencia del pago, y notarizamos el contrato, no lo registramos en el municipio, ahora a los seis meses de la firma NOS LLAMA la Mamacita del SR desde USA a decir que ella no ha sabido de ese negocio y nos amenaza con demandarnos. Aduciendo que el hijo no tenía ningún poder emitido por ella. ¿COMO INQUILINOS PODEMOS EXIGIR QUE SE DE CUMPLIMIENTO A ESTE CONTRATO FIRMADO POR EL HIJO. Y AL CUAL LE PAGAMOS POR DOS AÑOS ANTICIPADO? Ah y el hijo ya no contesta el teléfono.

    1. Estimado Vladimir
      El arriendo de cosa ajena es válido, y tiene todo el derecho de hacer respetar su contrato, la dueña del inmueble deberá demandar a su hijo, por los valores recibidos.

      Código Civil
      “Art. 1857 (Ex: 1884).- [Objetos susceptibles de arrendamiento].- Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
      Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.”

      Saludos

  12. Buen día. Estoy a cargo de la propiedad de mis papás, después que la apoderada de mi padre que estuvo encargada de la administración y mantenimiento de la propiedad por 5 años, dejara su cargo. No rindió cuentas claras, se fue llevando los arriendos y garantías y no legalizó los contratos con 2 inquilinos que quedan de su gestión. Con uno de ellos quedamos de acuerdo en firmar nuevo contrato con fecha actual y con el otro, en marzo firmamos solamente un ademdum al contrato, en el cual respeto la fecha de vigencia del mismo. Quise legalizar el ademdum, pero solo tengo una copia del contrato. Es necesario tener contratos originales para legalizar el ademdum?? Necesito notificarles ya, que deben desocupar el inmueble, porque está en negociación de venta. Cómo debo proceder por favor.
    Mi otra inquietud, es que el otro inquilino por «lectura estimada» en la planilla de luz, dejó de pagar por 8 meses el servicio. Hablé en la EEQ y me indicaron que urgente debe acercarse a realizar convenio de pagos y sino, al día siguiente le cortan el servicio y seguido, juicio de coactivas. El inquilino me dijo que no va a pagar porque es injusta la cuenta de $542,oo x 8 meses. Le dije que igual se acerque y arregle y que yo he hecho mi gestión. Yo acabo de renovar contrato con él. Con este antecedente, podría pedir que desocupen el departamento??
    Gracias por su respuesta.

    1. Estimada Grace
      En el caso de venta del inmueble, el que debe solicitar el desahucio es el nuevo propietario, para esto debe adjuntar a la petición de desahucio la escritura de compraventa con la razón de inscripción en el Registro de la Propiedad, notificación que la debe hacer dentro de los treinta días posteriores a la inscripción, luego de notificados los inquilinos tendrán noventa días para desocupar el inmueble arrendado.
      Respecto al pago de servicios básicos, debe estar claramente establecido en el contrato de arriendo quién asume ese pago, en el caso de que conste que el pago será asumido por el inquilino, y que por falta de pago, por coactiva lleguen a cobrarle al arrendador, el Arrendador puede demandar por vía sumaría al inquilino la devolución del pago.
      Respecto a solicitar la terminación del contrato de arriendo por falta de pago de servicios básicos, debe asesorarse con su abogado a fin de verificar si existen las pruebas suficientes para demandar la terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones.
      Saludos

  13. Buenos días, tengo un departamento en la floresta y lo rente a dos mujeres mayores: madre 92 e hija 60 años +-, pero desde el segundo mes la señora hace problema cada pago de renta, aduce que no es lo que ella esperaba del mini departamento. Poniendo insulto, agresión y mal trato hasta a mis hijas, en febrero le manifesté que por favor si no le conviene el departamento que desocupe pero no quiere, ahora bien mi pregunta es cómo pruebo de la agresión verbal que sufrimos cada mes que cobramos la renta, ya que ahora en el mes de abril nos agredidos ya mutuamente de forma verbal y es incómodo convivir con un inquilino que ni te saluda e insulta por todo que hago gracias. En contrato no lo he legalizado

    1. Estimada Mónica
      La primera recomendación es que inscriba el contrato de arriendo en la notaría más cercana.
      Lugo debe contratar un abogado a fin de que demande en vía sumaria la terminación del contrato de arriendo, por una de las causales del artículo 30 (literal c) de la Ley de Inquilinato:
      “Art. 30 (Ex: 28).- Causales de terminación.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:
      a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;
      b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación;
      c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
      d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
      e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el artículo 7;
      f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello;
      g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;
      h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
      El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del artículo 6; e,”
      Saludos

  14. Muchas gracias por esa ayuda que da a través de este medio su generosidad será reconocida por alguien que paga muy bien que es Dios.

  15. El inquilino de mi casa no paga el arriendo desde el 1 de enero hasta la fecha de hoy y de garantía me dio 1500 deseo que salga de la vivienda pero para demandar no tengo un contrato de arriendo escrito.

    1. Estimada Teresa
      Le recomiendo se acerque a una notaría y realice una declaración juramentada de conformidad a la Disposición Transitoria Primera y el Articulo 47 de la Ley de Inquilinato, con esta declaración más la inscripción en la oficina de arriendos del Municipio, puede presentar con su abogado de confianza, su demanda de terminación de contrato de arriendo por falta de pago.
      Saludos

  16. Buenas Tardes una consulta mi tío esta en EEUU arrendamos la casa ya tenemos el contrato firmado pero para inscribir me puedo acercar yo con el contrato y las copias de cedula y papeleta de votación o se necesita el poder?

    1. Estimada Jhoselyn
      La obligación de inscribir el contrato la tiene el Arrendador, pero puede solicitar la inscripción cualquier persona, si usted tiene el poder, no está de más que lo agregue.
      Saludos

  17. Rento un departamento que desde hace más de dos años vivo, pero siempre tengo problemas de servicios básicos porque los dueños no pagan las alícuotas, por esta razón decidí buscar otro pero no me devuelven la garantía así que voy hacer correr esos meses para devolver, por estas circunstancias que tiempo me da la ley para devolver, el contrato no lo han legalizado en la notaría.

    1. Estimada Karmita
      La Ley de Inquilinato establece como el tiempo mínimo de duración de un contrato de arrendamiento para vivienda en dos años, luego de lo cual se entenderá renovado por un año más, luego de esto cualquiera de las partes lo podrá dar por terminado con desahucio.
      “Art. 33 (Ex: 31).- Anticipación del arrendador.- El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo.”
      Respecto a la garantía, esta no se encuentra normada, por lo que se entendería como un pago anticipado, y que si las partes lo acuerdan podría hacerse paso con los arriendos.
      Por otra parte la suspensión de los servicios básicos por parte del arrendador, pueden acarrear responsabilidad y hasta multa que puede ser impuesta por el Juez.
      “Art. 6 (Ex: 6).- Sanciones al arrendador.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior.”

      Saludos

  18. Buenas tardes tengo un departamento que arriendo pero por incumplimiento de pago de alícuotas por parte de los Dueños todos los meses me cortan los servicios por esta razón debo cambiarme a otro que tiempo me da la ley para desocupar, el contrato no lo han registrado en una notaría

    1. Estimada Nataly
      La ley no establece un tiempo para desocupar el inmueble por la suspensión de servicios básicos, lo que si establece es una sanción al arrendador por la suspensión de los servicios básicos.
      En la práctica si le suspenden un servicio básico, usted puede desocupar el inmueble inmediatamente ya que no podría vivir en el mismo sin los servicios de agua potable o energía eléctrica, es decir que se ve obligada a desocupar el inmueble.
      “Art. 6 (Ex: 6).- Sanciones al arrendador.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior.”
      Saludos

  19. Buenas tardes tengo unos inquilinos que ya tienen viviendo en el departamento 3 años y 4 meses. Yo le hice firmar a la esposa cuánto recién llegaron (2016) pero no lo hice inscribir al contrato. Si lo inscribo recién ahora si tendrá validez? O mejor hago un nuevo contrato porque ahora el esposo dice que el que paga es él y no su esposa. Lo que no se si querrá el firmar ahora porque es muy problemático.

    1. Estimada Ximena
      La recomendación es que inscriba el contrato de arriendo en una notaría, y haga una renovación del contrato de arriendo.
      Recuerde que tiene la obligación de dar comprobantes de pago del arriendo.
      Saludos

  20. Buenas noches. Una consulta. Al momento de notariar el contrato de arriendo quien debe pagar el costo por notaria el arrendador o arrendatario?

    1. Estimado Daniel La Rosa
      La obligación de la inscripción del contrato la tiene el Arrendador, por lo cual este debería asumir el costo.
      Saludos

  21. Buena tardes tengo una duda voy a firmar un contrato de arriendo y mi duda sería que ingresé a vivir ya hace seis meses atrás y recién me piden para hacer un contrato en el contrato indicaría que la fecha de ingreso se dio hace seis meses ..

    1. Estimado FRANKLIN NARANJO
      Le recomiendo firmar el contrato con la fecha en la que inició el mismo, e inscribirlo en una notaría y en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

    1. Estimado FRANKLIN NARANJO
      La Ley de Inquilinato establece que los contratos cuyo canon de arrendamiento pase del salario básico unificado tiene la obligación de inscribirse.
      Sin embargo también existe la disposición en la misma Ley que para demandar los derechos u obligaciones es necesario presentar el contrato de arrendamiento inscrito, por lo cual le recomiendo hacer la inscripción.
      Saludos

  22. Buenas días tengo una duda respecto a la inscripción del contrato, en el caso de ser un predio rústico este tipo de contrato también se lo inscribe ya que el ámbito de la Ley de Inquilinato está especificado que es solo para predios urbanos, o este contrato debe ser elevado a escritura pùblica?

    1. Estimada Jina Chiriboga

      De conformidad al artículo 51 de la Ley de Inquilinato, si el inmueble arrendado está ubicado en el perímetro rural, pero esta destinado a vivienda, taller y vivienda, comercio y vivienda, se regirá por la Ley de Inquilinato.

      Saludos

    1. Estimada Evelyn Altamirano
      Efectivamente no existe un registro unificado de contratos inscritos en la notarías.
      Sin embargo de ser necesario le recomiendo hacer una carta al Consejo de la Judicatura, para que consulte a todos los notarios del país si existe un determinado contrato de arrendamiento inscrito en una Notaria.
      Saludos

  23. Dr. Buenas tardes, permítame consultarle: Tengo elaborado el contrato de arrendamiento con firmas y documentos en regla de las dos partes. Mi pregunta es si solo puedo inscribir en el municipio, o tengo necesariamente que legalizarlo en notaría? el canon de arrendamiento es de 180 dólares ($180) o en su defecto es : primero en notaría y luego en el municipio. Por favor esas es mi duda. Gracias y felicitaciones por responder.

    1. Estimado Marco
      Aunque no es obligatorio inscribir contratos de arrendamiento cuyo canon es menor a la remuneración básica unificada, Le recomiendo hacer la inscripción del contrato en la notaría más cercana, y luego inscribir en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  24. Buenas noches ayúdeme con algo tengo una oficina en el centro de Guayaquil del cual soy la apoderada mi pregunta es si puedo hacer el contrato por un año primero ? habrá algún rechazo por parte del notario al presentarle el contrato por un año? y que tiempo demora la inscripción? y si es obligatorio o no el garante al momento de firmar el contrato y de ser afirmativo estaría bien que el garante del inquilino sea una extrajera.. El inquilino dice que exijo mucho porque le he pedido hasta referencias personales y teléfono de las mismas.. le agradezco de antemano su valiosa ayuda

    1. Estimada Ana Burgos
      Efectivamente lo puede hacer por un año, solo los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, o comercio y vivienda, o taller y vivienda, deben ser por un mínimo de dos años, por lo que el notario no puede negarle la inscripción.
      El tiempo estimado es de unos 30 minutos y no es necesario que comparezcan las dos partes, con que acuda el arrendador es suficiente.
      Respecto al garante o la garantía, no se encuentra establecido en la Ley como requisito, esta es una práctica común, más no una obligación.
      Respecto ala solicitud de referencias y datos personales, no está por demás asegurarse de la persona con la que se contratar, esto más bien debería ser una práctica común para cualquier contrato, como por ejemplo en los contratos de trabajo.
      Saludos

  25. Saludos Dr. Buenas tardes una consulta por favor yo arriendo un local y se me terminó el contrato pero escuché que la ley da tres meses gratis quisiera saber eso. Y envíenme su contacto al correo por favor necesito para un trabajo.

    1. Estimado Esteban
      No existe ninguna disposición legal que establezca un tiempo gratuito, salvo que eso se haya pactado en el contrato.
      Mis contactos están en esta página web, dando clic en la parte superior derecha.
      Saludos

  26. Estimado Doctor:
    Buenas tardes, soy inquilina y cada año el propietario me hace un nuevo contrato con un plazo de 1 año, pero ahora en marzo ya culminada el contrato, ahora el me entrego un nuevo contrato en el mes de abril indicando que debo pagarle 2 meses de anticipo como garantía, cuando hace más de 2 años que alquile yo ya le pague un valor de garantía, y la verdad yo no estoy de acuerdo en pagar nuevamente un valor si yo voy a seguir arrendando el local. mi pregunta ahora es que debo hacer si quiero seguir será que puedo seguir alquilando el local aduciendo que como no me hizo el contrato cuando culmino el contrato anterior automáticamente se da por renovado el mismo por un año más???

    1. Estimada Ana
      El tema de la garantía no se encuentra normado, más bien responde a un acuerdo establecido en el contrato.
      Respecto a la renovación efectivamente la Ley de Inquilinato establece la duración mínima del contrato por dos año y la renovación del por una año más, por una sola vez.
      Saludos

    2. Estimada Ana
      Para que el Arrendador pueda solicitar el desahucio por anticipación al cumplimiento del plazo, debe notificarle con 90 días de anticipación a la terminación del contrato con un Notario Público.
      En su caso al parecer, ya pasaron los dos años y se encuentra cursando el tercero, por lo que el arrendador deberá notificarle con 90 días por lo menos de anticipación a la fecha de terminación del contrato; luego de lo cual cualquiera de las partes podrá solicitar el desahucio en cualquier tiempo.
      Saludos

  27. Estimado Doctor:
    Buenas tardes, soy inquilina y cada año el propietario me hace un nuevo contrato con un plazo de 1 año, pero ahora en marzo ya culminada el contrato, ahora el me entrego un nuevo contrato en el mes de abril indicando que debo pagarle 2 meses de anticipo como garantía, cuando hace mas de 2 años que alquile yo ya le pague un valor de garantía, y la verdad yo no estoy de acuerdo en pagar nuevamente un valor si yo voy a seguir arrendando el local. mi pregunta ahora es que debo hacer si quiero seguir sera que puedo seguir alquilando el local aduciendo que como no me hizo el contrato cuando culmino el contrato anterior automáticamente se da por renovado el mismo por un año mas o el me puede pedir que desocupe???

  28. Estimado doctor
    Tengo un contrato de arrendamiento notariado de duración dos años, faltan 2 meses para llegar a los dos años, pero yo ya voy a desocupar porque no puedo seguir pagando el arriendo y le comuniqué al dueño que no tengo el dinero y ya caí en un mes impago, así que en este próximo mes ya desocupó mi pregunta es en el contrato el arrendador puso una cláusula de que si yo me voy tengo que pagarle 1 mes de arriendo de indemnización, la pregunta es si esa cláusula es legal, yo pague dos meses de garantía y por eso ya voy a desocupar el Local que se puede hacer
    Muchas gracias por la ayuda

    1. Estimado Francisco Flores
      La primera recomendación es el diálogo, podrían llegar a un acuerdo amistoso en el que desocupa el local y hacen paso los arriendos con la garantía.
      En caso de no llegar a un acuerdo debe consultar a su abogado, ya que por una parte el contrato es ley para las partes, por lo que si se estableció una penalidad por incumplimiento debería cumplirse, pero el incumplimiento debe ser declarado y probado.
      Por otra parte los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

  29. Estimado doctor buen día
    Necesito arrendar un departamento para vivienda por 4 meses tendría algún problema al querer registrar ante el notario. Gracia de antemano por su respuesta

    1. Estimado Walter
      La Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración del contrato de arriendo para vivienda de dos años, sin embargo en el contrato se puede poner una clausula en la que las partes de mutuo acuerdo lo pueden dar por terminado anticipadamente, sin penalidad alguna para las partes.
      Por lo que le recomiendo hacer el contrato por dos años, indicando que se puede dar por terminado anticipadamente por acuerdo de las partes sin ninguna penalidad, con la firma de un acta de finiquito, entrega y recepción.
      Saludos

  30. Tengo un departamento que arrendé a un extranjero pero me está solicitando un contrato de arrendamiento notarizado a nombre de 2 personas porque quiere sacar una cuenta en el banco, mi pregunta es si se puede hacer eso y cuanto es lo mínimo porque ellos pagan 180 dólares y no les pedí garantía y es amoblado.
    Gracias

    1. Estimada María
      Los contratos de arriendo deben inscribirse en una notaría, no importa si se arrienda a una, dos o más persona, nacionales o extranjeras.
      La Ley de Inquilinato no establece un mínimo de valor del arriendo, lo que si establece es un valor máximo.
      Por otra parte la garantía no se encuentra normada, no consta en la Ley de Inquilinato.
      Saludos

  31. Mi estimado Dr. Mi efusivo saludo y agradecido por este espacio, que sin dudas nos sirve de mucha ayuda, insisto mil gracias.
    Mi Dr. La consulta mía es la siguiente: Tengo cuatro hijos con mi actual esposa, pero tengo dos hijos más con anteriores compromisos, de igual manera mi esposa actual tiene dos hijos con el anterior compromiso. De esto se desprende: «Mis hijos, los hijos de ella y nuestros hijos en común»
    El asunto es que adquirí dos departamentos con mí dinero y sin estar casado legalmente con mi actual esposa, pues mantuve unión libre por dieciocho años y PUSE UN DEPARTAMENTO SOLO A NOMBRE DE ELLA Y EL OTRO SOLO A NOMBRE MÍO, por obvias razones. Ahora ya somos casados, y como hemos procreado (4 hijos) mi esposa quiere realizar TESTAMENTO a nombre de mis dos hijos primeros y el departamento mío de igual forma quiero dejarles a mis dos hijos restantes, pues a nuestros fallecimientos no queremos dejarles problemas a nuestros hijos en común. Los otros hijos de nuestros compromisos anteriores ya son adultos, independientes y solventes económicamente. La pregunta es: qué nos recomienda hacer, DOS TESTAMENTOS ABIERTOS O CERRADOS, por separado o uno solo con las debidas especificaciones y por cuestión de costos. En la Notaría consta el valor de cada uno de ellos, ahora la inquietud es en ese valor está incluido la redacción de la MINUTA o tengo que contratar UN PROFESIONAL DE DERECHO, y cuánto me costaría más menos, para tener una idea.
    Gracias y reitero mis más efusivos y sinceros agradecimientos.

    1. Estimado Marco MANYARI
      Muchas gracias por sus saludos y felicitaciones.
      Respecto a su inquietud, le recomiendo hacer una donación de la nuda propiedad del inmueble a los hijos que Usted decida, y reservarse el usufructo de por vida.
      El testamento abierto o cerrado, si no cumple con las legítimas (es decir que su patrimonio deje a todos sus hijos), los hijos a los que no les dejó herencia, pueden demandar la reforma del testamento.
      El costo en la notaría es de acuerdo al avalúo del inmueble, y los valores se encuentran regulados por el Consejo de la Judicatura (todas las notarías cobramos el mismo valor a través del Sistema Informático Notarial); los costos notariales no incluyen el valor de la minuta, esta debe ser redactada por su abogado de confianza y los honorarios varían de acuerdo al abogado.
      Saludos

  32. Buenas noches. Firmamos un contrato de arriendo por 1 año. La dueña vive en España, no nos da facturas y no está legalizado el contrato. Dice que se le complica y que no nos puede dar y que como no nos puede dar, nos pide desocupar el departamento. Al insistir dijo que una tía nos puede dar facturas, pero la firma del contrato es con ella. Un tercero nos puede dar facturas? Se puede hacer algo para que la dueña legalice el contrato y evitar que nos desaloje? Además nos exige que le enviemos el pago de los servicios básicos, tema que en contrato dice que nosotros como inquilinos pagamos y todo está en regla, es nuestra obligación enviar esos recibos? Gracias por su respuesta.

    1. Estimada Alejandra
      La recomendación sería: para que la tía de la dueña del departamento le pueda dar facturas es necesario que firme el contrato de arrendamiento con esta persona, y este sea inscrito en una notaría, no es necesario justificar la propiedad del inmueble para poder arrendar y peor para inscribir el contrato.
      Saludos

      1. Gracias. Pero ahora nos dice que no nos va a renovar el contrato. Tengo entendido que un contrato de arrendamiento debe durar mínimo dos años. Que puedo hacer ante esto?

  33. DOCTOR
    Me puede ayudar a mi hijo le salió el cupo en un colegio municipal y le registre con la planilla de luz de la casa pero como requisito es el Contrato De Arrendamiento Notarizado pero la dueña de casa vive en USA y la mamá me arrendó y lo que me dijo es que no le dejo ningún poder ni documentos ya que igual para legalizar se necesita la copia de cedula y papeleta de votación sin ningún contrato ahora que necesito para ese trámite no me quiere ayudar ya que la hija le ha dicho que no ha ningún contrato ya que muy peligroso que eso es para quitarle la casa no entiende se cierra que otro documento me puede servir para cumplir con el requisito que me pide la institución

    DE ANTEMANO MUCHA GRACIAS

    1. Estimada Belén
      El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, y debe inscribirse si el canon de arrendamiento pasa del valor del salario básico unificado del trabajador en general, y la obligación de inscripción la tiene el Arrendador.
      Por otra parte si Usted desea probar que vive en el lugar donde presentó la planilla del servicio básico, tengo entendido que lo puede justificar con otros documentos como los pagos de servicios como de televisión a su nombre, o entrega de estados de cuenta de banco o tarjetas.
      Saludos

  34. Buenos días, un amigo me dio un departamento en anticresis por un año desde el mes de enero, le pedí que hiciéramos contrato pero se ha descuidado y aún no se lo realiza. Mi consulta es cuáles serían las consecuencias en caso de llegar el día que se cumpla el año y no pueda devolverme el dinero, que acción debería tomar, gracias.

    1. Estimado Marco
      La primera recomendación es realizar el contrato, y hacer constar el valor entregado, la descripción del inmueble y la forma y plazo de entrega del dinero y del inmueble.
      De no ser posible, le recomiendo, guardar la constancia del pago del dinero, ya sea mediante cheque, depósito o transferencia, con este comprobante puede demandar en vía ordinaria la devolución del dinero.
      Saludos

  35. Buenas tardes
    Por favor su ayuda es obligatorio nombrar un administrador cuando es una casa de 3 pisos y esta tiene 4 dueños cada dueño tiene su escritura de 1 local y 1 departamento; no existe lugares comunales, ni patio, ext?
    Un servidor público puede ser arrendatario? que tendría que hacer para poder legalizar el contrato, sacar ruc?
    Es indispensable emitir factura o solo un recibo por el arriendo?

    1. Estimada Maribel
      No es obligatorio para arrendar nombrar un administrador común cuando son varios los dueños de un inmueble, sin embargo si es recomendable a fin de evitar confusiones o problemas entre arrendadores y arrendatarios.
      Un servidor público puede ser arrendador o arrendatario sin problema.
      Todos los arrendadores están obligados a sacar ruc y a otorgar facturas por el cobro del canon de arrendamiento.
      Saludos

  36. Estimado,

    He estado en un departamento arrendando desde el 20 de junio de 2018. Los primeros 3 meses la arrendadora no me dio la bodega que correspondía. En febrero – Marzo – Abril, estuve viviendo en condiciones no óptimas, con la inhabilitación de una de las 3 habitaciones del departamento por reparaciones que la dueña demoró mucho tiempo. De ese tiempo, 2 semanas sin agua, y por eso en el mes de abril le desconté una suma del arriendo, debido a que aún no terminaban las reparaciones y seguía con la habitación inhabilitada. Yo había dado una garantía de 2 meses a la arrendadora. El mes pasado me notificó con documento simple, no por medio de una notaría, de que no renovaría el contrato, y yo le dije que ese mes se descontara de una parte de la garantía, lo cual ella aceptó.
    El día de hoy vino a hacer la revisión del inmueble, pues mañana se cumple el año, vio que todo se lo entrego en perfectas condiciones y dijo que me iba a descontar lo que yo le había descontado meses atrás por el tiempo que me tuvo esperando las reparaciones, y que no me daba el dinero completo, y que mañana tenía que salir del inmueble, porque ella va a entrar al departamento con las personas que van a remodelar.

    Debo irme mañana??

    1. Estimado Emnalis Hurtado
      La primera recomendación es el diálogo, si no pueden solucionarlo directamente, pueden acudir a un centro de mediación donde pueden llegar a un acuerdo en beneficio de las dos partes.
      Por otra parte, debo recordarle que los derechos del inquilino son irrenunciables, por lo que se entendería que la relación contractual de arriendo está vigente (no tiene valor la notificación si no es hecha por un notario, y el tiempo mínimo de duración de un contrato de arriendo para vivienda es de dos años) le recomendaría contratar un Abogado para que le defienda.
      Saludos

  37. Soy extranjera colombiana, me alquilaron un apartamento por el termino de 1 año, con una garantía de 1200$ y 600$ mensuales, el problema es que la propietaria del inmueble se encuentra fuera del país, y quien hace las veces de ser representante no tiene un poder notariado para firmar dicho contrato, como podría notariar el contrato ??

    1. Estimada Nelly Diaz
      Para arrendar un inmueble para vivienda, no es necesario justificar que es el propietario del inmueble, peor aún para inscribir un contrato de arriendo en una notaría.
      Sin embargo por su seguridad le recomiendo que la persona que le arriende justifique ser la administradora, o apoderada del o la dueña del inmueble, para esto si el dueño se encuentra fuera del país puede enviar un poder debidamente apostillado o a su vez otorgado ante el cónsul o embajador del Ecuador en el país donde se encuentre.
      Saludos

  38. Buenas días, Estimado.
    Mi papá alquila departamentos pero por su condición de salud, por el momento soy yo quien está a cargo de los mismos. Los contractos y recibos los he puesto a mi nombre sin poder alguno pero con un acuerdo verbal junto a mi padre. Aquello ¿me dificulta o prohíbe notariar los contratos? Puedo realizarlo sin poder alguno? Gracias espero su respuesta.

    1. Estimada Katherine
      Para arrendar e inscribir un contrato de arriendo no es necesario justificar la propiedad del inmueble que se está arrendando, pero si usted constar en el contrato de arriendo como apoderada de su padre, deberá agregar el poder para justificar la calidad en la que comparece al contrato.
      Saludos

  39. Buenas noches, estimado Dr. por medio de la presente quiero consultarle algunas dudas, estoy alquilando desde hace 8 meses un departamento en Quito y el arrendador me ha entregado durante este tiempo recibos de pago de esos que venden en las papelerías, lo cual me ocasiona un inconveniente al momento de hacer la declaración de impuestos, en este caso ¿cuál sería el mecanismo a seguir para poder exigir al arrendador las facturas registradas en el Sri? en el momento de solicitarles las mismas al arrendador, este alega que por ser de la tercera edad el no emite facturas.
    La siguiente duda es la siguiente, puede el arrendador cobrar intereses diario por día de atraso en el pago de alquiler?
    y la última pregunta: ¿en el caso de culminación del contrato y que el arrendatario no quiera cumplir con la cancelación de «la garantía» cuál sería el mecanismo para exigir el pago de la misma.

    De antemano muy agradecido por su ayuda.

    Saludos.

    1. Estimado Basilio Medina
      Es obligación del Arrendador inscribir el contrato de arriendo tanto en la notaria (cuando la renta mensual pase un salario básico unificado), inscribir en la oficina de arriendos del municipio, y otorgar la respectiva factura por el canon de arrendamiento al arrendatario, con IVA si el inmueble es arrendado para uso comercial y sin IVA si es arrendado para vivienda, sin importa si es o no de la tercera edad.
      Respecto a la falta de emisión de la factura puede poner una denuncia en el Servicio de Rentas Internas SRI.
      Respecto al cobro de intereses, solo podría cobrarse los mismos si el cobro de interés está expresamente establecido en el contrato de arriendo.
      Para la devolución de la garantía, en caso de negativa del arrendador puede demandar la devolución vía Sumaria con el patrocinio de su Abogado ante el Juez de la Unidad judicial Civil.
      Saludos

  40. Buenos días estimado Dr. Mi arrendador no me quiere devolver la garantía que se estipulo en el contrato, el contrato esta protocolizado en la Notaria pero no se inscribió en el Registro del municipio, y la garantía tampoco se entregó a la entidad pública encargada, mi pregunta es: Puedo demandar por el valor de la garantía y solicitar la multa por falta de inscripción en el Registro del Municipio? y que requisitos necesito si solo tengo el contrato notariado. Muchas gracias

    1. Estimado Sebastián

      Es obligación del Arrendador inscribir el contrato de arriendo tanto en la notaria (cuando la renta mensual pase un salario básico unificado), inscribir en la oficina de arriendos del municipio, y otorgar la respectiva factura por el canon de arrendamiento al arrendatario.
      Para la devolución de la garantía, en caso de negativa del arrendador, la multa por falta de inscripción del contrato puede demandar vía Sumaria con el patrocinio de su Abogado ante el Juez de la Unidad Judicial Civil.
      Saludos

  41. Buenos días mi consulta es hace un año alquile un departamento y supuestamente me hicieron un contrato por 5 años ya vamos a 1 año y han venido sucediendo problemas con la hija del dueño de casa el cual se hizo paso la garantía por pagos atrasados y quedamos en que se vivía y cada 8 se paga el arriendo del mes ya vivido y resulta q ahora nos gritan q no nos van a dejar sacar nuestras cosas diciendo q le debemos un mes yo quiero desocupar pero por lo menos que nos den unos días pero esta gente no entiende además el contrato nunca registraron en el inquilinato como puedo hacer o donde debo acudir por favor.

    1. Estimada Jeaneth Suquillo
      La primera recomendación es tratar de solucionar directamente estos inconvenientes, de no ser posible le recomiendo acercarse al centro de mediación más cercano, a fin de que con la ayuda de un mediador, que es un tercero imparcial, puedan llegar a un arreglo amigable en beneficio de las dos partes.
      Saludos

  42. Buenas tardes Dr. Qué pasa si la persona con la que firme el contrato de arriendo no es la dueña del bien como estipula en el contrato, registro en Notaria luego de tres meses y luego me entero que la mamá o el papá es el dueño del bien, como debería proceder? muchas gracias DR.

    1. Estimado Andrés
      Para arrendar un inmueble no es necesario justificar la propiedad del inmueble, lo importante es que exista contrato de arrendamiento escrito, inscrito, y se entreguen los correspondientes comprobantes del pago del arriendo.
      El hecho de que sea la hija la arrendadora no nulita el contrato de arriendo.
      Claro que la recomendación es en lo posible arrendar al dueño del inmueble.
      Saludos

  43. Buenos Días Dr.!
    Admirando primeramente su excelente trabajo a la comunidad al contestar las inquietudes de cada uno de los ciudadanos, me permito hacerle una pregunta direccionada a fundamentar el contenido de mi tesis referente al vació legal que se enmarca dentro del ámbito de la Ley de Inquilinato en lo que no hace referencia de los predios ubicados en el sector rural. Mi pregunta es,
    Cómo se llevan a cabo la inscripción de los contratos de Arrendamiento en el Sector Rural?

    1. Estimada Martha Elizabeth Solano Mera
      Muchas Gracias por sus comentarios.
      Para que un contrato de arrendamiento se someta a Ley de Inquilinato, sea en el sector Urbano o en el sector Rural se requiere que sea destinado a vivienda, conforme el artículo 51 de la Ley de Inquilinato:
      “Artículo 51.- [Caso de arrendamiento de vivienda rural].- El arrendamiento de toda clase de inmuebles comprendidos en los perímetros urbanos y de locales para la vivienda, vivienda y taller y vivienda y comercio en los perímetros rurales; el anticresis de locales para vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller; y las controversias derivadas de la relación de vecindad exclusivamente en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, estarán sujetos a lo que dispone esta Ley, solo en lo referente a competencia y procedimiento.
      Regirá también para estos contratos las disposiciones de los artículos 4, 5 y 13”.
      Respecto de la Inscripción la atribución del artículo 18 numeral 36 de la Ley Notarial, es tan amplio que pueden inscribirse todo tipo de contratos de arriendo.
      ARRENDAMIENTO DE PREDIOS AGRICOLAS
      El arrendamiento de predios agrícolas, no está sujeto a la Ley de Inquilinato, estos contratos pueden realizarse por escrito mediante documento privado o escritura pública.
      La principal diferencia es que el predio rural no sea destinado para vivienda, vivienda y comercio, y vivienda y taller, sino más bien a la explotación agrícola.
      Estos contratos se encuentran regulados por la LEY ORGÁNICA DE TIERRAS RURALES Y TERRITORIOS ANCESTRALES:
      “Artículo 92.- De los contratos agrarios.- Los contratos agrarios regulados especialmente por esta Ley son los siguientes: de administración productiva; asociativo agrario, de compraventa anticipada, de compraventa agraria, de arrendamiento agrario y de permuta de la propiedad agraria.
      En el ámbito de aplicación de esta Ley, se pueden celebrar cualquiera de los actos y contratos no prohibidos en la legislación vigente”.
      Saludos

  44. Buenas tardes..
    Quisiera que me ayuden con una consulta tengo un contrato de arriendo firmado desde hace 7 meses pero no fue registrado por parte del arrendador.

    He solicitado al arrendador que lo inscriba en el registro de inquilinato, pero hasta la fecha no lo ha hecho.
    La consulta es cuál es el proceso para registrarlo hay un tiempo límite y quien debe pagar por los tramites

    1. Estimado Cesar Panchi
      La obligación de la inscripción la tiene el Arrendador, en un plazo de 30 días, si no lo hace puede ser objeto de multas que la impone el JUEZ.
      Para la inscripción debe acercarse a la notaría más cercana, con el contrato de arriendo por triplicado y un juego de copias de cédulas y certificados de votación del arrendador y el arrendatario.
      Saludos

  45. Buenas tardes Dr.
    Tengo una oficina en arriendo desde más de 1 año y un contrato escrito y firmado por las 2 partes, pero no lo inscribí ni registré, es menor al SBU, el contrato establecía un plazo de 6 meses con posibilidad de renovación en común acuerdo, ahora bien no ha habido renovación en común acuerdo ni nada parecido y el Señor me debe ya 4 meses , cada vez me asegura que va a pagarme todo, paga un poco pero el tiempo de mora aumenta, yo le pido en cada oportunidad que me entregue la oficina.
    Que puedo hacer para legalmente obligarle a desocupar y en lo posible me pague.
    Gracias su ayuda.

    1. Estimado Marcelo Prieto
      Le recomiendo contratar los servicios de un abogado a fin de que demande en vía sumaria la terminación del contrato de arriendo por falta de pago, y el pago de los cánones adeudados.
      Para presentar la demanda le recomiendo inscribir el contrato de arriendo en una notaría y en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

      1. Muchas gracias por su consejo Dr., y como hago para inscribir y registrar el contrato si no tengo la cedula ni papeleta, será posible sin estos inscribirlo en una notaría y en el municipio.-gracias su ayuda

  46. Buenas tardes una consulta si me ayuda por favor.
    Alquile un departamento en marzo del 2018 con contrato por un año, al caducarse el arrendante me dijo que la dejara quedarse unos meses porque está haciendo su casa, hasta ahora sigue aquí, yo quiero que ya me desocupe, que puedo hacer?, el problema es que el contrato ya caduco y no esta notarizado, espero una respuesta, muchas gracias.

    1. Estimada Rosa Quintero
      La Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración de contratos de arrendamiento para vivienda en 2 años.
      Por lo que pese a que en el contrato conste un año, la Ley de Inquilinato prevalece.
      Le recomiendo inscribir el contrato que tiene suscrito en una notaría y notificar el desahucio por anticipación del Arrendador.
      Saludos

  47. Muy buenas tardes estimado Doctor.
    Primeramente felicitándole por esta labor que muy pocos lo pueden hacer de muy buena manera como lo hace usted.
    Mi pregunta es la siguiente, hace ya 9 meses que obtuve un departamento en anticresis y por lo cual la dueña del departamento me cobro una garantía, me llegué a enterar que debo hacerle inscribir el contrato de anticresis en el registro de la propiedad.
    1. Es correcto que la señora cobre una garantía, cuando estamos hablando de un contrato de anticresis?
    2. Quien debe hacerlo inscribir el contrato de anticresis en el registro de la propiedad?
    3. Qué documentos debe llevar al registro de la propiedad en caso que yo deba hacerlo inscribir?

    Pregunto esto ya me entero que la señora dueña esta por realizar un préstamo, hipotecando la casa, y me parece que no puede hipotecar la parte de la casa donde estoy habitando.

    Gracias de antemano por la ayuda brindada.

    1. Estimado Jorge Ruiz
      Muchas gracias por sus felicitaciones.
      No existe la obligación de inscripción del contrato de anticresis en el Registro de la Propiedad, más bien es recomendable inscribirlo, para esto debe constar en el contrato de anticresis una clausula en la que se disponga la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
      Respecto a la garantía, no existe disposición legal respecto a este valor, sin embargo esta garantía puede establecerse en el contrato, como por ejemplo: puede ser en garantía de los muebles en caso de ser un inmueble amoblado, etc.
      Respecto a la hipoteca, procede sin problema, pero es recomendable que el Banco conozca que el inmueble se encuentra dado en anticresis.
      Saludos

  48. Buenos días
    Rentamos un departamento con mi esposa por un período de dos años, en el contrato hay una cláusula que dice que si nos vamos antes de la terminación debemos pagar dos meses de arriendo, eso es legal? Pagamos una garantía de dos meses y debemos salir antes porque nos vamos de viaje, adicional a esto nunca nos dieron una copia del contrato registrado.

    Gracias por su ayuda

    1. Estimado Roberto Moscoso
      Le recuerdo que el contrato es Ley para las partes, si se estableció esa penalidad en el contrato en teoría debería cumplirse.
      Por otra parte hay que tomar en cuenta que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      La recomendación es el diálogo, y tratar de llegar a un acuerdo en beneficio de las dos partes arrendador y arrendatario, de ser el caso puede acudir a un centro de mediación autorizado por el Consejo de la Judicatura, donde con la asistencia de un mediador pueden llegar a un acuerdo.
      Saludos

  49. Buen día, felicito y agradezco, su valiosa ayuda al responder las inquietudes que nos guían mucho.
    Tengo un inquilino desde hace 1 año y 3 meses, no paga puntual, en ocasiones en partes la cantidad del arriendo, el pago de servicios básicos lo hace con impuntualidad llegando al corte de uno de ellos. Mi pregunta es
    1. Quiere poner internet en el servicio de teléfono, puedo oponerme a eso, porque no quiero que también corten la próxima vez el teléfono.

    1. Estimada Elizabeth
      Muchas gracias por sus felicitaciones.
      El acceso a internet en la actualidad está considerado como un servicio, por lo que no podría oponerse a que el inquilino contrate ese servicio.
      Le recomiendo, converse con su inquilino ya que existen otras opciones de contratación del servicio de internet en el que el inquilino es quien suscribe el contrato por el servicio y no se carga a la línea telefónica.
      Saludos

  50. Estimado Dr. arrendé una suite hace 5 meses por medio de una corredora pago $ 520 de arriendo me hizo depositar en la cuenta del esposo la cantidad de $1590 de garantía y el Primer mes de arriendo, el contrato no está legalizado actualmente debo tres meses de arriendo y el dueño de la suite me ha dicho que desocupe la suite el atraso. Se debe quede sin trabajo Dr. que puedo hacer en este caso

    1. Estimado Nelson
      Lamento mucho su situación, le recomiendo hablar con el arrendador a fin de tratar de llegar a un acuerdo.
      Le recuerdo que una de las causas para la terminación anticipada del contrato de arrendamiento es la falta de pago por más de dos meses.
      Saludos

  51. Buenas tardes, arrende un departamento para mi solo valorado en 220, el primero de agosto, pero empezaría a correr cada 10 de cada mes y me cobraría un proporcional de los 10 días del mes de agosto, se hizo un contrato para dos años para lo cual me pido dos meses de garantía y uno de arriendo, le dije que solo tenia un mes de garantía y un mes de arriendo es decir 440 dolares y que a mediados del mismo mes le entregaba el otro canon de garantía y el proporcional de los 10 días de arriendo es decir 290 dolares y el dueño acepto, se hizo un contrato para dos años y en el mismo contrato registro el acuerdo verbal del pago de la garantía y la fecha en que se haría es decir mediados de agosto todo quedo en orden pero el problema surge cuando a los primeros días de estar viviendo en el departamento se me presento una plaga de cucarachas que aparecen con mayor descontrol en la noches a la primera semana le dije al dueño de la novedad y que ya había fumigado en todos esos 8 días que llevaba ocupando el departamento es decir el 8 de agosto le dije que el problema continuaba a lo cual me respondió que compre un fungicida mas fuerte y que el me rembolsaba el valor, tome en cuenta su recomendación y lo hice lamentablemente el problema siguió a lo cual a los 5 días posterior manifesté al dueño de casa que el problema sigue es decir fecha del 13 de agosto y también le dije mi deseo de terminar y desocupar el departamento al termino del mes también le pedí que se me rembolse el mes de garantía debido a que yo termino el contrato por situaciones de sanidad ella me ofreció que traería a un experto para la fumigacion pero yo le dije que no quiero arriesgarme a que en unos meses el problema vuelva a surgir por tanto no deseo seguir en el departamento a lo cual el dueño me dice que me esta ofreciendo una solución y como no la acepto entonces va hacer efectiva la clausula de penalidad del canon de arriendo es decir que se va a quedar con mi mes de garantía a lo cual yo le dije que estoy en desacuerdo por que yo estoy desocupando por algo que me perjudica a nivel de salud no por que estoy incumpliendo con lo pactado, adicional como al parecer esto se hizo a través de una inmobiliaria y que ellos se quedaron con un canon de garantía como pago de sus servicios y que acepta que me vaya pero que el no me va a devolver nada por que no tiene ese dinero entonces le dije que me quedo hasta el 15 de septiembre que de esos 220 que me debería devolver haga paso los 15 días proporcionales del mes de septiembre que serian 110 y servicios básico que no sumaria mas de 40 o 50 dolares poniendo un aproximado es decir un total de 160 dolares y así quedamos en paz y me dijo que le deje consultar con la inmobiliaria y hoy me escribe unos de los supuestos abogados de esa inmobiliaria diciendo que le debo 200 dolares por canon de arrendamiento .Que debo hacer?

    1. Estimado Rodrigo
      Le recomiendo tratar de solucionar este inconveniente con el diálogo, y de ser posible con la asistencia de un mediador, en un centro de mediación de la Función Judicial, estos centros son gratuitos y le pueden ayudar a llegar a un acuerdo con su Arrendador.
      Por otra parte debo recordarle que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

  52. Dr. Buenos días. Quería saber si puedo notariar un contrato de arrendamiento de un local que está firmado por las partes, y empezó a correr en el mes de mayo y ahora se necesita notariar por lo que se llegue a necesitar posteriormente, y cuales son los requisitos. Gracias.

    1. Estimado Gregory Lunar
      Sin problema, necesita llevar a la notaría tres contratos originales firmados con tinta azul, y un juego de copias a color de cedulas y certificado de votación del Arrendador y Arrendatario.
      Saludos

  53. Saludos.
    Es loable su labor, espero pueda dar respuesta a mis inquietudes.
    1.- Si el canon pactado entre inquilino y arrendador es mayor al valor máximo regulado por el municipio (Ejem. Según las cuentas de porcentajes y divisiones basadas en el valor del predio, un local tiene un techo absurdo de alquiler valorado en $30). El inquilino puede demandar al arrendador por cobro exagerado!!!?? O esto no procede o no es válido pues en el contrato se acuerda que el valor es mucho mayor a los 30 dólares?.
    Por favor como debo redactar el contrato para librarme de una futura demanda por cobro exagerado o indebido?
    2.- Como arrendador solo pido el valor de un canon de garantía, pero en una de las clausulas si resalto que este no puede ser usado como alquiler, pues está garantizando el pago de daños menores en el local o para cubrir el pago de planillas de luz.
    3.- Como arrendador solo pido dos meses de arriendo (uno de garantía y otro que es de consumo). Por ello en una de las clausulas consta el compromiso de parte del inquilino en no demorar su pago en más de 5 días a la fecha mensual pactada.
    Estos son los tres puntos en los cuales me gustaría que me oriente y si le es posible envíeme ejemplos de cómo debo redactar un contrato de alquiler de local comercial en el cual quede cubierto estos 3 puntos y otros más que considere Ud. pertinente.
    De antemano quedo ante Ud. agradecido.

    1. Estimado(a) RT
      Si el arrendamiento es solo para local comercial, es decir no es para vivienda y lo cal comercial, puede sujetarse al Código de Comercio, y no a la Ley de Inquilinato, y por tanto no aplicaría el canon mínimo de arrendamiento.
      Respecto a la garantía, esto no se encuentra normado en ninguna disposición legal, por lo que esta estaría regulada en el contrato, por lo que se puede establecer las condiciones que de común acuerdo lleguen los contratantes.
      Saludos

  54. El notario no me quiso hacer el reconocimiento de firmas y hacer el correspondiente registro del contrato de arriendo comercial por que según él el principal requisito para realizar este trámite es llevar los pagos de los predios del inmueble al día es cierto esto??? Yo les pregunto por qué primera vez que me piden este requisito antes no me lo pedían.

    1. Estimado Christian
      Lo que debe hacer es inscribir el contrato de arriendo en la notaría, no es necesario presentar el pago del impuesto predial al día.
      Saludos

  55. En el caso de que se haya inscrito un contrato de arrendamiento en la notaría, pero no se lo inscribió en la oficina de registro de arrendamientos del cantón donde está el inmueble, en caso de demandar se le impondrá la multa que habla el art. 14 de la ley de inquilinato?
    o puedo registrar registrarlo en cualquier momento en la oficina de arrendamiento?

    1. Estimada Geovanna
      Le recomiendo inscribir el contrato en al oficina de arriendos del cantón donde se encuentra el inmueble, no importa que haya pasado los treinta días.
      La multa la impone el Juez a petición de parte, no de oficio.
      Saludos

  56. Saludos Dr. Una consulta tengo una propiedad en el campo, le tengo arrendado pero no tengo ningún contrato de arrendamiento. Es necesario realizarlo?

    1. Estimado Diego
      Efectivamente, le recomiendo hacer el contrato por escrito, y adicional a ello, si también el arriendo es para vivienda inscribirlo en una notaría.
      Saludos

  57. Buenas día una consulta arrendaba un departamento en Quito pero faltando un mes para cumplirse el contrato devolví el departamento al dueño .por lo que deje la garantía de dos meses que le había entregado al inicio del contrato para que con esos valores realice los arreglos necesarios en el departamento. Pero ahora me llama y me menciona que le debo de medio arriendo por que el pierde por los arreglos que tuvo que hacer y cómo le faltó dinero ya que salió más del valor de la garantía que le dejé entonces que le debo también la diferencia. Entonces no sé cómo actuar en este caso por qué la garantía con la que se quedó es de 800 usd. Y el departamento solo tenía arreglos de pintura que son los cotidianos.

    1. Estimado Carlos Villacorte
      La primera recomendación es el diálogo, sin embargo en su caso de no llegar a un acuerdo, esperaría a que su ex arrendador le demande.
      Saludos

  58. Felicito su labor solidaria con el prójimo, solo almas nobles de virtuoso corazón tienen la paciencia suya para orientar el cotidiano vivir de la relación contractual arrendador- inquilino y la Ley que nos rige.
    Después de saludarlo así. Muy merecidamente, respetuosamente le manifiesto: Soy arrendador de un local comercial; tengo un solo contrato en original al que le falta el certificado de votación de la inquilina; por lo que sin tener los tres ejemplares en originales, para proceder a la inscripción en la Notaría; pregunto 1. Como Hago para inscribir el contrato, cuando tengo solo un original de dicho contrato, podré adjuntar solo copias de él? y; 2.-Puedo inscribirlo sin el certificado de votación de la Inquilina?. Lo obvio sería solicitar la firma de las otras dos copias a la inquilina y solicitarle la copia de su certif. de votación; pero esto realmente se ha tornado imposible debido a la mala fe de esta mujer que debiendo inclusive pensiones de arriendo y de energía eléctrica, ha dejado subarrendando sin ningún consentimiento mío el local arrendado, despareciendo de la ciudad y dejándome en una total estado de indefensión, por eso me urge inscribir para demandar la terminación del C. de arriendo, pero se necesita inscribirlo naturalmente. Agradezco su respuesta. Atte.

    1. Estimado José Francisco Jiménez
      En estos casos, lo que debe hacer es sacar dos copias certificadas del contrato de arrendamiento original en la notaría, para inscribir el original y las dos copias certificadas, en la inscripción la notaría se quedará con el original, y le entregará dos copias certificadas con la razón de inscripción.
      Respecto a la falta del certificado de votación, en la solicitud de inscripción debe indicar que el inquilino se niega a entregarle, y que solicita la inscripción sin el certificado de votación para poder demandar, y que no se le deje en indefensión.
      Saludos

  59. Buenas día una consulta arrendada un departamento en Quito pero faltando un mes para cumplirse el contrato devolvi el departamento al dueño .por lo que deje la garantía de dos meses que le había entregado al inicio del contrato para que con esos valores realice los arreglos necesarios en el departamento. Pero ahora me llama y me menciona que le debo de medio arriendo por que el pierde por los arreglos que tuvo que hacer y como le faltó dinero ya que salió más del valor de la garantía que le dejé entonces que le debo también la diferencia. Entonces no se como actuar en este caso por qué la garantía con la que se quedó es de 800 usd. Y el departamento solo tenía arreglos de pintura que son los cotidianos.

  60. Buenas noches
    Quisiera que me ayudara con una inquietud soy de Guayaquil
    Lo que pasa es que mi mami no se encuentra en el país y ella quiere alquilar su casa
    No habría problema si yo hago el contrato de arrendamiento
    El valor es de $80
    Ya que el sr inquilino tendría que sacar medidor y le solicitan un contrato de arrendamiento
    Gracias

    1. Estimada Nicole
      Sin problema puede hacer el contrato, pero le recomiendo que su madre le envíe un poder especial para que pueda administrar el inmueble y evitar problemas futuros.
      Saludos

  61. Buen día
    Una consulta
    Para sacar un medidor de luz es necesario que el contrato de arrendamiento sea por la dueña de casa?
    Ya que ella no se encuentra en el país y yo como hija lo pudiera hacer?
    Pero no tengo ningún poder!
    Espero me ayude
    Gracias

    1. Estimada Nicole
      Le recomiendo hacer el contrato de arriendo en el que indique ser hija de la propietaria, en calidad de arrendadora.
      Saludos

  62. Buenas noches. Hace 10 años compré un departamento que estaba alquilado. Yo les hice contrato a los inquilinos que allí vivían y han seguido ahí desde entonces. El primer contrato que hice fue en el 2009 y se fue renovando hasta el 2018, pero por falta de conocimiento nunca inscribí ninguno de los contratos. En todo este tiempo el canon de arrendamiento ha sido el mismo. Actualmente estoy interesada en vender el departamento y además sospecho que la inquilina está subarrendándolo sin mi conocimiento y peor aún sin mi consentimiento. Me gustaría saber si tendré algún tipo de problemas por no haber inscrito los contratos y cuáles serían los pasos a seguir.

    1. Estimada Susana Castro
      Le recomiendo inscribir el último contrato de arrendamiento que tenga, y vender el inmueble, el nuevo propietario tiene 30 días para notificar el desahucio por transferencia de dominio.
      Saludos

  63. Buenas noches. El contrato de arriendo termina el 31 de septiembre. Están desocupando y recién me avisaron el 28 de agosto y exigen la devolución de la garantía. El contrato no está registrado. Puedo registrarlo de inmediato o que puedo hacer?

    1. Estimada Catalina Arias
      El tema de la garantía no se encuentra regulado en la Ley, sin embargo para que sea aplicable debe constar en el contrato, le recomiendo primeramente el diálogo y tratar de llegar a un acuerdo.
      Le recuerdo que los derechos del inquilino son irrenunciables.
      Saludos

  64. Buenas tardes Dr.

    El contrato de arrendamiento se puede inscribir en cualquier notaría del país, o es necesario que sea en una notaría del cantón en que se encuentra la propiedad?, gracias

  65. Estimado Dr. Otra consulta, no he sufragado porque vivo fuera del país, por lo tanto no tengo el respectivo certificado. Se puede efectuar el registro del contrato sin este documento?, gracias

    1. Estimado Carlos Andrade
      Así es, debe adjuntar su pasaporte en el que indique su fecha de entrada, y en el contrato debe constar que Usted vive fuera del país.
      Saludos

  66. Buenas tardes Dr. una consulta cuando se celebra un contrato de arrendamiento con un año de duración con un precio, mi duda es, ese precio se mantiene por todo el año del contrato o se modifica. Ej. ingreso a vivir en mayo y en diciembre el arrendatario ya me dice que en enero ya tengo que pagar otro valor superior por las situaciones de la inflación y no sé qué más.

    1. Estimado Gabriel Mora
      Los incrementos del valor del canon de arrendamiento deben haberse establecido en el contrato, caso contrario no cabe el incremento.
      Le recuerdo que los derechos del inquilino son irrenunciables, inclusive los valores del canon de arrendamiento no pueden superar a la décima parte del avalúo del inmueble dividido para doce.
      Saludos

  67. Buenas tardes Doctor ,
    Por favor me ayuda con información detallada de los documentos o requisitos legales en caso de dar arriendo a un ciudadano venezolano y poder así inscribir el contrato ante una Notaría sin rechazo alguno .
    Muchas gracias.

  68. Buenas noches Doctor.
    Mi suegra Arrendo un departamento hace un año a una familia, solicitó las cédula y papeleta de votación, pero durante el año se ha insistido por los documentos para realización de contrato sin obtener respuesta. Deben 9 meses y al no tener contrato mi suegra se ve atada de manos, se ve atada de manos. Nunca emitió factura. Por lo que no hay registro alguno del inicio del arrendamiento. Los inquilinos No quieren desocupar el departamento y además no pagan los servicios básicos, lo que ha causado que mi suegra este en mora. Que puede hacer? está desesperada. No le interesa que paguen, pero sí que se vayan. Gracias por su ayuda.

    1. Estimada Miryan Chicaiza
      Le recomiendo hacer una declaración juramentada de la inexistencia de contrato de arrendamiento escrito, de conformidad al Artículo 47 y la Disposición General Primera de la Ley de Inquilinato, para demandar vía sumaria la Terminación del Contrato de Arrendamiento y el pago de los cánones adeudados.
      Saludos

  69. Buenas noches Doctor. Desde el mes de febrero arrendamos junto a mi esposo una vivienda pero desde el mes de marzo la inquilina ha pagado los arriendos de manera irregular y al momento me adeuda de tres meses de arriendo y de la garantía el 50%. Se realizó el contrato de arrendamiento (2 originales ) con las firmas correspondientes y no me ha entregado hasta la fecha la copia de la cédula ni papeleta de votación. Además ha tomado una actitud grosera y prepotente donde manifiesta que no saldrá hasta que le llega un documento legal y que pagará cuando pueda. Doctor por favor ayúdeme indicando cómo procedo pues lamentablemente no había registrado el contrato. Espero su respuesta y gracias por permitirnos recibir su asesoría por este medio. Cordialmente Luz

    1. Estimada Luz
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana, indicando que no cuenta con la copia de cedula y certificado de votación de la inquilina, y que solicita la inscripción sin las copias, con el objeto de poder presentar la demanda de terminación de contrato por falta de pago, y no quedar en la indefensión.
      Saludos

  70. Hola buenas tardes disculpe
    Quisiera saber cuándo uno alquila una casa y te piden un mes de depósito y un mes adelantado uno por ende tiene que empezar a pagar otra vez es al segundo mes, dígame por favor si estoy equivocado, por que los arriendos se pagan mes vivido mes pagado o se pagan anticipados gracias espero su pronta respuesta

    1. Estimado Audis
      El arriendo se paga de conformidad a lo establecido en el contrato, y puede ser por anticipado o a mes vencido, por acuerdo de las partes, no existe una disposición legal que establezca la fecha del pago.
      Saludos

  71. Buenos días estimado sr Paul Arellano ,quisiera que me Oriente en una situación de alquiler que estoy pasando hace un mes y días es decir el 25 de septiembre me cambie a una urbanización privada vía salitre una casa muy Bonita muy cómoda con bonitos acabados ,pero estando viviendo ahí comienzo a tener varias irregularidades dentro de la urbanización se describo a continuación a los 3 días el patio de atrás Villa que alquilo se percibe olores fuertes de que alguien fuma alguna sustancia que parece marihuana eso es todos los días a las 5.30 de la mañana no puedo decir quien es porque soy varios patios en la parte de atrás pero a mí me llega esa molesto hedor de distancia, otro punto es que en esa urbanización hay demasiado perros que ladran mañana tarde y noche ni siquiera se puede descansar un leve siesta x que si un perro comienza a ladrar se hace una cadena y eso es por la parte frontal y de atrás hay ratas y de remate cuento con una cisterna que está en un estado no apto para el ser humano la dueña la hizo limpiar pero esta ya se ve el enlucido y poquitas partes bien leves de que han impermeabilizado pero de hace tiempo yo abro la llave y sale una agua un poco sucia y también cuando alquila en un lugar así urbanización es por disfrutar de una paz y del complejo que resulta que casi todos los fines de semanas la alquilan y en esta urbanización no es como en otras que cuando llega un sábado uno quiere disfrutar del complejo oh sorpresa que está alquilado y aquí cuando alquilan hacen todo el complejo no es como en otras urbanizaciones que alquilan el lugar específico para la fiesta pero uno puede usar la piscina de niños y adultos y además en el parque se encuentran tiradas pipas de manzanas que alguien consume y los deja ahí tirado que insegura me siento ahí pago 500 mensual pero en el primer veo y vivo todo esto y como inquilina creo que tengo el derecho a pedir arreglos pero la dueña dice que ella no va arreglar que me acoja al contrato pero si un timbre no quiere arreglar le dije que con una cisterna así no puedo seguir viviendo ahí, que con estar percibiendo esa marihuana no puedo que los ladridos de animales me están alterando mi paz que y ella me dice que me acoja al contrato que hay una penalidad si me cambio antes de tiempo y como la dueña es abogada me dice cosas que me intimida y no sé qué hacer pero lo cierto es que yo no quiero seguir viviendo ahí y además una inquietud el contrato no está notarizado ya paso el mes y me pide que le dé plata para notarizar primera vez que un dueño de casa me dice eso vivo alquilando años quisiera que me ayude me asesore que debo hacer porque yo me quiero ir de aquí y ella me dice que todo lo que pasa fuera de la casa en base a lo de los perros que ella no puede hacer nada por la ley ampara a los animales y de la marihuana que ha de ser alguien que puedo hacerlo porque la ley permite consumir libremente ciertos gramos y que yo ponga la queja en administración y firme y diga que patio pero eso no es lo correcto x que me pueden poner una demanda de injuria por señalar sin base x que no sé qué persona es solo.se q.es por los patio de atrás y si esa persona está unida a alguien. Pesado de la mafia me pueden hacer cosas ayúdeme dígame cuales son mis derechos por favor como inquilina sobre todo yo ya no quiero vivir ahí si con un mes me pasa todo esto imagínese vivir un año saluditos estimado y millón de bendiciones

    1. Estimada Kiara Alvarado
      Le recomiendo el diálogo, a fin de que pueda llegar a un acuerdo con la arrendadora, para esto puede acudir a cualquier centro de mediación de la Junción Judicial, son gratuitos y le van a ayudar a solucionar su problema, por lo que leo Usted tiene sus razones, y la arrendadora también.
      Saludos

  72. Gracias estimado pero ya ayer me dijo la dueña que nos veremos en los tribunales y que no puedo sacar nada ese proceso es corto o demora la sra no quiere aceptar el diálogo ella quiere que yo le pague un mes y que ahí si le desocupe pero si tengo dado 1000 dólares y el detalle esta en que ella contrata corredora y ese dinero de comisión que ella da es plata arriendo quiere que yo se lo paguen no entiendo por que me pide que 500 más pague y ahí si me puedo ir la.sra se maneja en base a lo que le conviene y además estimado puede asesorarme en que me.ayuda que el contrato de arriendo no está notarizado solo hay una copia firmada por mi esposo y el garante y nunca mi esposo a firmado en presencia del notario eso es a favor mío o ella puede proceder a la demanda y además a mi la.corredora varias veces le pedimos que nos entregue las llaves de la casa en en el inmueble pero ella nunca quiso y lo que hizo fue ir a dejarle las llaves al lugar d trabajo de mi esposo un día antes y eso a mi nunca me a pasado

  73. Buenas tardes doctor por favor quisiera que me ayidara con una consulta… Yo alquile mi casa hace 4 meses y no me han pagado ni la garantia completa y ya van dos meses sin pagar.. La persona con la que hice el contrato me he enterado que esta preso y los padres que son los que viven en mi casa no se quieren ir y dicen que se van solo con la orden de un juez…que puedo hacer..
    Hace poco legalice en contrato en una notaria

  74. Buenas Noches Estimado Doctor!!
    Tengo una consulta voy a rentar por primera vez mi casa, que pasos debo seguir para realizar de forma legal y evitar inconvenientes a futuro.
    Cómo debo realizar un contrato? debo tener ruc y emitir factura? Agradezco su gentil respuesta

    1. Estimada Gabriela Vallejo
      Le recomiendo hacer el contrato de arrendamiento por escrito, por triplicado, e inscriba en la notaría más cercana, luego inscriba en la oficina de arriendos del municipio, recuerde que el tiempo de duración mínima establecida en la Ley para contratos de arrendamiento para vivienda es de dos años.
      Si gusta puede encontrar un modelo de contrato de arriendo y los pasos para dar por terminado en mi obra MANUAL PRACTICO DEL DESAHUCIO, de la Corporación de Estudios y Publicaciones CEP, que le invito a adquirirla.
      Saludos

  75. Buenos días Dr. Arellano,
    Muchas gracias por su gentileza para atender por este medio las dudas de los ciudadanos.
    Quería consultarle cuánto tiempo demora para que se dicte la resolución de que unos inquilinos que no pagan sean desalojados. Un tío que vive en USA arrendó su casa en Tumbaco a un ciudadano Colombiano y este hombre pagó el primer año de arriendo con muchos retrasos y hace tres años no paga nada. Mi tío lleva el proceso de desalojo con una abogada que le dice que el proceso es lento y que no se puede hacer nada. El inquilino ahora ya ni aparece en la casa, están viviendo unas personas que vivían con él (la verdad no sabemos ni quienes son). Hace un año y medio se inició el trámite con la abogada y hasta ahora no hay resultados. La casa está ubicada en un conjunto y los administradores del mismo nos llaman la atención (a nosotros porque mi tío no vive acá) diciendo que estos inquilinos no tienen las mínimas normas de urbanidad, no limpian las suciedades de los perros y que por último en el pequeño patio de atrás de la casa han puesto animales de granja y que todo el conjunto huele mal. Son personas a las que no les importa el resto y viven sin pagar nada de arriendo ni alícuota.
    Por favor quisiera tener una pista de en qué se pueden enmarcar para que este tipo de arrendadores sea tan protegidos y no se les pueda desalojar a pesar de los múltiples abusos.

    Le quedo agradecida de su respuesta.

    1. Estimada Paulina Herrera C.
      Lamento mucho la demora del proceso, le recomiendo contratar otro abogado a fin de que revise el proceso y detecte lo que está demorando el mismo.
      Desde la vigencia del COGEP los procesos son más ágiles, me llama la atención tanta demora.
      La única solución que tiene es la vía judicial.
      Saludos

  76. Buenos días en una institución financiera me solicitaron una carta de arrendamiento notariada quisiera que me ayude con requisitos para notariar la carta o tiene que ser el contrato de arriendo el que lo hacen notarias gracias su gentil ayuda

    1. Estimada María José Moran
      Lo que debe hacer es inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana, debe llevar tres ejemplares firmados con azul, y un juego de copia de las cedulas, certificados de votación, y de ser el caso ruc y nombramientos.
      Saludos

  77. Buenas tardes,
    Mi pregunta es si es obligatorio hacer un contrato de arriendo por dos años ya que el mismo inquilino me solicito hacerlo solo por un año.
    Muchas gracias

    1. Estimada Amanda Marcillo
      Efectivamente la Ley de Inquilinato, establece como tiempo de duración mínima para los contratos de arrendamiento para vivienda, o vivienda taller, o vivienda local, en dos años.
      Saludos

  78. Muy buenos días, quería saber si un inquilino vive por algunos años más de 10 años en una vivienda, y los dueños quieren venderla en algún momento, hay algún obstáculo en el trámite de venta, considerando que los inquilinos están por décadas alquilando, con la renovación cada 2 años de los contratos de arriendo?. Le hago esta pregunta por qué se escucha que los inquilinos pueden terminar adueñándose de la vivienda aduciendo el número de años que la está alquilando. No se ha tenido problemas con la cancelación de pagos y las reparaciones se las hace con regularidad.
    También se escucha que al decidir venderla, los inquilinos que viven por años en ella, tendrían la primera opción de compra en relación a otros interesados. Desearía saber con más detalle algún soporte legal sobre este tema . Muchas gracias por su respuesta-

    1. Estimada MYRIAM Q
      Mientras los inquilinos tengan una relación contractual de arrendamiento, no pueden ni tiene derecho a ser dueños de una propiedad que alquilan, ya que con el contrato el inquilino está reconociendo la propiedad de otra persona.
      Puede venderla sin problema.
      Saludos

  79. Muy buenos dias, queria saber si un inquilino vive por algunos años mas de 10 años en una vivienda, y los dueños quieren venderla en algun momento, hay algun obstaculo en el tramite de venta, considerando que los inquilinos estan por decadas alquilando, con la renovacion cada 2 años de los contratos de arriendo?. Le hago esta pregunta por que se escucha que los inquilinos pueden terminar adueñandose de la vivienda aduciendo el numero de años que la esta alquilando. No se ha tenido problemas con la cancelacion de pagos y las reparaciones se las hace con regularidad.
    Tambien se escucha que al decidir venderla, los inquilinos que viven por años en ella, tendrian la primera opcion de compra en relacion a otros interesados. Desearia saber con mas detalle algun soporte legal sobre este tema . Muchas gracias por su respuesta-

  80. Estimado Dr. Arellano,
    Muy buenos días. Ante todo reciba un cordial saludo y agradecimiento por su loable labor en orientarnos en temas referentes a la ley de inquilinato.
    Tengo un contrato de arriendo por un año, que esperaba poder extender por otro año más ya que me gusta el departamento y lo pago puntualmente así como los servicios, pero el arrendador parece tener razones personales en mi contra que desconozco y últimamente ha estado tratando de provocar situaciones de conflicto innecesarias supongo para alegar querellas de mi parte como excusa de rescisión de contrato. Nunca he caído en su juego pero ya es incómoda su hostilidad hacia mi parte por lo que de conseguir un nuevo departamento me gustaría irme para evitar problemas. En el contrato hay una clausula que reza: El arrendatario conviene expresamente que todo mes de arrendamiento le es forzoso y que lo pagará integro aun cuando ocupe el inmueble un solo día, y que por falta de pago de una sola prestación el arrendador podrá solicitar la desocupación inmediata rescindiéndose el contrato. Yo me quisiera ir tan pronto como consiga un nuevo departamento, puedo alegar la hostilidad injustificada hacia mi persona de parte de mi arrendador? Otra cosa, hay una garantía que se estipula en el contrato se devolverá en caso de no deber nada o haber ocasionado desperfectos al inmueble. Como le comentaba, estoy al día con todo y el departamento impecable, pero viendo la actitud de mi arrendador, me temo que no querrá devolverme. Que me recomienda hacer? Que pasa si me voy faltando 4 meses para culminación del contrato? De antemano muchas gracias por su tiempo, atención y respuesta.

    Saludos cordiales.

    1. Estimada Carolina Vegas
      El contrato es ley para las partes, salvo lo que expresamente está establecido en la Ley de Inquilinato como derechos irrenunciables del inquilino.
      Como por ejemplo la ley establece como causal para la terminación del contrato de arriendo la falta de pago de dos cánones mensuales de arriendo, en este caso prevalece la Ley al contrato.
      En su caso le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador, que podría hacerlo con la asistencia de un mediador en un centro de mediación calificado por el Consejo de la Judicatura, en este posible acuerdo pueden las partes terminar anticipadamente el contrato, y la devolución de la garantía, entre otras cosas.
      Saludos

  81. Estimado Dr. Arellano,
    Muy buenos días y muchas gracias por su tiempo y recomendación. Eso precisamente haré y espero se suavice la situación o al menos lleguemos a un acuerdo de mutuo beneficio.

    De nuevo mis felicitaciones por su admirable labor, que continúe teniendo éxitos y lo que menos desea uno como ciudadano de bien es requerir los servicios profesionales de un abogado para representarle en alguna situación que lo amerite, pero de ser así ya sé donde acudir.

    Gracias nuevamente, tenga un excelente día y fin de semana.

    Saludos cordiales.

  82. Buenas noches, excelente página.
    Mi pregunta para ustedes es, tengo alquilada una vivienda en Guayaquil y como el canon de arrendamiento es de $350 dólares y según la ley no hay obligatoriedad en registrarlo no lo hice, y el contrato lo tengo por escrito y se celebró en febrero del 2017 y hasta la fecha no he tenido inconvenientes, pero a la fecha quisiera registrar el contrato para que ambas partes estemos bajo el respaldo de la ley. Agradecería mucho si me orienta en cuanto a si debo celebrar un nuevo contrato o el mismo lo puedo registrar. También me gustaría conocer cómo hacer los incrementos de la renta es decir el porcentaje que la ley indica.

    Mil gracias por su atención a la presente.

    1. Estimada EVA
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento que celebró en febrero de 2017.
      Respecto del incremento, no existe una disposición legal al respecto, el incremento es conforme el acuerdo de las partes plasmado en el contrato; lo que si establece la ley es que el canon de arrendamiento no puede ser superior al 10% del avaluó municipal de la propiedad dividido para doce.
      Saludos

  83. Buen día
    Una consulta, mi inquilino, no quiso firmar el contrato de arrendamiento, pero él ya estaba pasado en el departamento, y este era por un año, a los 6 meses me dijo que se iba y se fue, la garantía le cruce por el valor que era mensual si se quedaba menos del año, pero este alega que le entregue la garantía; y que me va a seguir una demanda, que debo hacer, pero ya es casi 7 meses que se fue de la casa.

    1. Estimada Elizabeth Tamayo
      Si no existe contrato escrito en el que se establezca la garantía, y el procedimiento para su ejecución o devolución, esta se entenderá como un pago realizado por el arrendatario, y puede pedir su devolución.
      Razón por la cual es importante firmar un contrato de arrendamiento por escrito, e inscribirlo en una notaría, a fin de evitar estos inconvenientes.
      Saludos

  84. Buenos días, doctor.
    Por favor ayúdeme con una consulta que su opinión es muy valiosa,
    Tengo unos inquilinos que no me pagan ya 3 meses y tuvimos una audiencia en la defensoría publica en donde se pide el desalojo de la casa a finales de este mes, sin pagar nada de arriendos pero si debe cancelar los servicios básicos, pero me ha llegado a mi correo que deben ya 3 meses de agua y teléfono, valores que superan los 100 dólares
    Mi pregunta es si puedo ejecutar el desalojo por incumplimiento de unas de las clausulas antes del mes y donde lo tengo que hacer.
    Esperando su respuesta le agradezco

    1. Estimada Belén Ponce
      Le recomiendo conversar con su abogado, ya que los valores pendientes de pago, tanto de servicios básicos como de cánones de arriendo lo puede demandar vía sumaria.
      Adelantar el desalojo, lo veo poco probable.
      Saludos

      1. Gracias por su respuesta, y tengo miedo si no se van en la fecha prevista que puedo hacer o que debo hacer para que desalojen y pagen lo que deben

        1. Buenos dias, le comento que no desocuparon la vivienda la fecha que se acordo y dicen que no tienen dinero para irse, por favor necesito informacion que puedo hacer para que se vayan de mi casa.

          1. Estimada Belen Ponce

            Lamento mucho el incnvenienten que está pasando, pero no le queda más que acudir ante el Juez y solicitar eld esalojo, conforme el acta de acuerdo que menciona.

            Saludos

  85. Buen día, una. Consulta, arrende mi casa por un valor de 350,00 pero como es a una amiga no le hice contrato de arriendo todo fue de manera verbal y hasta el momento no e tenido problemas voy más de un año arrendándole.
    Yo saque ruc para justificar ingresos en un futuro para poder realizar un préstamo, mi pregunta es, tendré algún problema con Sri o con alguna entidad ya que no hice un contrato de arriendo ni registre en la notaria ya que tengo entendido que si no pasa de un salario básico no es obligación registrar el Contrato., gracias por el Aporte doctor.

    1. Estimada Jennifer Chalen
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento tanto en la notaría como en la oficina de arrendamientos del municipio, de igual forma, le recuerdo que tiene la obligación de entregar comprobantes de pago por el canon de arrendamiento mensual, (Factura) , lo que si debe tomar en cuenta es que el arrendamiento para inmuebles no genera IVA.
      Es mejor tener todo en orden para no tener problemas posteriores.
      Saludos

  86. Buenas noches, Yo realicé un arriendo mediante contrato de anticresis, se lo realizó por cuatro años y con un descuento mensual de $ 200.oo dólares, al momento de firmar el contrato yo entregue $ 20,000.oo dólares y la diferencia se me tenía que entregar al término de los cuatro años, yo ya quiero entregar el inmueble y la propietaria quiere que todo ponga nuevo, caso contrario me indica que no me va a devolver mi dinero, las cosas se usan y tienen su desgaste normal, pero indica que quiere todo nuevo, que debo hacer ? El contrato no está inscrito en el inquilinato, solo está notariado en el 2015.

    1. Estimado Christian
      Los contratos de anticresis no se inscriben en las notarías, solamente los contratos de arriendo.
      Respecto de la terminación anticipada del contrato anticrético, le recomiendo contratar los servicios profesionales de una abogado a fin de ver la posibilidad de acudir a un centro de mediación y tratar de llegar a un acuerdo que beneficie a las dos partes.
      Y la última opción, la demanda de terminación del contrato anticrético.
      Saludos

  87. Actualmente alquilo un local (soy arrendatario) y quiero dar por terminado el contrato (llevo 7 meses de arriendo), pero el arrendador me dice que debía avisarle con anticipación de 3 meses. En el contrato si dice que debo avisarle 3 meses antes de la FECHA DE CADUCIDAD DEL CONTRATO (el contrato es por 2 años).
    Como el contrato no está notariado o firmado por alguna autoridad que avale el contrato, mi pregunta es: ¿el arrendador puede exigirme que le pague esos tres meses? . ¿Yo puedo dar por terminado el contrato sin ser penalizado o no estoy obligado a pagar los 3 meses?

    1. Estimado Angel
      El contrato de arrendamiento debe ser inscrito en cualquier notaría del país, el plazo para la inscripción es de treinta días después de hacerse celebrado, sin embargo de lo cual puede inscribirse en cualquier tiempo, el hecho de no haberlo inscrito dentro de los treinta días puede ser objeto de sanción por arte del Juez.
      Por otra parte el contrato esté inscrito o no, es ley para las partes, y si establece una anticipación de tres meses debe cumplirse.
      Le recomiendo acudir a un centro de mediación a fin de llegar a un acuerdo en beneficio de las dos partes.
      Saludos

  88. Hola tengo una consulta, mi novio y su primo arrendaron un departamento y a la arrendadora se le notificó que yo también vendría a pasar algunos días y no había problema hasta que ella empezó a molestar por todo, hay un constante acoso en cómo se barre el piso, que si mi gato hace bulla que si lavamos la ropa dos veces en la semana y cosas absurdas. Ella entregó un «contrato» sin notarizar y además insistió en firmarle un papel de garante. Cómo puedo hacer si es imposible la convivencia, además advirtió que venderá la casa y que busquemos otro lugar, aún no es un año del «contrato». Que podría hacer si el acoso y falta de respeto es diario?

    1. Estimada Verónica Puente
      La primera recomendación es el diálogo, si no es posible llegar a un acuerdo, pueden acudir a un centro de mediación en la cual pueden firmar un acta de compromiso, a fin de tener una convivencia pacífica.
      Los inquilinos tienen el derecho de vivir en paz y tranquilidad, acceder a los servicios básicos y al respeto de su intimidad.
      Saludos

  89. Buenas Dr. Soy heredero de un inmueble que dejo mi padre al morir y hay 4 herederos más…. Yo realicé un contrato de arrendamiento con un inquilino que ocupa un local comercial, y ahora ellos argumentan q no es válido.. que no tengo ningún derecho a cobrar arriendos… porque debo tener autorización de todos ellos…además le hago notar que cada uno de ellos.. También cobran arriendo a otros inquilinos del mismo inmueble agradeciéndole de antemano. Su gentil respuesta.. Dr.

    1. Estimado Carlos Astudillo
      Cuando una persona fallece, y no se ha otorgado testamento, los herederos legitimarios (hijos) pasan a ser los propietarios de los bienes hereditarios proindiviso, es decir todos son dueños de todo en la cuota que les corresponde, mientras no se realice la hijuela divisoria y se realice la partición y adjudicación voluntaria ante notario público o vía judicial ante Juez.
      Lo que es recomendable nombrar un administrador común de la herencia, este puede ser de mutuo acuerdo ante notario público, o ante Juez; administrador que podrá arrendar y mantener los bienes hereditarios hasta que sean divididos y adjudicados a cada heredero.
      El administrador debe rendir cuentas de su administración a cada heredero copropietario.
      Es recomendable hacer las cosas conforme a derecho a fin de evitar inconvenientes como el que está pasando.
      Por otra parte en materia de inquilinato, para arrendar un inmueble no es necesario ser el propietario, pero el o los copropietarias podrán pedir que se rinda cuentas de los frutos de los bienes en copropiedad.
      Saludos

  90. Buenos días Dr. mi consulta es la siguiente yo represento a la madre de mis hijos que viven en España junto con la madre, para inscribir una casa que se está arrendando adquirida aquí en Ecuador necesariamente debo tener un poder de parte de ella o puedo con mi nombre inscribirle nomas. Gracias

    1. Estimado Patricio Baldeon
      Para inscribirlo no es necesario, más para demandar ejecutar o dar por terminado el contrato si requerirá un poder de la persona que figure como propietaria del bien.
      Saludos

  91. Dr. Buenos Días
    Mi consulta es…Mire yo arrendé un terreno para una mecánica hace dos años y no hice contrato .. Solo fue un contrato verbal, el inquilino venia pagando atrasado pero pagaba!!
    Ahora ya lleva 5 meses sin pagar quiero desalojarlo .. Por favor aconséjeme que pasos seguir para hacerlo desocupar lo antes posible

    1. Estimado David García
      Le recomiendo contratar los servicios profesionales de una abogado, a fin de demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
      Por no existir contrato de arrendamiento escrito debe realizar una declaración juramentada en la notaría más cercana, en el sentido de que no existe contrato de arrendamiento inscrito, para adjuntar a la demanda.
      Saludos

  92. Dr. Buenas noches, para consultarle… El arrendatario está obligado a darle factura al arrendador? El arrendatario está obligado a cancelar un valor al servicio de rentas internas por ese arriendo? Existe alguna entidad o ley que regule los valores que cobra el arrendatario? O yo como arrendatario puedo pedir cualquier valor sin importar si es exorbitante?

    1. Estimada YULIANA Benítez
      Respecto a la Facturación:
      El arrendador está en la obligación de emitir un comprobante (factura) por el canon de arrendamiento al inquilino, el arrendamiento de inmuebles para vivienda no genera IVA, si es para otra actividad, si debe cobrarse el IVA.
      Respecto al Valor del Arriendo:
      La principal recomendación es establecer un valor de pensión justo, para esto es importante tomar en cuenta lo establecido en la Ley de Inquilinato:
      “Artículo 17.- Límite máximo para las pensiones de arrendamiento.- La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
      Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.
      Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte.
      Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el artículo 3.”
      Como ejemplo, una casa cuyo avalúo catastral municipal es de 120.000.00 CIENTO VEINTE MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA, el canon de arrendamiento no podrá ser mayor a 1.000.00 MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA.
      La Ley de Inquilinato establece las sanciones por cobros excesivo de pensiones en su “artículo 19.- Sanciones por cobros de pensiones excesivas.- La Oficina de Registro de Arrendamientos, fijará el precio máximo de arrendamiento de cada local, que se hará constar en el certificado a que se refiere el artículo 10.
      Quien cobrare una pensión mayor de la fijada por la Oficina Municipal de Arrendamientos o la Jefatura de Catastros, según el caso, será sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa equivalente al valor del canon de arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio de la devolución al inquilino de lo cobrado en exceso, que deberá liquidarse con el interés legal vigente a la fecha en que se ordene la devolución.
      Esta acción se tramitará en procedimiento sumario, por cuerda separada”.

      Saludos

  93. Buenas noches Dr. Me ayuda por favor con que requisitos o documentos debo presentar una demanda de terminación de contrato de arrendamiento. Y es necesario que esté inscrito en la notaria el contrato y en el municipio o una de las dos es suficiente. Y si inscribo el contrato después de 5 meses es válido y necesito que este el inquilino presente en la notaria??

    1. Estimado Javier Laguatasig
      Respecto a los documentos que se debe presentar conb la demnada en Inquilinato:
      El Artículo 47 inciso segundo de la Ley de Inquilinato que establece: “La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el Código Orgánico General de Procesos y adjuntar el contrato de arrendamiento registrado o la respectiva declaración juramentada que se realizará en cualquier momento ante Notario”
      Es decir debe inscribirlo en la notaría y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio.
      Requisitos para inscribir contratos de arriendo en una notaria
      Tres ejemplares originales, y copias a color de los documentos que justifiquen la calidad de los comparecientes como son copias de cedulas de ciudadanía, de papeletas de votación, y de ser el caso nombramientos, Registro Único de Contribuyentes, poder, etcétera.
      No es necesaria la presencia del inquilino.
      Saludos

  94. Buenas Dr…somos 5 HEREDEROS y podemos alquilar…la propiedad. Cada uno de nosotros…sin tener inconvenientes. En el futuro… porque yo hice un contrato de arrendamiento con un inquilino y viene el otro heredero le hace otro contrato de arrendamiento.. al mismo inquilino del mismo local comercial……es esto legal…? Gracias..

    1. Estimado Bolívar Astudillo López
      Cuando una persona fallece sin haber otorgado testamento, los herederos legitimarios (hijos) pasan a ser propietarios proindiviso de todos los bienes dejados por el causante, es decir todos son dueños de todo, mientras no realicen la partición y adjudicación de bienes judicial o voluntaria ante notario.
      Como todos los bienes son de todos los herederos, deben nombrar un administrador común, este administrador es quien debería arrendar los bienes.
      Si todos los herederos están de acuerdo pueden hacer la designación del administrador en una notaría, y si no lo están deben hacerlo vía judicial.
      Saludos

  95. Saludos. Tengo un apartamento que lo arrendé por dos años que están por cumplirse en pocos meses, pero el canon de arrendamiento no supera el salario básico unificado, razón por la cual, el contrato no fue inscrito en una notaría. La verdad no he tenido ningún inconveniente con los inquilinos, son muy buenas personas y siempre están al día con sus obligaciones. Sin embargo, quisiera saber si es posible registrar el contrato en este momento por cualquier eventualidad que pueda presentarse y si existe alguna sanción o multa por pagar, ya que no fue inscrito dentro de los treinta días. Muchas gracias.

    1. Estimado Nicolás Suárez
      Efectivamente le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio del cantón donde se encuentre el inmueble.
      La multa por no haberlo inscrito la impone el Juez a pedido del inquilino, si no lo solicita no hay multa.
      Saludos

  96. Buenas tardes, una consulta, desde noviembre arrendamos un departamento y ahora en enero recién firmamos el contrato y el arrendatario lo inscribió, y es por dos años, en caso de que queramos salir antes de los dos años podemos hacerlo sin problema? o cual es el proceso? además en el contrato dice que nosotros en caso de salida nos comprometemos a notificar nuestra salida con un mes de anticipación, pero que pasa si es con unos 20 días más o menos que decidimos salir?

    1. Estimada Carolina Martínez
      El contrato es Ley para las partes, y debe cumplir el procedimiento en él determinado, sin embargo puede llegar a un acuerdo con el arrendador y darlo por terminado anticipadamente.
      De no llegar a un acuerdo le recomiendo acudir a un centro de mediación, para con la ayuda del mediador tratar de llegar a un acuerdo.
      Saludos

  97. Buenos días Dr. el contrato de arrendamiento se debe registrar en una Notaria y el Municipio o solo en la Notaria, gracias su ayuda.

    1. Estimado José
      Efectivamente debe inscribirse tanto en la Notaría como en la oficina de arriendos del Municipio.
      Saludos

  98. Buenas tardes disculpe doctor he arrendado un local hice el contrato de arrendamiento pero aún no lo legalizó es obligatorio legalizarlo y en qué lugares, ya que el arrendador me dice que quiere que le legalice yo porque necesita hacer un préstamo y por cuánto tiempo tengo q hacer el contrato de arrendamiento muy amable

    1. Estimada Mónica Vega
      El contrato debe realizarlo por escrito e inscribirlo en la notaría más cercana, para esto necesita tres ejemplares originales firmados con tinta azul, y un juego de copias de cedulas de ciudadanía y certificados de votación del arrendador y arrendatario.
      Luego debe registrarlo en la oficina de arriendo del municipio donde se encuentre el inmueble.
      El tiempo de duración para locales comerciales no está establecido en la Ley, por lo que puede poner el tiempo que de mutuo acuerdo estipulen las partes, a excepción del contrato de arrendamiento para vivienda que el tiempo mínimo de duración es de dos años.
      Saludos

  99. Buenas tardes a donde tengo que acercarme a notarizar un contrato de arriendo la casa está ubicada en la urbanización la Joya y cuanto tendría que pagar por notarizarlo el arriendo es de 325

    1. Estimada Cristina
      Debe acercarse a la notaría más cercana, con tres ejemplares firmados con azul, y un juego de copias a color de cedulas y certificados de votación de los que firman el contrato, es decir arrendador y arrendatario.
      El costo de acuerdo a la resolución 216-2017 del Consejo de la Judicatura es del 10 por ciento del valor del canon de arrendamiento es decir 32,5 dólares más IVA.
      Saludos

  100. Saludos cordiales,
    Tengo una duda. Quiero arrendar un lugar pero solo por 3 meses. Necesito un contrato o documento en el que conste este arriendo. Pero por lo que sé este se hace para mínimo dos años. ¿Qué podría hacer?

    1. Estimada Nayeli
      La Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración del contrato de arrendamiento para vivienda en 2 años, si el inmueble que se arrienda es para otro fin que no sea vivienda, puede hacerse por cualquier tiempo, es decir por tres meses.
      Saludos

  101. Estimado Dr.
    Arrende un departamento hace 6 meses, pero no registre el contrato, el sr. Me da muchos problemas una ocasión me debía 2 meses y me pago al tercer mes, siempre paga atrasado, me llamaron de la empresa eléctrica a decirme que estaba en mora 3 meses y si no pagaba inmediatamente me quitarían el medidor, después de llamarle la atención pagó… Le he pedido 3 veces me desocupe y siempre pone algún pretexto, me ha causado muchos problemas este sr. Y ahora me dice está bien me voy pero deme la carta de desahucio o finalización del contrato, que puedo hacer gracias por su atención.

    1. Estimado Cristian Miranda
      La primera recomendación es que registre el contrato en la notaría más cercana e inscriba el contrato en la oficina de arriendos del municipio.
      No cabe desahucio ante notario ya que el tiempo de duración mínimo de un contrato de arrendamiento para vivienda es de dos años.
      Una opción sería demandar ante el Juez, la terminación del contrato de arriendo por falta de pago, pero para esto debe el inquilino estar en mora de dos cánones de arrendamiento.
      Saludos

  102. Tengo un caso, se arrendó un departamento para vivienda, por desconocimiento se realizó para un año contrato, el plazo ya se venció hace aproximadamente hace dos años y no han cancelado ningún valor por el arrendamiento, en múltiples ocasiones se ha solicitado el pago en vista de no recibirlo se ha pedido la desocupación pero lamentablemente han dado caso omiso, los inquilinos no dan la cara se esconden. Por el problema hemos contratado el servicio de un profesional para buscar una solución legal al problema, el Señor abogado ha solicitado el contrato de arrendamiento inscrito en una notaría para realizar el trámite pero ayer se acercaron a la notaria e indican que no se puede inscribir el contrato porque el plazo está vencido. Por favor doctor alguna recomendación para proseguir con el derecho del arrendador de recibir el bien inmueble.
    Agradezco su asesoramiento.

    1. Estimada Olímpica Jácome
      Le recomiendo hacer una solicitud de inscripción del contrato de arrendamiento, indicando que necesita la inscripción del contrato para proceder a la demanda la inquilino, ya que sin este requisito no lo puede demandar, y se le dejaría en la indefensión.
      Estoy seguro que el notario procederá a la inscripción, y con este documento proceder con la demanda.
      Saludos

  103. Buenas noches tengo un departamento arrendado y firmamos el contrato en enero, pero por varios asuntos no he podido legalizarlo. Puedo hacerlo ahora y me cobran multa o algo por inscribirlo tarde??

    1. Estimada Brenda
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana, y luego registrarlo en la oficina de arriendos del municipio, la multa por falta de inscripción del contrato de arrendamiento la impone el juez a petición de parte, si no hay petición, no hay multa.
      Saludos

  104. Muy buenas noches estimado DR. de acuerdo al artículo 29 establece que se deben inscribir únicamente los contratos con valores de arriendo de más de un salario básico, sin embargo leyendo sus asesorías entendí que para demandar por cualquiera de las causales un contrato debe estar inscrito.
    ¿Esta inscripción aplica también para contratos de arrendamiento con cánones muy pequeños? Como por ejemplo 70 dólares o 50 dólares valores que se pagan por cuartos o pequeños departamentos.

    1. Estimado WALTER DELGADO
      Efectivamente el artículo 47 de la Ley de Inquilinato establece la obligación de adjuntar a la demanda el contrato de arrendamiento inscrito, razón por la cual e recomienda su inscripción en la notaría más cercana y en la oficina de arriendos del municipio.
      El costo es el equivalente al 10 % del canon de arrendamiento mensual más IVA conforme la resolución 216-2017 del Consejo de la Judicatura.

      Saludos

  105. Buenas noches doctor Arellano, lo felicito por la claridad al responder las consultas de los usuarios de ésta página, le ruego me ayude con lo siguiente: tengo un contrato de arrendamiento en anticresis que está registrado en una Notaría, sucede que este contrato feneció en septiembre del 2019, al arrendador lo notifiqué por teléfono con 90 días de anticipación mi deseo de dar por terminado dicho contrato, me vi obligado a hacerlo por este medio ya que ha sido imposible conocer su dirección en el país y por medio de un pariente de esta persona logré ubicar su número telefónico en el extranjero al hablar con esta persona me dijo que su situación económica no le permite atender mi pedido y que hablara con una hermana suya para llegar a un acuerdo el mismo que no se ha logrado concretar pues el 50% del departamento ha sido rematado por otra persona o sea que el bien tiene dos dueños y ninguno de ellos asumen la responsabilidad para conmigo, me veo obligado a seguir ocupando el departamento pese a que ya no lo necesito, le agradezco que hacer en este caso.

    1. Estimado Víctor Emilio Celi Aldeán
      Gracias por sus felicitaciones, respecto a su consulta, si con el diálogo no ha tenido resultados, le recomiendo primero acudir a un centro de medicación a fin de tratar de llegar a un acuerdo, de no llegar al mismo no le queda otra opción que demandar la terminación del contrato de anticresis, la devolución del dinero y la entrega del inmueble, para esto debe contratar los servicios profesionales de un abogado en libre ejercicio profesional.
      Saludos

  106. Buenas noches Dr. Mi pregunta es la siguiente: Alquile un departamento hacen 6 meses por el que di una garantía de 300$ y he pagado puntualmente mi arriendo durante este lapso pero debido a la cuarentena no he podido trabajar y le plantie a mí arrendadora que este mes se descontará del Depósito el Arriendo y que al comenzar a laborar yo repondría el mismo en 4 cuotas en conjunto con mis pagos mensuales a lo cual se NEGO alegando que no se podía disponer del Depósito que debía pagarle a más tardar este fin de mes puesto que se me acumularon 2 meses y sería motivo de Desalojo y que estaba muy bien asesorada en ello porque su hijo era ABOGADO.
    En vista de esta actitud y mi preocupación Ley la Ley y las interpretaciones expresadas por usted en las preguntas anteriores: Si la Arrendadora nunca me ha hecho contrato y por tanto no me ha registrado en el inquilino municipal ( tampoco me entrega factura) será viable que la demandé por no registrarme y por tanto la multen y me beneficie de los 3 meses de Canon que le impone la Ley a mi favor, cómo se procede mediante una denuncia o notificación al Juez o es una demanda? Gracias de Antemano Dr.

    1. Buenas noches Dr., Disculpe el abuso pero se saltó mi pregunta y se aproxima el fin de mes y quisiera saber cómo proceder. Gracias de antemano

    2. Estimado Lenin Nuñez

      Le recomiendo previo a cualquier juicio denuncia o demanada, acudir a un centro de mediación a fin de llegar a un acuerdo.
      De no llegar a conciliar le recomiendo contratar los servicios de un abogado a fin de analizar la posibilidad de poner la denuncia por la falta de inscripción del contrato.
      Saludos

  107. Abg. Buenas noches
    Yo alquilé un suite, le hice un contrato por un año y no lo hice inscribir porque el valor no supera un sueldo básico, hable con la sra. Inquilina 3 meses antes de que no le iba a renovar el contrato, ella me dijo que no se iba a ir
    Le comento de que le pedí la suite porque es una mujer malcriada y cruzo la linea,nos faltos el respeto insultando a mi esposa y a mí en varias ocasiones.
    Hable con la notaria y me supieron manifestar que ya era muy tarde para inscribir el contrato y me manifestaron de que espere el otro año que se cumpla la fecha ya que el contrato se renovaba (esto fue los primeros días de Mayo 2019)automáticamente por un años mas
    Ahora por la emergencia está hecha la atrevida porque le llame la atención por estar ocupando la lavadora, luz eléctrica de otra inquilina que está de viaje en Colombia y no puede venir, al llamarle atención nos volvió a insultar y que me iba a tirar ácido si seguía molestándola según ella, ya que ella en plena emergencia estaba lavando ropa de un sr. que ha llevado a la suite a quedarse
    La fecha del contrato era inicio 17 de Agosto de 2018
    Favor que debo hacer o cuales son los pasos a seguir-
    Adicional el medidor de luz está a mi nombre lo puedo anular cuando se termine el contrato para ver si se va y como no tiene contrato no podrá sacar uno (es legal esto o no) ya que no queremos convivir con alguien que nos amenaza

    1. Estimado Alberto Galarza
      Le recuerdo que la Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración para el contrato de arrendamiento para vivienda en 2 años.
      No se puede suspender o quitar los servicios básicos al inquilino.
      Le recomiendo analizar la posibilidad de inscribir el contrato en la notaría mas cercana, registrar en la oficina de arriendos del municipio y solicitar la solemnización del desahucio por anticipación al cumplimiento del plazo del contrato, esto es con por lo menos 90 días de anticipación a que se cumpla los dos años, o demandar la terminación del contrato por falta de pago, de ser el caso.
      Saludos

  108. Buenos días, en mi casa vive una señora con su hijo por 25 años y no hemos tenido ningún problema, cada dos años firmamos una renovación de contrato de arrendamiento , pero me ha entrado una preocupación porque he escuchado que cuando se arrienda por mucho tiempo mi inquilina podría querer adueñarse del departamento, mi pregunta, es posible que pueda hacer algún trámite legal para querer reclamar como de su propiedad el inmueble que le arriendo por los años que ha vivido. Gracias

    1. Estimada Myrian
      Mientras exista contrato de arrendamiento, pago del canon mensual de arriendo, no se puede demandar prescripción extraordinaria de dominio, porque con el contrato de arrendamiento se está reconociendo expresamente que el inmueble pertenece al arrendador.
      Saludos

  109. Buenas tardes, arriendo un departamento en la ciudad de Ambato por el valor de $200 mensuales y una garantía de $200, ya son aproximadamente 2 años y medio que vivo en este lugar y el dueño de casa no me ha querido facilitar el contrato de arriendo (se lo he pedido en varias ocasiones), su respuesta es que aún no realiza el tramite pertinente, tampoco me da recibo de los pagos mensuales de arriendo, yo he comprado recibos de librería para que me firme con la finalidad de tener un documento que avale el pago mensual de arriendo, lastimosamente se ha negado a firmarlos, el departamento con el pasar del tiempo tiene daños de humedad en las paredes y el piso (se ha negado a repararlos con las excusa de que no quiere gente desconocida dentro de la vivienda).
    La vivienda fue visitada por personal del Inquilinato y lastimosamente yo no me encontraba en la casa (el dueño vive en el segundo piso) y les ha comentado que yo soy familiar de él y no pago arriendo.
    Qué puedo hacer si quiero desalojar la vivienda y que se me devuelva la garantía?
    A dónde debo acudir para denunciar este particular?
    Espero su respuesta, gracias por su ayuda.

    1. Estimada Gabriela Amancha
      Le recomiendo primeramente le convoque al arrendador a un centro de mediación a fin de tratar de llegar a un acuerdo, de no ser posible, debe contratar los servicios de un abogado en libre ejercicio profesional a fin de demandar la terminación del contrato de arriendo y la devolución de la garantía vía Sumaria.
      Saludos

  110. Cuáles son los requisitos si quiero arrendar en anticresis mi casa, porque un interesado que le arriende me pidió el registro de propiedad y no sé si solo con realizar el contrato y notarizarlo es suficiente o debo darle ese documento al inquilino gracias

    1. Estimada Andrea
      Le recomiendo establecer con claridad en el contrato de anticresis la fecha exacta de inicio y fin de contrato de anticresis, la forma de terminación devolución del inmueble y entrega del dinero.
      Se recomienda hacer el contrato por duplicado, uno para el Acreedor anticrético y otra para el deudor anticrético.
      Saludos

  111. Buenas tardes, de antemano gracias por la valiosa ayuda que me pueda brindar.
    Me encuentro fuera del país, tengo mi casa alquilada, se hizo un contrato por un año y ya mismo se termina el contrato, no ha sido registrado el contrato, los inquilinos desean renovar por un año más.
    Preguntas
    1. He leído que los contratos son por 2 años, puedo realizar un contrato nuevo por un año adicional?
    2. Tengo algún problema por no haberlo registrado, si es que hago el contrato por un año más?
    2. Puedo realizar algún cambio de cláusula en este nuevo contrato?
    3. La persona que estaba a cargo de firmar el contrato es mi hermana la cual tiene un poder, pero ahora ella también está fuera del país. Puede mi hermano firmarlo con una autorización mía? Las facturas están a mi nombre porque yo tengo el RUC no mi hermano existe algún problema?
    4. Donde se debe registrar el contrato de arriendo, en la notaria o en el municipio o es en ambos? Cuál es la diferencia de registrarlo en la notaria o el municipio?

    Muchas gracias

    1. Estimada Claudia
      Le recomiendo enviar un poder a su hermano a fin de que pueda suscribir el nuevo contrato, en este caso sería renovación del contrato de arriendo, debe inscribir el primer contrato en la notaría más cercana y en la oficina de arriendos del municipio a fin de evitar problemas posteriores.
      Saludos

      1. Gracias por su respuesta y su tiempo.
        Poder como tal, que otra opción tendría? no podría yo enviarle solamente una autorización escaneada, ya que vivo en una ciudad muy pequeña y para poder realizar el poder, debo viajar 6 a 7 horas al consulado ecuatoriano y con el tema de la pandemia se complica.

  112. Buenas tardes, de antemano gracias por la valiosa ayuda que me pueda brindar.
    Me encuentro fuera del pais, tengo mi casa alquilada, se hizo un contrato por un año y ya mismo se termina el contrato, no ha sido registrado el contrato, los inquilinos desean renovar por un año más.
    Preguntas
    1. He leido que los contratos son por 2 años, puedo realizar un contrato nuevo por un año adicional?
    2. Tengo algún problema por no haberlo registrado, si es que hago el contrato por un año más?
    2. Puedo realizar algún cambio de cláusula en este nuevo contrato?
    3. La personsa que estaba a cargo de firmar el contrato es mi hermana la cual tiene un poder, pero ahora ella también está fuera del país. Puede mi hermano firmarlo con una autorización mía? Las facturas están a mi nombre porque yo tengo el RUC no mi hermano existe algún problema?
    4. Donde se debe registrar el contrato de arriendo, en la notaria o en el municipio o es en ambos? Cual es la diferencia de registrarlo en la notaria o el municipio?

    Muchas gracias

  113. Abogado muy buenas noches Dios le Bendiga por el tiempo dedicado a responder las preguntas de quienes necesitamos de su ayuda ..
    Vamos a arrendar una casa por primera vez el valor del arriendo mensual es de 250 dólares
    ¿Sirve un contrato comprado en la papelería?
    ¿es necesario tener RUC
    Para registrar el contrato ya sea en la notaria o en el municipio ?
    El inquilino dice que necesita un comprobante de que paga arriendo para hacer sus declaraciones al SRI pero que no es necesario que sea una factura puede ser un recibo de la papelería
    ¿es válido dar un recibo en vez de factura?
    Y si tendría que sacar el RUC ¿qué obligaciones tengo que cumplir con el SRI ?
    De ante mano muchas gracias por sus respuestas Dios lo Bendiga

    1. Estimada Lizabeth
      Efectivamente debe sacra el Registro Único de Contribuyentes RUC, y emitir mensualmente la factura por el pago del canon de arrendamiento.
      Si le sirve los contratos que venden en las papelerías o puede descargarse de nuestra página web.
      Le recomiendo inscribir el contrato de arrendamiento en la notaría más cercana y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  114. Buenas tardes, de antemano muchas gracias por su ejemplo de ayuda a las personas. Mi consulta es la siguiente: Firmé una promesa de compra venta para la compra de un departamento en Quito el 10 de febrero 2020 por un costo de 55000 usd, se puso en las cláusulas como plazo: 4 meses, con una multa de 5500 usd, le dí al prominente vendedor 10000 usd de anticipo, se suscribió en una cláusula que el saldo se va a pagar con un préstamo del BIESS pues esa era la intención sin imaginar lo de la pandemia. El caso es que no se pudo recopilar toda la documentación solicitada del bien inmueble para el préstamo antes de la emergencia sanitaria y no se avanzó a ingresar los documentos al BIESS. Me preocupa que el tiempo sigue corriendo y ya se cumpliría los 4 meses el 10 de junio y como vamos parece que no voy a lograr hacer el préstamo en el BIESS pues en la empresa en que trabajo tiene todo suspendido desde el 17 de marzo y para el colmo la empresa esta atrasada en los pagos al IESS y es casi seguro que pierda mi trabajo. El prominente vendedor es de la ciudad de Ibarra y ha sido imposible viajar para halla por las restricciones sanitarias, por teléfono le comunique mi preocupación al vendedor sin embargo no concreta nada, tengo temor de perder mi dinero y no se que hacer, Será posible que en caso de no poder comprar el departamento recupere mi dinero sin que se aplique la multa considerando todo lo que esta pasando por fuerza mayor.

  115. Muy buenas tardes, tengo una consulta: a mediados del año 2017 arrendamos un departamento en Quito con mi familia y este se cumplió en noviembre del 2018 sin ningún problema y el mismo señor encargado del departamento quien es hijo de la Sra. dueña que vive en Estados Unidos, nos propuso hacer otro contrato desde diciembre del 2018 hasta diciembre del 2020 con un pago anticipado de todo los meses hasta el 2020 y de esta manera nos hacia una rebaja en el canon mensual de arrendamiento, aceptamos y firmamos el contrato el cual lo hicimos notarizar y pagamos lo acordado, además por seguridad nos firmó los recibos de pago hasta el mes de diciembre del 2020 con letras de cambio también firmadas y más un valor adicional equivalente a tres meses de arrendamiento como garantía.
    Ahora la sorpresa es que a mediados de mayo del 2020 nos llegó una notificación de desahucio según indica por transferencia de dominio diciendo que tenemos 90 días para salir pues el departamento ha sido vendido, esta escritura ha sido inscrita en el registro de propiedad el 20 de febrero del 2020, tuve que pagar un abogado para contestar a la notaría dentro de los 3 días, indicando que nos oponemos al desahucio y el contrato se mantendrá vigente de acuerdo a las cláusulas contractuales pues el canon de arrendamiento esta pagado hasta diciembre del 2020. Ahora mi preocupación es que me está llamando el Hijo de la Anterior dueña osea el señor con el que firmamos el contrato y dice que yo me comunique con la nueva apoderada que además es abogada porque los nuevos dueños que han sido hermanos del señor con el que firme el contrato de arrendamiento y que viven con la Sra. madre en Estados Unidos, quieren firmar un nuevo contrato con la intención de que yo pague mensualmente un valor mensual adicional. Mi situación económica actual es grave y lo único que quiero es que se respete mi contrato. Como ve esta situación estimado Doctor pues me siento acosada por estos señores.
    Muchas gracias de antemano.

    1. Estimada Rosy
      Lo que ha realizado con su abogado es lo correcto.
      Sin embargo le debo indicar que el desahucio por transferencia de dominio debe ser notificado dentro de los treinta días posteriores a la fecha de inscripción de la escritura de transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad; si se realizó fuera de este tiempo el desahucio no surte efecto y debe respetarse el contrato de arrendamiento.
      Saludos

  116. Muy buenos días estimado espero poder tener su gentil ayuda, poseo 2 locales comerciales ambos con contrato de arrendamiento pero para la obtención de los respectivos permisos me solicitan que los contratos se encuentren notariados, mi consulta es qué valor tiene esta notarizacion y a su vez que requisitos se debe presentar en la notaria.
    Muchas gracias por su ayuda

    1. Estimada Ana Márquez
      Lo que le recomiendo es inscribir los contratos de arriendo en la notaría, para esto debe llevar tres ejemplares firmados con azul, y un juego de copias a color de cedulas y certificados de votación del arrendador y del arrendatario.
      El costo es de acuerdo al valor del canon mensual de arriendo de acuerdo a la resolución 216-2027 del Consejo de la Judicatura.
      Por ejemplo si el arriendo es de 200 dólares el costo es de 20 dólares más IVA.
      Saludos

  117. Buenas noches Dr. , Mi pregunta es la siguiente : Alquile un departamento hacen 9 meses y el Arrendador nunca me hizo Contrato ni me ha entregado recibos ( gracias a Dios Depósito y guardo los comprobantes) por motivo de la Pandemia me retrasé este mes con el pago al plantearle al Arrendador que tomara parte de mi Garantía cómo pago ( con carácter de reintegro mensual) se negó. El Arrendador con este problema me pidió mis documentos para hacer el Contrato ( lo cual me causo suspicacia y al investigar vi lo de la necesidad del mismo para poder Demandar y lo de la multa por no haberme inscrito en el Registro de Arriendos por tanto me negué por ver qué actuaba de Mala Fe) . Acudí a un centro de Mediación y la semana que viene asistiremos a dicha mediación, si no llegamos a ningún acuerdo y el Arrendador obtiene todos mis datos y logra Notariar un contrato alegando mi » Indisposición» y lo registra ante la Oficina de Inquilinato, cuando vayamos a Juicio yo puedo denunciarlo por no haberme Inscrito en Registro de Arriendos al comienzo del contrato sino Extemporáneamente? No pierdo mi Derecho? . Gracias de antemano por sacarme de mis dudas

    1. Estimado Luis Vargas
      Le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo en el centro de mediación, el hecho de que no tenga contrato inscrito en una notaría no es acusa para no poder demandar.
      La denuncia y multa por la falta de inscripción del contrato de arriendo la debe poner ante el juez.
      Saludos

  118. Buenos días Dr. Cómo está?, Mi consulta es la siguiente: Soy Arrendador y por ignorancia no le realice contrato a mi inquilino, ni lo registre en la Oficina de Arriendos ( ya leí el procedimiento que usted explicó para hacerlo extemporáneamente). Si nos vamos a juicio y el Inquilino puede pedir que me multen por no haberlo Inscrito al celebrarse el Contrato? Porque no va ha coincidir la fecha de celebración con la de inscripción. Gracias por su respuesta

    1. Estimado Rodolfo Nuñez
      Lo importante es tener inscrito el contrato en una notaría y en la oficina de arriendos del municipio, una vez firmado el contrato de arrendamiento el arrendador tiene 30 días para inscribir el contrato.
      No necesariamente debe coincidir la fecha de celebración del contrato con la fecha de inscripción.
      Saludos

  119. Estimado Dr. por favor ayúdeme con esta consulta quiero una guía para saber que hacer.
    Mi consulta es la siguiente: Firmé una promesa de compra venta para la compra de un departamento en Quito el 10 de febrero 2020 por un costo de 55000 usd, se puso en las cláusulas como plazo: 4 meses, con una multa de 5500 usd, le dí al prominente vendedor 10000 usd de anticipo, se suscribió en una cláusula que el saldo se va a pagar con un préstamo del BIESS pues esa era la intención sin imaginar lo de la pandemia. El caso es que no se pudo recopilar toda la documentación solicitada del bien inmueble para el préstamo antes de la emergencia sanitaria y no se avanzó a ingresar los documentos al BIESS. Me preocupa que el tiempo sigue corriendo y ya se cumpliría los 4 meses el 10 de junio y como vamos parece que no voy a lograr hacer el préstamo en el BIESS pues en la empresa en que trabajo tiene todo suspendido desde el 17 de marzo y para el colmo la empresa esta atrasada en los pagos al IESS y es casi seguro que pierda mi trabajo. El prominente vendedor es de la ciudad de Ibarra y ha sido imposible viajar para halla por las restricciones sanitarias, por teléfono le comunique mi preocupación al vendedor sin embargo no concreta nada, tengo temor de perder mi dinero y no se que hacer, Será posible que en caso de no poder comprar el departamento recupere mi dinero sin que se aplique la multa considerando todo lo que esta pasando por fuerza mayor.

  120. Dr. Buenas tardes una inquietud, tengo un local arrendado por $250 con contrato inscrito en la notaria pero no en la oficina de arriendos del municipio, ya lleva más de 2 años el contrato pero lleva ya 2-3 meses sin pagar arriendo, negándose y no queriendo ponerse de acuerdo en un convenio, mi pregunta es.
    ¿Puedo ahora inscribirlo en la oficina de arriendo de municipio y adelantarme a la petición de multa por parte del inquilino?
    ¿Y de comenzar el juicio por desahucio una vez inscrito, me multarían por hacerlo ex temporáneo?

    Muchas gracias de antemano

    1. Estimado Isaac
      Le recomiendo inscribir el contrato en la oficina de arriendos del municipio y demandar la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago.
      La multa por falta de inscripción, la puede imponer el Juez a petición de parte.
      Saludos

  121. Estimado doctor tengo una consulta, arrendé un mini departamento por 9 meses, en enero no he registrado en ningún lado, que debo hacer, tendré multa. Y que debo hacer?

    1. Estimada Rocío Pazmiño
      Le recomiendo inscribir el contrato en una notaría y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio, le recuerdo que la duración de los contratos de arrendamiento para vivienda deben tener un plazo de duración de dos años, de conformidad a lo establecido en la Ley de Inquilinato.
      Saludos

  122. Buenos días, su gentil ayuda con lo siguiente:
    Arriendo una vivienda y el contrato se celebró en marzo de este año con un canon de $300 pero se acordó con el inquilino que hasta el mes de mayo paguen $275 y ahora en junio corre el pago total de los $300 por lo que ahora desea que le entregue factura pero cabe recalcar que el inquilino está haciendo el pago atrasado y en dos cuotas (motivo de la pandemia).
    Tenía entendido que se puede dar un recibo de pago (los que venden en la papelería) pero quiero saber si es obligación de entregar factura o puede ser algún otro documento? Y eso involucra que tenga que hacer declaraciones y pagos al Sri? Ya que no genera iba porque es arriendo para vivienda. Ayúdeme con eso. Gracias.

    1. Estimada Oralia Rodriguez
      Le recomiendo dar facturas por el arriendo que usted cobra, si el arriendo es para vivienda no genera IVA, pero si es para local comercial si genera IVA.
      Debe obligatoriamente dar facturas y declarar el impuesto, así sea en valor cero.
      Saludos

  123. Estimado doctor en el contrato de arrendamiento se estableció que se renuncia al Canon del municipio de Quito y las partes acordaron un valor de arriendo que no supera el salario básico, mi pregunta es solo debo inscribirlo en notaria o en el municipio también, aunque el valor es de 180 , la inscripción serviría para cualquier juicio en caso de algún inconveniente, o igual me sirve el contrato sin inscribir para futuras demandas

  124. Estimado Ab. Un saludo cordial, y felicitaciones por su página con consultas y respuestas a estos temas.

    Espero pueda ayudarme con esta consulta:
    Qué tipo de contrato debo realizar para una finca? Que la voy a arrendar a una familia no solo para que viva en una pequeña casa, sino que ellos van a arrendarme la finca, porque quieren trabajar la tierra así como criar ganado.

    Mi consulta puntual: este tipo de contrato es el mismo de arriendo? y es necesario inscribir solo en una notaría?

    1. Estimado Mario Cárdenas
      Si el contrato de arriendo incluye vivienda, así sea en predio rural se somete a la Ley de Inquilinato.
      Por lo tanto debe inscribirse en la notaría.
      Saludos

  125. Mi papá tiene un inquilino que de forma abrupta se fue desalojando el local comercial (sin avisar) y dejó impago 6 meses de renta. Un abogado me dijo que se podía seguir un juicio de nombre MONITORIO. Pero yo fui a buscar y en la ley encontré que ese juicio procede solo cuando». Mediante contrato o una declaración jurada de la o del arrendador de que la o el arrendatario se encuentra en mora del pago de las pensiones de arrendamiento por el término que señala la ley, cuando se trate del cobro de cánones vencidos de arrendamiento, siempre que la o el inquilino esté en uso del bien.» es decir que en nuestro caso no hay como seguirle este juicio porque él ya desalojó. Qué hacemos para cobrarle la deuda impaga?

    1. Estimada Elizabeth Ch.
      Así es efectivamente, ya no en Juicio Monitorio, en este caso lo que debe hacer es demandar los cánones adeudados en Juicio Sumario.
      Saludos.

  126. Dr. Me encanta leer su página porque siempre aprendo más de sus consultas. De manera reiterada observo que usted menciona que algunos contratos se someten a la Ley de Inquilinato y otro no, otros al Código de Comercio. Mi pregunta es; en el caso de un local comercial, qué conviene más, someterse a la Ley o al Código, o cuáles son las ventajas y desventajas de someterse a uno de ambos documentos?

    1. Estimada Elizabeth Ch.
      Muchas gracias por leer nuestra página y por su participación con sus preguntas.
      Respecto a su pregunta, la recomendación es establecer con claridad el uso que se dará al local arrendado; efectivamente el arrendamiento de un local comercial puede someterse a la Ley de Inquilinato o al Código de Comercio.
      Se somete obligatoriamente a la Ley de Inquilinato cuando el local comercial es también destinado para vivienda, es decir local comercial y vivienda.
      Se somete al Código de Comercio, cuando el uso del local comercial es solo para negocio, comercio, o actividades comerciales que no incluya vivienda.
      Esto se recomienda establecer expresamente en el contrato de arriendo, a fin de establecer la Ley aplicable en caso de controversias.
      Saludos

      1. Gracias por su ayuda. Para el caso de locales comerciales, si se somete al Código de Comercio, es cierto que no aplica la figura del desahucio notarial y tampoco es necesario inscribir el contrato ni en la Notaría ni en el Municipio? Si esto es así, vería que es más ventajoso. O cuáles serían las desventajas quizás desde otros puntos de vista que no sean estos? Es porque debo decidir a cuál Ley misma me rijo.

        1. Estimada Elizabeth Ch
          Le recomiendo que analice las opciones de acuerdo a la actividad del local comercial, el uso, y destino del mismo, para esto debe considerar lo siguiente:
          Si el local comercial será destinado también para vivienda, obligatoriamente debe someterse a la Ley de Inquilinato.
          La Ley de Inquilinato protege a la parte más débil de la relación de arrendamiento que es el inquilino.
          En el Código de Comercio respecto a los arriendos prevalece la libre contratación de las partes, y no es proteccionista.
          Por lo que le recomiendo analizar que le conviene más a las partes contratantes.
          Saludos

  127. Dr. Por el tema de la Pandemia. Me he visto en la necesidad de firmar un acuerdo para facilitar el pago de mi inquilino de los meses que no pudo ponerse al día. El contrato original si está inscrito en Notaría. Mi pregunta es: si este otro documento en donde acordamos una fórmula de pago de la renta atrasada, debe también llevarse a la notaría para poder registrarlo? O qué se debe hacer=

    1. Estimada Marcela Jácome
      No es necesario inscribirlo en la notaría, es suficiente que el acuerdo este firmado por las partes y se haya establecido con claridad los valores adeudados y las fechas exactas de los pagos, ya que con la nueva Ley Orgánica de Apoyo Humanitario, estos acuerdos tienen los efectos de título ejecutivo.
      Saludos

  128. He tenido pésimas experiencias con mis inquilinos. Siempre se quedan debiendo. Quería saber si hay aplicar lo que hacen en Chile. Es decir solicitar al inquilino que presente un codeudor solidario y poner una cláusula en el contrato que este podrá responder por todas las obligaciones económicas del arrendatario principal (en caso de que este último no lo haga). Es posible hacer esto, es legal y válido? O qué otra alternativas me sugiere asegurarme los pagos?

    1. Estimada Isaura López
      En la Ley de Inquilinato se establece la forma de dar por terminado el contrato de arrendamiento por falta de pago, y la forma de demandar el cobro de los cánones de arrendamiento adeudados.

      Se puede poner un garante en el contrato, o la garantía que se suele establecer, pero esto no le garantiza el pago, ni que el inquilino cumplirá oportunamente sus obligaciones.
      Saludos

  129. Tengo un departamento a mi nombre y de mi sobrino , el contrato de arrendamiento lo hice sólo con mi nombre y con mi firma ya que mi sobrino vive fuera del país. Una vez notarizado el contrato, puedo ir al municipio de Guayaquil a inscribirlo sin tener problema? Mi sobrino está al tanto y tengo su autorización verbal para el alquiler ya que conviene a los intereses de ambos.

    1. Estimada Glenda
      Efectivamente no hay problema, lo importante es hacer la inscripción tanto en la notaría como en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  130. Mis inquilinos aparentemente se fueron a escondidas, para no pagarme la renta. El problema es que dejaron el local con llave y candado que ellos utilizaban para su seguridad. Me dijeron que si traigo un cerrajero y forzo la seguridad estoy cometiendo delito. Como puedo hacer para recuperar mi local legalmente, en caso de que los inquilinos ya ni aparezcan?

    1. Estimada Clarisa M
      La única autoridad que puede ordenar el descerrajamiento de seguridades es el Juez Competente, por lo que le recomiendo contratar los servicios de un abogado a fin de demandar la terminación del contrato de arrendamiento, el pago de los cánones adeuidados y la entrega del local.
      Saludos

  131. En el contrato de arriendo que firmé, hay un texto que dice que AMBAS PARTES RENUNCIAMOS AL CANON DE ARRENDAMIENTO QUE PUEDA SER ESTABLECIDO POR EL MUNICIPIO. Mi pregunta es, si esto es legal?? Porque si Municipio establece un valor menor, y yo firmo este contrato, estaría renunciando? a este derecho? Es esto legal, ya que en la Ley de Inquilinato dice que los derechos son irrenunciables.

    1. Estimada Miriam Veloz
      Efectivamente los derechos del inquilino son irrenunciables, y si consta esta renuncia en el contrato de arrendamiento se la tendrá por no escrita.
      Saludos

  132. Estimado Doctor, es válido incluir dentro del contrato una cláusula penal, similar a la que se coloca en las Promesas de CompraVenta. En la que se consigne un valor por ejemplo de $3000 en el caso de que el ARRENDATARIO incumpla con el contrato y precisamente con el pago de cánones de arriendo. De manera que ante su incumplimiento al solicitar al juez el pago de los cánones se pueda también pedir ejecutar la cláusula penal? es esto posible?

    1. Estimada Francisca Polo
      Si se podría incluir, pero solo en los contratos que se encuentren regulados por el Código de Comercio, en los contratos destinados a vivienda no podría aplicarse.
      Saludos

  133. Aparte de inscribir el contrato, en un caso observé que levantaron el Contrato mediante Escritura Pública. Por favor me podría indicar qué diferencia hay entre este caso y los otros que solo se inscriben en Notaría, qué recomienda usted hacer? Qué ventajas o desventajas? y qué costo tiene elevar a escritura pública?

    1. Estimada Tania López
      Los contratos de arrendamiento elevados a escritura pública e inscrita en el registro de la propiedad no pueden ser objeto de desahucio por transferencia de dominio, y en el caso de venta del local arrendado el nuevo propietario deberá respetar el contrato de arriendo.
      El costo de elevar a escritura pública el contrato está establecido en la resolución 216-2017 de Consejo de la Judicatura.
      Saludos

  134. Acabo de firmar un contrato de anticresis. Por favor me puede decir si este contrato debe inscribirse en Notaría como los contratos de arriendo? O si debe ser elevado a escritura pública?

    1. Estimada Ericka Passos
      No existe la atribución del notario para inscribir contratos de anticresis, a pesar de que en la Ley de Inquilinato se mantiene la obligación de inscribirlos en el Juzgado, tengo entendido que no lo están haciendo, por seguridad le recomiendo elevar a escritura pública el contrato de anticresis o por lo menos hacer un reconocimiento de firmas ante notario público.
      Saludos

  135. Se puede poner en el contrato de arriendo que si no paga puntualmente, se le cobrará una multa? De ser así esta multa máximo de qué valor o porcentaje podría ser? O si se pone tal vez un valor porcentual, cuál sería el porcentaje que la ley recomienda?

    1. Estimado Carlos Puna
      La Ley de Inquilinato establece la sanción por falta de pago que es la terminación del contrato de arrendamiento, poner una sanción adicional se estaría vulnerando los derechos del inquilino.
      Sin embargo en un contrato de arrendamiento de local comercial que no incluya vivienda, que se rija por el Código de Comercio, Si podría establecerse la penalidad.
      Saludos

      1. Dr. En el caso de que sea un local comercial y deseo poner esta multa. Qué valor me recomienda poner, que esté dentro de la ley? algún porcentaje de interés? o algo similar?

        1. Estimada Francisca Toapanta
          En el caso de contratos que se someten al Código de Comercio puede establecerse libremente la multa o interés, le recomiendo que el interés sea el interés de mora fijado por el Banco Central.
          Saludos

  136. Soy inquilino y en el contrato de la casa en donde vivo, dice que si cualquiera de las partes termina anticipadamente el contrato, se deberá pagar en calidad de indemnización 2 meses de renta? Y más abajo también dice que si el que termina anticipadamente es el inquilino, como penalidad perderá la devolución de la garantía. Es esto legal?

    1. Estimado Paul Peña
      Debemos considerar lo siguiente:
      1. Los derechos del inquilino son irrenunciables.
      2. La garantía no se encuentra en ninguna disposición legal.
      3. La terminación anticipada no implica la exoneración del pago de los cánones adeudados.
      Saludos

  137. Buenas Tardes Doctor. Soy un fan de su página. He aprendido mucho de este blog. Soy dueño de una propiedad y he utilizado mucho el conocimiento aprendido para estructurar mi contrato de arriendo. En esta ocasión, quería saber si esta cláusula que encontré en otro contrato es válida y es legal?

    “se entenderá que el ARRENDATARIO abandonaran el bien arrendado si no concurriere al mismo por más de 1 mes, sin pago de la pensión de arrendamiento. En este caso de abandono, el ARRENDATARIO autorizan a la ARRENDADORA, previa o durante inspección judicial, abrir el bien arrendado y consignar las cosas, mercaderías, valores, muebles y/o enseres ante autoridad judicial, sin que tengan el ARRENDATARIO, reclamo alguno por este concepto; en cuanto a los bienes que se encuentra, así como a su estado, bastará lo que conste en el acta respectiva. Los daños a las instalaciones o bienes que ocasionare esta medida serán de cuenta y cargo del ARRENDATARIO. La ARRENDADORA podrá ejercer, además, el derecho de retención sobre los bienes del ARRENDATARIO en los términos de la Ley.”

    1. Estimado Ernesto Ubillús
      Gracias por seguir nuestra página.
      Respecto a su consulta debemos considerar lo siguiente:
      1. Los derechos del inquilino son irrenunciables.
      2. La Ley de Inquilinato establece como causal de terminación del contrato de arriendo el hecho de estar en mora en dos o más pensiones locativas mensuales.
      3. El descerrajamiento de seguridades solo puede ser ordenada por el Juez competente en la fase de ejecución de una sentencia o acuerdo aprobado judicialmente o mediante acta de mediación.
      Saludos

  138. Doctor encontré que el artículo 1886 del código civil permite establecer al inquilino una indemnización de perjuicios y pago de renta por el tiempo que falte para cumplir el plazo, cuando el inquilino por su culpa pone término al mismo. No sé si estoy interpretando bien este articulado, pues no soy abogado. Sin embargo quiero saber si en el contrato de una casa, puedo ponerlo esto a mi inquilino, por si él se va antes de finalizado los 2 años.

    1. Estimado Alex Mendoza

      Efectivamente podría incluirse por acuerdo entre las partes.
      Pero debe tomar en cuenta que los derechos del inquilino son irrenunciables y el Código Civil establece:
      Art. 4 .- En el juzgamiento sobre materias arregladas por leyes orgánicas o especiales, no se aplicarán las disposiciones de este Código, sino a falta de esas leyes.
      La Ley de Inquilinato es la ley especial en arrendamiento de inmuebles para vivienda y no establece esta sanción.
      Saludos

  139. Doctor. Requiero por favor proceder con un desahucio de inquilinato. Soy la propietaria de una casa y el contrato lo firmamos con el plazo de 1 año que vence el 31 de octubre de 2020.
    1.- Por favor me puede indicar en qué fecha máximo debo hacer el desahucio?
    2.- Y qué nomás debo llevar a la notaría?
    3.- Por cierto el contrato nunca lo inscribí en Notaría, sería esto un impedimento?
    4.- También me preocupa el hecho de que convenimos solo para 1 año, pues me dicen que la ley señala que debe ser de 2 años mínimo. De ser así podría hacer el desahucio o ya no procedería?
    5.- Cuál es el costo?

    1. Estimada Mercedes Espinoza
      Respecto de sus consultas:
      La Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración del contrato de arrendamiento en 2 años, por lo que le recomiendo firmar un adenda al contrato en la que se indique que el tiempo de duración del contrato es de dos años, firmar por triplicado, y llevar a inscribir a la notaría junto con un juego de copias de los documentos habilitantes, estos son cédulas y certificados de votación del arrendador y del arrendatario, luego inscribir el contrato en la oficina de arriendos del municipio; el costo de la inscripción depende del valor del canon de arrendamiento mensual, y el del desahucio es aproximadamente 130 dólares, estos valores de acuerdo a la resolución 216-2017 del Consejo de la Judicatura.
      Para poder realizar el desahucio por cumplimiento del plazo, la notificación debe hacerse con por lo menos 90 días de anticipación a petición del arrendador.
      Saludos

  140. Doctor. He encontrado en esta página web un modelo de contrato que se rige a la Ley de Inquilinato. Por otro lado he revisado todo su blog y he identificado que para locales comerciales puede regir al Código de Comercio y usted indica que en este caso prevalece lo que se indica en el contrato. Por tal razón quería por favor pedirle si fuese tan gentil de publicar un modelo de contrato que se rija al Código de Comercio o si me puede enviar a mi correo que es isabel.pianista@outlook.com ya que desearía poder utilizarlo al local comercial que voy a arrendar y por más que he buscado e investigado no he encontrado ningún modelo de este tipo. Todos citan a la Ley de Inquilinato. Y como soy muy seguidora de su página, pienso que usted es el único que va a poder ayudarme en este sentido.

    1. MODELO DE CONTRATO SOMETIDO AL CÓDIGO DE COMERCIO
      CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

      En la ciudad de ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬______________, Provincia de ______________, con fecha _______ de ________ del año ___________, comparecen por una parte la señora ___________, de nacionalidad ___________, de estado civil _________, con domicilio en la ciudad de _____________, que en adelante y para efectos de este contrato se le denominará LA ARRENDADORA; y, por otra parte el señor ______________, de nacionalidad ___________, de estado civil _________, con domicilio en la ciudad de _____________, quien tiene el negocio bajo la Razón Social ________________ con RUC No. ____________________, que en adelante y para efectos de este contrato se le denominará EL ARRENDATARIO, en tal virtud, libre y voluntariamente convienen en celebrar el presente contrato de Arrendamiento, el mismo que se estipula en las siguientes cláusulas:
      PRIMERA.- ANTECEDENTES.- La señora ___________________, es propietaria del inmueble, ubicado en ____________ No. ________ y _______________, de esta ciudad de ___________, provincia de _________; el señor _______________________, se dedica a ________________, bajo la Razón Social de _________________.
      SEGUNDA.- ARRENDAMIENTO.- Con los antecedentes expuestos, LA ARRENDADORA, arrienda AL ARRENDATARIO, un local comercial de ______________ metros cuadrados aproximadamente, para que realice la actividad de ______________________________.
      TERCERA.- CANON.- El canon de arrendamiento mensual pactado libre y voluntariamente entre las partes es de _________________DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD $000,oo) más IVA mensuales.
      En el valor del canon de arrendamiento no está incluido el valor por el pago de los servicios básicos de luz, agua y teléfono, estos valores serán cubiertos por EL ARRENDATARIO, y está obligado a presentar las planillas de pago al día a la terminación del presente contrato.
      CUARTA.- GARANTIA.- EL ARRENDATARIO entrega en concepto de garantía la suma de USD.______.oo (______________ DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA), valor que garantiza el buen mantenimiento del local arrendado, y el cumplimiento del pago de los servicios básicos; aclarando que en ningún caso este valor será compensado con el canon de arrendamiento, y que dicho valor será devuelto a la terminación de este contrato.
      QUINTA.- DESTINO.- El bien inmueble materia del presente contrato será utilizado por EL ARRENDATARIO únicamente para actividades de ________________, y declara que el local arrendado no será utilizarlo para vivienda.
      SEXTA.- PLAZO.- El plazo de duración del presente contrato es de __________ años, contados a partir de la fecha del presente contrato, plazo que será renovable si así consideran las partes contratantes, pero mediante la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Pudiendo las partes dar por terminado este contrato por lo menos con noventa días de anticipación, de igual forma EL ARRENDATARIO comunicará con treinta días de anticipación, si desea o no renovar el contrato; si ninguna de las partes ha notificado se entenderá renovado el contrato.
      SEPTIMA.- SEGURIDAD Y EMERGENCIAS.- EL ARRENDATARIO declara conocer y sujetarse al Reglamento de Seguridad de la empresa, al Plan de Emergencias y Contingencias, al Plan de Manejo Ambiental y a las normas de seguridad establecidas por los órganos de control; el incumplimiento o violación de cualquiera de los reglamentos, planes y normas antes descritas, será causal suficiente para la terminación inmediata del presente contrato.
      OCTAVA.- MANEJO DE DESECHOS Y RESIDUOS DE PRODUCTOS.- Es obligación del ARRENDATARIO, el manejo responsable de los residuos y desechos de la actividad que realiza; EL ARRENDATARIO deslinda de toda responsabilidad civil o penal que pudiera derivarse de la inobservancia de esta obligación a LA ARRENDADORA, quedando facultada a dar por terminado el presente contrato de forma inmediata.
      NOVENA.- DISPOSICIONES ESPECIALES.- EL ARRENDATARIO se obliga a entregar el inmueble al final de este contrato en las mismas condiciones que lo recibió y en el plazo estipulado, corriendo de su cuenta y riesgo cualquier daño que existiere, a no ser de aquellas que se produzcan con el uso normal del bien inmueble arrendado; todas las mejoras que se realicen en el local comercial arrendado quedará en beneficio de LA ARRENDADORA, sin que esta tenga obligación alguna de reconocer tales mejoras realizadas en el bien al ARRENDATARIO.
      DECIMA.- SUBARRENDAMIENTO O CESION.- EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar, ceder ni traspasar el presente contrato de arrendamiento ni parcial o total sin el consentimiento expreso de LA ARRENDADORA.
      DECIMA PRIMERA.- SOMETIMIENTO Y CONTROVERSIAS.- Las partes se someten y declaran incorporadas todas las disposiciones referentes al arrendamiento establecidas en el Código de Comercio. Las partes contratantes convienen que en caso de surgir divergencias entre ellas, por razón o con ocasión de este contrato, serán resueltas mediante procedimientos de arreglo directo de diferendos. Si las negociaciones directas no son suficientes, las partes contratantes de mutuo acuerdo pueden dar curso a la mediación, para tal efecto las partes dispondrán de diez días hábiles contados a partir de la fecha en que cualquiera de ellas requiera a la otra en tal sentido, término que podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo. Evacuada la etapa de arreglo directo, toda controversia o diferencia derivada de este contrato será resuelta con la asistencia de un mediador del Centro de Arbitraje y Mediación de ______________, conforme lo elija la parte requirente. En el evento que el conflicto no fuere resuelto mediante este procedimiento, las partes contratantes someten sus controversias a la resolución de un Tribunal de Arbitraje de ___________, conforme lo elija la parte actora, que se sujetará a lo dispuesto en la Ley de Arbitraje y Mediación, el Reglamento del respectivo Centro de Arbitraje y Mediación y las siguientes normas: Los árbitros serán seleccionados conforme a lo establecido en la Ley de Arbitraje y Mediación. a) Las partes renuncian a la jurisdicción ordinaria, se obligan a acatar el laudo que expida el Tribunal Arbitral y se comprometen a no interponer ningún tipo de recurso en contra del laudo arbitral. b) El Tribunal Arbitral queda facultado para ordenar y ejecutar medidas cautelares, así como para solicitar el auxilio de los funcionarios públicos judiciales, policiales y administrativos sin que sea necesario recurrir a juez ordinario alguno. c) El tribunal arbitral estará integrado por un árbitro. d) El procedimiento arbitral será confidencial. e) El lugar del arbitraje será en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Mediación escogido por la parte actora. f) Los árbitros decidirán en derecho.
      Para constancia de todo lo estipulado en este contrato, las partes firman por triplicado, el ______ de __________ del año ___________.

      SRA.____________________ SR.________________________
      C.C. C.C.
      ARRENDADORA ARRENDATARIO
      DIRECCION: DIRECCION:
      TELEF: TELEF:
      EMAIL: EMAIL:

      1. Doctor. Le quedo muy agradecia. Yo sabía que solo usted podía ayudarme. Además me lo envío casi inmediatamente. Su formato lo utilizaré.
        Tengo una pregunta, en la última clausa menciona someterse primero a un Centro de Mediación y Arbitraje y luego como segunda instancia a un Tribunal de Arbitraje:

        1.- Por qué no se menciona nada de someterse a jueces de inquilinato? Es posible también añadir que se someten a jueces? Si es así, como debería ir el texto?
        2.- De su experiencia: El proceso de arbitraje en nuestro país es más ágil que seguir por los jueces de inquilinato? No sé si tal vez por eso usted recomendó no optar por esta opción.
        3.- Por otro lado, he oído que optar por Arbitraje es mucho más costoso.

        Qué me pueden comentar respecto de esto?

  141. Doctor. Le quedo muy agradecia. Yo sabía que solo usted podía ayudarme. Además me lo envío casi inmediatamente. Su formato lo utilizaré.
    Tengo una pregunta, en la última clausa menciona someterse primero a un Centro de Mediación y Arbitraje y luego como segunda instancia a un Tribunal de Arbitraje:

    1.- Por qué no se menciona nada de someterse a jueces de inquilinato? Es posible también añadir que se someten a jueces? Si es así, como debería ir el texto?
    2.- De su experiencia: El proceso de arbitraje en nuestro país es más ágil que seguir por los jueces de inquilinato? No sé si tal vez por eso usted recomendó no optar por esta opción.
    3.- Por otro lado, he oído que optar por Arbitraje es mucho más costoso.

    Qué me pueden comentar respecto de esto?

  142. Dr. Muy buenas tardes se puede solicitar la inscripción de contrato de arrendamiento solo por parte del arrendador

    1. Estimado Marcelo Carrasco
      La obligación de inscribir el contrato de arrendamiento la tiene el arrendador, sin embargo la inscripción la puede solicitar cualquiera de las partes.
      Saludos

  143. Buenas noches Dr.
    Ante todo quiero felicitarlo por las asesorías que nos brinda, es muy importante para frenar y evitar los abusos que muchas personas hacen en materia de arrendamientos.
    Tengo una inquietud, yo tengo un contrato que me dio la dueña de casa sin la inscripción respectiva y el mismo ya cumplió dos años y le indique que me debía retirar en razón de no poder seguir cancelando el arriendo porque bajaron mis ingresos a razón de la pandemia, a lo cual estuvo de acuerdo y cuando le indique que le entregaría el departamento tal cual como me lo entrego, me supo indicar que el departamento lo debía arreglar la persona que ella decida (lo cual no se estipula en el contrato) y con los productos de la marca que ella quiera, porque si yo lo hago y a ella no le gusta entonces lo mandara arreglar de nuevo y tomara todo el dinero de la garantía que son ($500) perdiendo yo todo lo que he invertido previamente, cuando el departamento no tiene daños mayores como para gastar toda la garantía y sobre todo por un capricho de la señora. Por lo que, me gustaría me ayudara en caso de que la señora se niegue a regresarme la garantía justificando que no le gusta como quedo el departamento arreglado por una persona de mi confianza y profesional.
    Asimismo, quisiera saber cómo puedo hacer el requerimiento ante el juzgado por el incumplimiento del registro del inmueble como arriendo ante la Oficina de Registro de Arrendamiento del Municipio, porque la señora arrienda 5 departamentos y no tiene ese registro.
    Espero pueda ayudarme por favor y de antemano le agradezco mucho.

    1. Estimada María
      La primera recomendación es el diálogo, tratar de llegar a un acuerdo, para lo cual puede acudir a un centro de mediación.
      Si la arrendadora no le devuelve los valores pagados en exceso, puede demandar vía sumaria, ante el Juez de la Unidad Judicial Civil.
      La denuncia por la falta de inscripción del contrato de arriendo la puede realizar ante el mismo Juez.
      Saludos

      1. La denuncia por falta de inscripción se puede hacer después de haber salido del inmueble?

        Muchas gracias por sus comentarios o respuestas

  144. Doctor. Hace algunos días usted gentilmente me compartió un modelo de contrato de local comercial que se rige al Código de Comercio. Al respecto por favor ayúdeme con las siguientes inquietudes:
    a.- De su experiencia: El proceso de arbitraje en nuestro país es más ágil que seguir por los jueces de inquilinato? No sé si tal vez por eso usted recomendó no optar por esta opción.
    b.- Puedo por ejemplo poner como alternativa que se pueda escoger el arbitraje o el procedimiento judicial, para que las partes escojan cualquiera de estas dos opciones.?

    1. Estimada Isabel P
      La recomendación que no puede faltar es el sometimiento a la mediación, el arbitraje o la justicia ordinaria puede ser opcional o a elección del actor.
      Saludos

  145. Estimado Doctor:

    Mi papá que es de la tercera edad tiene un inmueble compuesto por un local comercial y un departamento y deseo arrendarlos. Pero por su edad, quiere que yo me encargue de todo y yo firme los contratos y cobre el arriendo. Es factible que él me firme un contrato de arriendo, que me faculte a subarrendar? y luego con eso yo a su vez le subarriendo a una persona el local y a otra el departamento, es decir yo sería la arrendataria de mi padre en el primer contrato y la arrendadora en los otros dos contratos? es factible esta figura legal? O no? Si no lo fuera, qué alternativa tengo ante esta situación?

    1. Estimado Marcelo Yépez
      Le recomiendo que su padre le dé un poder especial o general para que pueda arrendar y administrar los bienes, pueda demandar la desocupación, Desahucio o pago de los arriendos.
      Saludos

  146. Estimado doctor inicio mi consulta con una felicitación por su excelente labor. Mi consulta es donde puedo realizar la consignación de llaves de un bien que el arrendador no quiere recibir aduciendo pagos no justificados. He agotado todas las instancias de dialogo y la unica respuesta es que me va a seguir corriendo el arriendo pese a estar desocupada la casa porque no me quiere recibir las llaves. Se requiere abogado para este tramite?

    1. Estimada Alejandra
      Muchas gracias por sus felicitaciones!!, efectivamente se pueden consignar las llaves ante el Juez de la unidad judicial civil, en procedimiento voluntario con la firma de un abogado.
      Saludos

  147. Soy propietario y firmé un contrato de local comercial que se rige al código de comercio. Debo inscribirlo en Notaría?

    1. Estimado Max Castro
      La obligación de inscripción consta en la Ley de Inquilinato, y si el contrato se somete al Código de Comercio no tendría la obligación de inscribirlo.
      Saludos

  148. Doc. leí su último modelo de contrato para locales comerciales. Gracias por su valioso aporte. Me gustaría saber si en la última parte en vez de acudir a un Centro Arbitral, se puede acudir a los jueces, básicamente por los costos

    1. Si esto fuese posible, como sería la redacción de esta última parte?
    2. O por qué razón usted recomiendo acudir al Centro Arbitral

    1. Estimada Mafer Pérez
      Se puede acudir a la Justicia Ordinaria o a un centro Arbitral, en el modelo consta ya que en la actualidad están colapsado los juzgados.
      Lo que le recomiendo es agregar a esa cláusula el siguiente texto “o a la justicia ordinaria a elección del actor”.
      Saludos

  149. De lo que he revisado, cuando se arriendo departamentos para vivienda el IVA es 0, mientras que para locales comerciales el IVA es 12%. Qué sucede cuando lo que se arrienda es un inmueble mixto? es decir una parte está destinada a vivienda y la otra parte es para local comercial, cómo se aplicaría el IVA? Gracias por su guía.

    1. Estimado Ernesto Chiriboga
      Si son dos bienes independientes le recomiendo hacer dos contratos de arrendamiento, caso contrario el IVA aplica para todo el bien.
      Saludos

  150. Doctor: mi esposo y yo tenemos una casa que queremos darla en arrendamiento. Pero queremos pedirle a mi prima que sea ella quien lo administre, firme los contratos y cobre la renta. Para esto es necesario que firmemos un poder o no? De ser necesario puedo firmar solo yo el poder o también tiene que firmar mi esposo? Si ambos tenemos que firmar Se lo puede hacer en un solo poder o son dos poderes?
    Cuál sería el costo?

    1. Estimado Paul Erazo
      El arrendamiento de inmuebles es un acto de administración, por lo que solo es necesario un poder que debe otorgarlo el o la cónyuge que tenga la administración de la sociedad conyugal, que por lo general es el esposo.
      El costo es de 56 dólares aproximadamente.
      Saludos

  151. Dr. una pregunta
    Voy alquilar un terreno destinado a carpintería y vivienda por un año
    1 En la notaria me registran el contrato si lo hago por 1 año
    2. a la notaria debo llevar la escritura o el certificado de registro de propiedad del inmueble que se va arrendar

    1. Estimada Kimberly
      Por el hecho de ser para carpintería y “vivienda”, debe ser por un tiempo mínimo de dos años.
      A la notaría debe llevar tres ejemplares del contrato firmados con tinta azul, y un juego de copias a color de cédulas y certificados de votación del arrendador y arrendatario.
      Saludos

  152. Estimado, demandé a un inquilino porque no paga arriendo desde enero del 2020, además que en agosto se vence el contrato y no veo que quiera salir del inmueble, adjunté el contrato que está registrado en la notaría, pero la jueza además de eso me pide lo siguiente: «Presente el certificado de fijación de canon otorgado por la Oficina de Arrendamiento, de la Muy Ilustre Municipalidad de Guayaquil (Comprobante de Registro de Arrendamiento Municipal)». Mi pregunta es si ese certificado es indispensable para seguir el trámite de la demanda, ya que no tengo tal documento. Es importante mencionar que tengo a mi cargo un hijo discapacitado y ese es el único ingreso que tengo. Soy de Guayaquil.

    1. Estimado SAMUEL TUPAC YUPANQUI
      Efectivamente debe acudir a la oficina de arriendos del municipio de Guayaquil y realizar el registro, esto debía hacerlo antes de ingresar su demanda.
      Saludos

  153. Estimado Doctor
    Le agradecería mucho me despeje la duda, un contrato de arriendo de un bien debe ser registrado el SRI según su valor de canon de arriendo.

    1. Estimada ALEXANDRA
      Los contratos de arriendo de inmuebles para vivienda, o local y vivienda, o inmuebles que estén sometidos a la Ley de Inquilinato deben inscribirse en la Notaría más cercana y en la oficina de arriendos del municipio donde se encuentre el local arrendado.
      Otra cosa es el Servicio de Rentas Internas SRI, respecto de esta institución tiene la obligación de sacra el ruc y emitir facturas por el cobro del arriendo, lo que hay que tomar en cuenta es que si el arriendo es para local comercial genera IVa, y si solo es para vivienda no.
      Saludos

  154. Estimado Doctor. En 2018 firme un contrato con mi inquilino por 1 año pero no pude inscribirlo porque el inquilino nunca quiso darme la copia de su cédula en ese momento.. Recién me acaba de entregar la cédula hace pocos días pero el contrato ya no tiene vigencia, Es posible registrarlo o ya no?

    Si ya no pudiese registrarlo y dado que mi inquilino se niega a firmar otro contrato, qué puedo hacer?

    1. Estimado Alberto Samaniego
      Le recomiendo solicitar la inscripción indicando que el contrato se encuentra renovado y que el inquilino se niega a firmar uno nuevo.
      Saludos

  155. Firmé un contrato con mi inquilina, pero al ir a registrarlo me percaté que consigné la firma que yo tenía hace muchos años atrás. Pues hace 10 años decidí cambiarla y por error involuntario en el contrato firmé con la firma antigua, es decir con una diferente a la que consta en mi cédula actual. Mi pregunta es, si esto impediría que yo registre el contrato o que quede anulado? El problema es que mi inquilina salió de viaje y ya no puede firmarme otra vez en mucho tiempo.

    1. Estimada Ericka Roldán
      Le recomiendo que firme como consta en su documento de identidad vigente a la fecha de suscripción del contrato de arriendo.
      Saludos

  156. Doctor en el mes de enero hice un contrato verbal con el dueño de mi casa, por un plazo de 2 años Tengo pruebas del valor fijado por arriendo y del plazo por escrito (email). Lamentablemente nunca se firmó contrato, porque él vive en España. En el mes de mayo él fallece y su esposa desea que yo me vaya.

    1.- Es posible que yo rinda una declaración juramentada para demostrar la existencia de dicha contrato?
    2. A pesar de que él dueño falleció el contrato puede seguir manteniéndose, o cuando el arrendador fallece el contrato también termina?

    Gracias

    1. Estimada Elizabeth V.
      El contrato de arrendamiento no termina por la muerte del arrendador, y debe respetarse el plazo de duración mínimo de dos años para el arriendo de inmuebles o locales destinados a vivienda.
      Lo que no ocurre cuando muere el arrendatario, en este caso los familiares que le sobrevivan deberán manifestar su deseo o no de continuar con el arriendo.
      Saludos

  157. Buenas noches. Una consulta, yo como inquilino he decidido salir de donde arriendo, estoy preparando el departamento para dejarlo en buenas condiciones y cumpliendo con todas las obligaciones con el arrendador y sobre los servicios básicos. El contrato firmado está notarizado. ¿Cuál es el paso a seguir con respecto a este proceso? ¿El arrendatario debe entregarme algún documento o cómo se procede? Por favor Le quedo agradecido por la respuesta muchas gracias.

    1. Estimado Alejandro Escudero
      Si la terminación del contrato de arrendamiento es de mutuo acuerdo, le recomiendo firmar un acta de finiquito, entrega y recepción del bien inmueble.
      Si usted como inquilino, desea terminar unilateralmente el contrato de arriendo, debe notificar al arrendador con treinta días de anticipación por lo menos.
      Saludos

  158. Buenas noches Paúl. Pará inscribir un contrato de arrendamiento es necesario ser el propietario o solo con poseer ya se puede inscribir?
    De antemano muchas gracias 😊

    1. Estimado José
      Para arrendar un inmueble, no se necesita justificar la calidad de propietario, lo que se debe justificar es la calidad de arrendador y de arrendatario con sus documentos de identidad y de ser el caso el certificado de votación.
      Debemos recordar que inclusive el arrendamiento de la cosa ajena es válido.
      Saludos

  159. Gracias por la información, la persona que me arrienda el departamento me pide facturas, cómo hago para sacarlas y es necesario para eso tener el contrato notariado? muchas gracias

    1. Estimado Pedro Menendez
      Es necesario que usted obtenga el Registro Único de Contribuyentes RUC en el Servicio de Rentas Internas SRI, con la actividad económica de arrendamiento de inmuebles, luego debe sacar las facturas, no es necesario el contrato de arrendamiento inscrito en la notaría, pero es obligación del arrendador inscribirlo.
      Saludos

  160. Deseo poner en arriendo una casa para vivienda. Una de las opciones es rentar a un ecuatoriano con un grupo de extranjeros (6 personas en total) puesto que la casa es grande. Mi intención es firmar el contrato con la persona ecuatoriana y legalizar el contrato. Pueden o debería ir más de una firma por parte del arrendatario. Agradezco su guía de antemano.

    1. Estimada María Z
      Si el arriendo es para vivienda, le recomiendo que si no es una familia la que arrienda, si no varias personas que no lo son, deberían firmar todos el contrato de arriendo.
      Saludos

  161. Según lo que revisé en este blog existe la obligación de registrar ante notaría un contrato de arriendo cuando supera el salario básico unificado. En mi caso el salario sin el IVA es de $390 y con el IVA sube a $437. Por favor me podría indicar si debo registrarlo o no aplica?

    1. Estimada Mercedes Ubillús
      El IVA no se cuenta como parte del canon de arrendamiento, sin embargo le recomiendo inscribir el contrato en la notaría más cercana y registrarlo en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

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  163. Buenas noches Dr. Mi consulta es la siguiente, voy arrendar un mini departamento, que es parte de mi casa, como puedo describir esto en el contrato de arrendamiento. Considerando que el canon establecido es de $130, consideraba que solo se debería inscribir en la notaría, por lo que también le consulto si ¿debe inscribirse en la oficina de arriendos del municipio?

    1. Estimado Andrés Pérez González
      Efectivamente debe inscribirse en la notaría más cercana y registrase en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

  164. Hola como esta buena noche, tengo una consulta, voy a alquilar terrenos para cultivo de maíz, que necesitan ambas partes para hacer el contrato y cuánto cuesta, son 17 hectáreas, soy de Quevedo gracias

    1. Estimado Byron Ubilla
      Le recomiendo hacer el contrato por escrito, si el arriendo es solo para explotación agrícola no se somete a la Ley de Inquilinato, más si el arriendo también incluye vivienda necesariamente se someterá a la Ley de Inquilinato, y en este caso si debe inscribirlo en la notaría, el costo de la inscripción es de acuerdo al canon de arrendamiento mensual de conformidad a la tabla aprobada por el Consejo de la Judicatura en la Resolución 216-2017.
      Saludos.

  165. Buenas tardes Dr.
    Quiero realizar la respectiva inscripción de algunos contratos de arrendamientos que son de 2017, 2018, 2019 firmados en la ciudad de Milagro. Pero me indica el Notario de Guayaquil que es la ciudad donde están los contratos que no puedo inscribirlos. ¿Puedo volver a redactar los contratos y agregar como una cláusula que el arrendatario tiene arrendando desde 2017 ?

    1. Estimada Gabriela Villao
      No existe disposición legal alguna que indique que los contratos deben inscribirse en la notaría del cantón donde se encuentren los inmuebles, lo que si existe es la disposición de registro en la oficina de arriendos del municipio del cantón donde se encuentren los inmuebles.
      Por lo tanto se pueden inscribir en cualquier notaría del país.
      Saludos

  166. Doctor buena noche, tengo un inquilino que ya entregó el departamento hace más de un mes, nunca notaríamos el contrato y estaba estipulado un monto de garantía, las reparaciones del inmueble superan ese valor, y ya no puedo localizar a la persona, hay algo que pueda hacer para recuperar la diferencia?

    1. Estimado Alejandro
      Debemos tener en cuenta que la garantía no se encuentra regulada en la legislación, por lo que debemos remitirnos al contrato, si en el contrato se establece que las reparaciones, arreglos, o pintura del inmueble será de cuenta del inquilino al terminar el contrato, se podría demandar el cumplimiento del contrato vía sumaría.
      Saludos

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  169. Buenas noches Dr. Mi consulta es la siguiente, voy arrendar un mini departamento que es parte de mi casa, a una persona extranjera (Venezolana), que documentos debo solicitar para legalizar, considerando que ella no tiene pasaporte; como puedo describir esto en el contrato de arrendamiento. Considerando que el canon establecido es de $130, consideraba que solo se debería inscribir en la notaría, por lo que también le consulto si ¿debe inscribirse en la oficina de arriendos del municipio?

    1. Estimada Katty Quevedo
      Par la suscripción e inscripción de un contrato de arriendo, debe estar plenamente identificado el Arrendador y el Arrendatario, adjuntando copias simples de cédulas de ciudadanía o identidad, o en el caso de extranjeros el Pasaporte o carnet de refugiado.
      Si no tiene documento de identidad no puede celebrar ningún acto o contrato.
      Saludos

    1. Estimada Susana Chacon
      En su consulta, le recomiendo firmar un nuevo contrato de arrendamiento con la persona a la que se le va a emitir las facturas.
      Saludos

  170. Por favor me podría asesorar que puedo hacer , tengo una inquilina que entró a vivir el día 9 de febrero de este año , le hice un contrato pero nunca lo llegamos a firmar entre otras cosas porque ya empezó la pandemia y ya entramos en el confinamiento, ahora mismo debe de 6 meses de alquiler y gastos de servicios básicos, le dije que haber si firmamos un convenio de pago como decretó el Gobierno y que pague el 20 % para que siga viviendo pero dice que va a desocupar y que no va a pagar nada porque no tiene . Pero no desocupa pronto y me tiene así ya 15 días . ¿¿Qué puedo hacer ??

    1. Estimada Adriana Chico
      La Ley Orgánica de Apoyo Humanitario, no establece la condonación de los cánones de arrendamiento, por lo que le recomiendo contrato los servicios de un abogado a fin de que demande el pago de los cánones de arrendamientos adeudados y la desocupación del inmueble.
      Respecto de la falta de contrato escrito, puede hacer una declaración juramentada en la notaría más cercana.
      Saludos

  171. Buenos días.
    Mi difunta madre tenía en acuerdo verbal un departamento alquilado por más o menos 20 años. Entonces mis preguntas son las siguientes.
    Puede mi padre hacer a partir del próximo mes un contrato de arrendamiento legal a sus inquilinos??
    Habría algún inconveniente en caso que los inquilinos se nieguen a firmar??
    Podemos pedir a los inquilinos que nos desocupen ??
    De antemano, gracias por su asesoría.

    1. Estimado Edison Guamanzara
      En el Caso de fallecimiento del arrendador, el contrato de arrendamiento continúa con los herederos, es decir no haría falta suscribir un nuevo contrato, sin embargo de lo cual es recomendable que se designe un administrador de la herencia, para que entregue los nuevos recibos de los pagos del arrendamiento.
      Saludos

  172. Abogado.
    Que podemos hacer? Sabe que mi madre vivía en un departamento de su propiedad con mi hermana y su marido. Mi madre y mi hermana fallecieron a causa de esta pandemia y ahora mi «cuñado» no quiere ni pagar arriendo ni desalojar el departamento. Q podemos hacer.

    1. Estimado Edison Guamanzara
      Le recomiendo tartar de llegar a un acuerdo, para lo cual podrá acudir a un centro de mediación, de no ser posoble, le recomiendo hacer un juicio de inventarios y demandar la partición de los bienes hereditarios.
      Saludos

    1. Estimada Maribel
      Necesitamos, tres ejemplares del contrato de arrendamiento firmado con azul, y un juego de copias de cédulas y certificados de votación del arrendador y del arrendatario, si es una persona jurídica o un apoderado el que firma, deberá adjuntarse copia de los documentos que justifiquen esa calidad.
      Saludos

  173. Buenas noches Dr. Tengo un local arrendado y el arrendatario me pide el previo de pago que tengo que dar esos papeles al arrendatario porque me pide el previo y que papeles tengo que dar al arrendatario para sacar permiso

    1. Estimado Simón
      En el contrato de arrendamiento se debe establecer claramente el uso que se va a dar al local arrendado, y por ende es obligación del arrendador dar al arrendatario la documentación necesaria para la obtención del permiso de funcionamiento o la obtención de la Licencia Única de Actividades Económicas LUAE.
      Saludos

  174. Buenas noches Dr. Una consulta es necesario que un abogado haga un contrato de arrendamiento o puedo hacerlo copiando algún contrato, 2.-si se necesita un garante para hacer el contrato, es para vivienda. Y si no tengo facturas puedo dar recibos ya que soy servidora pública y no tengo ruc.

    1. Estimada Yolanda Rodriguez
      Respecto a sus consultas, puede descargarse un modelo de contrato de arriendo en esta página web, o adquirir uno de los que formatos que venden en las papelerías, no es necesario que sea redactado por un abogado, 2, no es necesario el garante ni la garantía, 3. Es obligatorio emitir facturas, puede sacar el ruc para arrendamiento de inmuebles a pesar de ser servidor público.
      Saludos

  175. Saludos,
    Quiero alquilar una vivienda y tengo dudas sobre este artículo de la ley de inquilinato:
    Art. 12.- Obligación del certificado de fijación de pensiones. No se podrá arrendar, total o parcialmente un predio, sin el correspondiente certificado de fijación de precios.

    Si la Oficina de Registro de Arrendamientos encontrare que el arrendador no se ha sometido a las disposiciones de este artículo, lo sancionará con multa de cincuenta a quinientos sucres, que será recaudada por el Juez de Inquilinato, salvo que el incumplimiento fuere causado por la Municipalidad. En este caso se dispondrá la inscripción.

    1. Estimado Luis
      Efectivamente se encuentra vigente esta disposición que guarda relación con Art. 14. – Sanción por falta de inscripción.- Sin perjuicio de lo establecido por el artículo 12, el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá una multa equivalente a seis meses de pensiones de arrendamiento, correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro cincuenta por ciento al Estado, porcentaje éste que será depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado (1), en la cuenta única del Tesoro Nacional.
      El inquilino podrá hacer valer este derecho como acción o como excepción, aun reconviniendo al arrendador; en todo caso, el Juez aun de oficio, impondrá la multa mencionada, en el cincuenta por ciento de beneficio al Estado.
      Es por esto que, para evitar esta sanción el arrendador debe inscribir el contrato de arriendo en la oficina de arriendos del municipio.
      Saludos

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  177. Cordial saludo Dr. hace dos años arrendé un departamento y garaje para una sola persona, hoy ha entrado a vivir otra persona más que es pariente de la persona que le arrende y el pariente llega a pernoctar con su novia, al igual que la persona que arrende con su novio y las visitas familiares que llegan se quedan a pernoctar e ingresan sus vehículos al parqueadero a pesar de que existe contrato notariado y registrado en el municipio, en el que establece que la vivienda es para una sola persona y prohibición de parqueo de vehículos de visitas. Que puedo hacer al respecto, gracias

    1. Estimado Eduardo Aguilera
      Le recomiendo acudir a un centro de mediación más cercano, a fin de tratar con la ayuda de un tercero imparcial, llegara a un acuerdo de cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arriendo.
      La otra opción es demandar la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de contrato vía sumaria.
      Saludos

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